关于商品房面积纠纷的处理

　　关于商品房面积纠纷的处理

　　随着房地一体化的改革，房地产市场蒸蒸日上，相应的商品房买卖纠纷也日益增多，其中商品房面积差异纠纷就是其中之一，当房产证记载的产权面积远远少于《商品房买卖合同》约定面积，开发商应承担什么责任呢?实践中应如何处理该类纠纷呢?笔者就此作一简单论述，以期对广大购房者以启示。

　　商品房面积差异纠纷一般有两种形式：

　　1、认购面积与《商品房买卖合同》约定面积不一致产生的纠纷;

　　2、《商品房买卖合同》约定面积与房屋权属证书登记面积不一致产生的纠纷。

　　上述两种类型面积差异的纠纷，虽然都是商品房面积差异，但是处理方法和法律依据却完全不同。

　　一、认购面积与《商品房买卖合同》约定面积不一致产生的纠纷的处理

　　认购房屋是指在没有签订正式的《商品房买卖合同》之前，由购房者和开发商达成的意向性文件，实践中经常以认购、订购、预订等形式出现。因房屋认购均发生在商品房未建成之前，故经常发生认购以后面积变化的情形，此时在签订《商品房买卖合同》时就与购房者发生争议，下面分述之。

　　1双方当事人对房屋面积差异有约定的情形：如果双方当事人在认购、订购或预定协议对面积差异做出约定，那么就应该依照约定处理。如某认购协议约定：乙方认购甲方位于x市x路xx小区住宅一套，建筑面积为100平方米，如实际面积与该约定不一致的，一实际面积为准。这种情形就是属于对房屋面积差异有约定的，该情形一旦产生，双方就应当依照这一约定签订《商品房买卖合同》，认购人不能以认购协议约定的100平方米为准。

　　2双方当事人对房屋面积差异没有约定的情形，此时相对于有约定的情形要复杂些。涉及到影响纠纷处理的约定由两个方面，即对商品房面积差异出现应如何处理?另外对导致产生差异结果负责任的一方应如何承担责任的问题，这两个问题互相联系、互相影响。出现这种情况，首先要分清责任，是因为开发商的原因导致房屋面积差异还是因为认购人的原因不愿意购买约定面积的房屋，从严格意义上讲，后一种情况不属于商品房面积差异的纠纷。实践中发生商品房面积差异一般均是因为开发商的设计变更或者使用概念模糊造成的，这种情形又包括签订认购协议时已取得预售许可证和未取得预售许可证两种情形。

　　如果发生纠纷时开发商已取得商品房预售许可证，则该认购协议可以确定为真实、有效，那么开发商就应当依照认购协议的约定承担违约责任。：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。这是处理此类纠纷的一个原则性规定。另外，，即第二十四条，该条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。值得注意的是这一规定，笔者认为有失公平原则，实践中也适用的比较少，所以可以不去太在意，但规定是有的。

　　如果发生纠纷时开发商仍未取得预售许可证，那么情形就显得复杂些!在实践中，，此时双方负有互相返还的义务。但随着社会的进步，，如果认定为有效没，那么就可以依照前述法律规定办理。值得注意的是还有一种情况，，该条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。此时我们就可以依照关于调整商品房买卖合同的法律法规去处理。

　　二、《商品房买卖合同》约定面积与房屋权属证书登记面积不一致产生的纠纷。

　　这种情形是实际上就是商品房买卖纠纷了，只不过是因为面积差异导致的。同样，此时的纠纷也存在有约定和无约定的情形。有约定的相对要简单一些，但是提醒一点的就是，《商品房买卖合同》是由房管部门监制的示范性合同文本，如果范本条款与选择性条款不一致的情形下，经当事人选择的条款更能体现双方当时人在签约时的真实意思表示，理应适用选择性条款，也就是说范本条款和当事人手写条款矛盾时，应当优先使用手写条款。如范本条款约定：本条规定以【建筑面积】为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。而选择条款约定为：商品房交付后，实测计价面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下第1种(填充式空格选择)方式进行处理：1、双方同意按以下原则处理：(1)面积误差比绝对值在0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿; (2)面积误差比绝对值在0.6%以上(不含本数)至3%以内(含本数)的，买卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算;(3)面积误差比绝对值超过3%(不含本数)时，买受人有权退房。买受人不退房的，实测计价面积小于合同约定计价面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含本数)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人;”，此时应适用选择性条款。

　　双方当事人对面积差异没有约定的话，就要依据现行法律规定处理。：按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

　　按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

　　第二十条规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

　　合同未作约定的，接以下原则处理：

　　(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;

　　(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　产权登记面积-合同约定面积

　　面积误差比=—————————————×100%

　　合同约定面积

　　这是调整面积差异的比较细致的规定，实践中可以依照该规定处理此类纠纷。

　　总之，当发生商品房面积差异时一定要分清责任，在此基础上确定处理方法，这样才能从根本上消除矛盾，真正解决纠纷。