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大陆地产基金较受追捧:REITs应警惕租金下跌带来的风险

发布时间：2019-08-28 21:14:15

　　业内期待多年的房地产信托投资基金出现重大进展，据了解，境内第一单房地产信托投资基金(REITs)“正式登场”的时间已为期不远。按照主管部门的内部时间表，第一单REITs很可能于年底前以信托形式推出，并首先在银行间市场交易。从历史上看，房地产信托基金能够给投资者带来不错的收益，以今年为例，今年通过投资香港的房地产信托投资基金至今，投资者最高可以获得92%的收益。

　　大陆地产基金较受追捧

　　从今年的涨幅看，物业位于大陆的越秀房地产基金涨幅仍然领先于其他的房地产信托基金。据记者统计，今年以来，越秀房地产信托基金涨幅已经达到92%，较其他房地产信托基金领先很多，如港人较为追捧的首只房地产信托基金领汇，年初至今的涨幅仅为32%。另外，港股市场上市的房地产信托基金涨幅较好的还有冠君、阳光两个房地产信托基金，涨幅分别为50%、45%。而在振幅上，越秀房地产基金的振幅也较大，在五月份时，越秀房地产基金净值较年初曾达到140%的涨幅，随后则出现多次调整。相比而言，其他的房地产基金都振幅较小，最小的要数睿富房地产基金，一直在很小的波幅内振动。收益明显不如恒生指数。

　　业内人士认为，越秀基金旗下物业包括白马大厦、财富广场、城建大厦和维多利广场。这四个项目地处广州繁华街市，正契合了“内需”概念，另外也可配合内地房地产市场的回暖。相对而言，目前一些项目在香港的房地产基金，因为经济复苏根基尚弱，市场对商业地产的需求仍然不高及租金持续下滑，其收益前景和红利分配增长仍笼罩在下行走势的压力下。因此，项目在内地的基金领涨，也就不足为奇了。

　　警惕租金下跌带来的风险

　　尽管房地产信托基金尚未登陆内地，但房地产信托项目今年在国内却大行其道，这显示房地产商融资的意愿相当强烈。统计显示，截至8月，已公布规模的62个房地产信托计划的资金募集规模就达84.92亿元，共发行房地产信托产品77款，前7个月总体呈递增的趋势。不过，8月发行的信托产品锐减到8个，仅募集资金9.9亿元。

　　市场预计，若内地放开房地产信托投资基金上市，通过该种渠道融资的房地产公司将数目可观。不过参考香港的房地产投资基金的细则，可以看出房地产基金也有局限—为了保证更高的透明度，香港有关法例规定，每年，房地产信托基金需要派发除税后净收入中最少90％的金额给予信托单位持有者，借贷比率不得超逾资产总值的45％、物业由独立受托人持有、不会参与竞投土地和地产发展的业务，而为吸引投资者，越秀开出的年息回报率高达7％，这固然对投资者能有很大的吸引力，对于经营者来说，确实有很大的压力。特别是今年以来，固有的租金收入出现下降，空置率增加的情况出现，经营者只能锐意创新，如领汇基金为了节约成本，很多原来外包的业务重新收回经营，预料未来一年能够为公司节省数千万元的收入。不过在目前的市场形势下，这些锐意创新的管理方法能否保证稳定的增长，从目前来看还带有问号。

　　香港房地产信托基金今年以来市场表现

　　ＲＥＩＴｓ简称基金净值（港元）今年以来涨幅（％）与恒生指数对比资产管理者领汇管理有限公司

　　领汇１６．８４３１．５５－１７．２０领汇管理有限公司
　　越秀２．８６９２．００４３．２５越秀信托资产管理有限公司
　　睿富２．８５９．６１－３９．１４睿富中国房托基金管理有限公司
　　阳光２．０３４５．００－３．７５阳光房地产基金公司
　　冠君３．１２５０．００１．２５冠君产业信托
　　鸿富１．３１４５．５６－３．１９泓富资产管理有限公司