信托市场火爆异常:房地产信托逆势而上但“债权”属性明显

　　“一半是海水，一半是火焰”，在股市、楼市双双低迷的情况下，信托市场却火爆异常。房地产集合信托产品更以逼近10%的预期年收益率引来投资热潮。

“这就是一个跷跷板。”中海信托研究经理盛大在接受采访时表示，当银行信贷收紧的时候，房地产企业就会找信托公司;当银行贷款放松时，大多会找银行贷。

　　收益率取决于资金成本

　　统计数据显示，2009年共有37家信托公司成立了186款房地产集合信托产品，募集资金规模总额375亿元。2010年第一季度，共有29家信托公司成立65款房地产集合信托产品，募集资金规模总额为173亿元，数量和规模同比分别大涨150%和665.24%。

　　“4月发行了36款房地产集合信托产品，5月为25款，6月目前为23款。”赵杨对本报表示，“6月份发行的房地产信托理财产品预期年收益率为9.45%，其他集合信托产品预期年收益率为8.5%。2009年一年期房地产信托产品预期年收益率为7.29%，2008年为8.9%。”

　　盛大表示，房地产集合信托产品的收益率取决于资金成本。“一直以来，房地产集合信托产品收益率都要高于其他集合信托产品，今年在市场资金需求增加的情况下，房地产企业融资成本提高，随之产品收益率也上升。”

　　某国有信托公司内部人士对记者表示，目前房地产企业普遍能接受的信托融资成本大约在15%，信托公司在扣除信托业务成本及相关管理费用后，能够给予投资者大约9%的年投资收益，高的话甚至可能达到11%~12%。

　　“债权”属性明显

　　各信托公司目前在房地产集合信托产品发展方面，采取的策略并不相同。一些小型信托公司在房地产投资领域比较激进，另一些信托公司则比较保守。盛大指出，这与信托公司本身战略定位、风险控制能力以及业务重点不同有关。他表示，“信托今年总体环境比较差，证券投资受限于账户开户限制，，只剩下房地产领域。资源比较少的信托公司只能在房地产领域寻求业务突破。”孙治香表示，以前发行的房地产集合信托产品大多以贷款类为主，但目前则以股权投资类为主。

　　目前市场上发行的房地产集合信托产品主要分为四类:股权投资类、权益投资类、组合投资类以及贷款类。股权投资类一般是信托资金投资房地产开发商项目公司股权，权益投资类一般是购买在建项目土地收益权，贷款类一般以约定利率放贷给房地产公司，组合投资类则结合了股权、债权等多种投资方式。

　　北京某信托公司房地产投资经理对本报表示，采取哪种投资形式主要看融资方意愿和项目进展程度。“一般来说，项目处于前期阶段多采取股权投资方式，如果项目进入成熟期，则可能采取债权或者组合式投资。”

　　“总的来说，各类产品都带有明显的债权属性。无论是股权投资还是权益投资，一般都约定在信托产品到期后，融资方以溢价赎回股权或权益，而且这一赎回利率与贷款利率非常接近。” 赵杨表示，“从收益率上来看，股权类投资产品一般收益率会高出其他类型产品1%。”

　　大多数股权投资类产品采取结构化设计，分为优先受益人和劣后受益人。产品到期后，优先受益人享有固定收益，劣后受益人享有浮动收益。上述国有信托公司内部人士表示，劣后受益人一般为房地产商相应项目公司或者相关联公司。上海某信托公司内部人士指出，“结构化设计一方面是基于控制风险的需要，另一方面是融资方的意愿，是否愿意承受高风险高收益。”

在产品风险方面，孙治香表示，股权类投资产品风险高于贷款类产品。“首先，股权类投资并不要求抵押物，很多股权投资类产品并没有足够的抵押物。股权类投资融资2亿元，可能只需要价值5000万元抵押物，但贷款类融资2亿元，可能要求有价值4亿或5亿元的抵押物。其次在债务清偿顺序上，股权排在债权之后，也就是说公司会优先偿还债权。”

股权投资是一种“对策”？

　　信托业内人士指出，股权投资类产品的增多，。，信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款;信托公司发放贷款的房地产开发项目由此前的“三证”恢复为“四证”。股权投资类信托产品正好规避了这一政策。

　　上述北京某信托公司投资经理指出，股权投资一般在房地产开发商完成土地储备后，信托公司介入该项目公司进行股权置换，到期时采用溢价赎回、减资或提取分红等方式退出。“从本质上来看，资金不是投向项目公司而是投向固定项目开发。某种程度也可以理解成资金用于发放项目贷款。”该投资经理还表示，股权类投资并不要求项目“四证”齐全、对房地产开发商资质要求也比较低。

　　据了解，房地产开发商一般在拿到土地后，出于项目独立核算运营的需要，会专门成立项目公司来进行土地运营。而股权投资正是投资该项目公司。孙治香还指出，股权投资类产品可能会出现集团“挪用”项目公司资金的情况。“一些大型房地产开发商采取统一调度资金的话，项目公司募集来的资金可能被集团挪作他用。”>>>股权信托在资本运作和房地产融资中的创新运用【投融资实务高端培训会议】