“预埋”100亿金地获平安信托融资大单

政策微调信号频现,金地集团(600383.SH)却及时获得了100亿元的大单融资。这笔与平安信托合作以信托方式募集的融资,时间为3年,2009年约为30亿元。8月6日,在平安信托的总部,双方举行了签约仪式。

以“动态微调”为主论调的货币政策信号,向开发商预示了未来的融资不会像上半年那样宽松,以后的日子可能“紧巴巴”。在此关口,金地与平安合作,以信托的方式,为未来“预埋”了100亿元的股权融资。加上8月6日刚刚到位的41亿元定向增发资金,金地目前的融资额达到了141亿元。

新保险法在保险公司的资金运用形式上,明确增加了“投资不动产”。“未来的投资量会非常大。平安保险作为平安信托的主要股东,并且平安信托有专业的房地产投资管理团队,我们此次的合作也是为未来打基础。”金地集团总裁张华纲以“天配”形容这次合作。

有关人士透露,这次创新形式的合作,平安所扮演的角色不仅仅是第三方资产管理,集团或旗下子公司还可能参与认购部分的信托产品,曲线进入房地产开发投资领域。“目前有多家机构有意向购买产品。”平安信托对产品的募集表示有信心。8月6日当日,虽然大盘大幅跳水,最低下跌达117点,但金地一枝独秀,领涨地产板块,一度接近涨停,最终收涨6.35%或17.74元。

平安的算盘

这一战略融资总额虽然高达100亿元,但尚未设计一个清晰的信托产品。平安信托董事长童凯表示,根据客户的不同风险偏好,及合作的地产项目的具体情况而定,交易形式上会有固定利率产品或者风险偏好更高的浮动利率产品。

对于未来的风险厘定,张华纲介绍,根据金地历年开发的经验,20年来金地项目的收益率没有低于16%的,最高可达70%；公司净资产收益率ROE的水平最低是10%,最高可达16%-17%；毛利率也较高,去年达42%。

“今年只会更高。”张认为,要厘定这一揽子信托产品的风险与收益,可通过金地的业绩表现。如果作为完全股权投资,风险收益率应该控制在此区间内,信托产品则是介于债券收益率与此之间的一个数。

童凯介绍,该信托计划主要在深圳销售,期限以房地产开发周期为参考,约为3-5年,主要客户为投资资金1000万元以上的机构及自然人。平安信托将运用自己的团队销售。根据其的市场调查,目前房地产投资产品非常受欢迎。

“主要来源是第三方财富的资金。”童凯表示。但知情人士透露,不排除平安集团或旗下子公司购买部分信托产品的可能,这将打开保险基金曲线进入房地产的通道。

投入房地产是平安丰富投资渠道、提高投资收益率的方向。

与金地商议信托合作同时,平安信托亦与AXA房地产投资管理公司签署谅解备忘录,共同在中国投资开发高端住宅项目。AXA称,二者的合作可能为发起中国房地产基金带来机会。AXA管理逾400亿欧元的资产,是欧洲最大的房地产投资管理公司,全球排名第四。

为什么选择金地?

知情人士分析,这是因为金地手中有不少项目,也有计划把基金作为未来的利润增长点之一。金地在2008年就启动了面向国外投资者的离岸房地产基金,但由于国外形势恶化,未能顺利募集。

对于信托融资这一方式,张华纲坦陈,“实际上就地产公司来说,做股权信托产品,成本是高于银行信贷的。”

除股权融资141亿元外,其子公司的资金实力也不断增强。近日,金地与上海国际信托公司就金地南京房地产发展有限公司的股权合作及增资事宜达成协议:南京公司注册资本由2000万元增至6.2亿元,其中上海国际信托出资5亿元(持股80.65%)；金地集团新增出资1亿元,共计出资1.2亿元(持股19.35%)。

张华纲表示,银行对金地的放款额度宽裕。加之增发41亿的资金到位,目前公司资金上不存在缺口。金地向高利润调整

“平安的混业经营已经基本完成,信托是吸收资金的重要渠道,与金地的合作表明对金地手中高利润项目感兴趣。”上述私募人士表示。

近期,金地的土地储备也越来越倾向于低密度高利润项目。

今年以来,金地4度出手拿地,新增土地储备达53.14万平米,且皆为低密度用地,总土地储备达1000多万平米。

金地显然对利润空间颇有信心。以刚取得的上海青浦区密度仅为1.0的土地为例,此前业内预计该地块楼面价在6000元-8000元/平米,地块最终成交价格约16亿元左右。以金地中标价30.48亿元计,青浦赵巷镇10号地块楼面价高达14498.5元/平米,中标总价相比拍牌起始价格9.46亿溢价222%。业内人士预计,金地最终平均售价需达22000元-23000元/平方米才能实现保本。

金地集团上海分公司总经理赵汉忠7月29日接受本报采访时表示乐观,这个项目将是金地正式进入高端市场的项目标志性项目,“总价会上到4到5万”。以此估计,该地块的利润率将高达100%。

今年将继续为上市公司贡献50%利润的长三角地区,也将调整高端项目的比例,“我们有一个战略配比关系,20%高端,70%中高端,还有10%机动。这一比例与市场环境相匹配,目前高端项目向30%发展。”赵汉忠表示。

平安若参与其中,将受益匪浅。

对于地产市场的震荡风险,有业内人士分析,“短期震荡是有的,但这是一个长期合作,看长期是非常有利的。”

张华纲也表示,中短期房地产市场存在着调整的压力,政策面的微调,也令房地产的中短期变化不明朗,存在风险；但中长期是看好的,“未来是一个价升量跌的格局。”

8月6日,地产板块一度领涨大盘。记者多方了解获悉,当日部分基金加仓了地产股。