首页法律知识民商法信托法信托动态房地产信托收益独高不是好事

房地产信托收益独高不是好事

发布时间：2019-08-17 12:18:15

一项最新公布的4月份信托产品统计称，各期限的房地产信托产品预期收益率均高于市场平均值，尤其三年期以上的房地产信托产品，较市场平均水平高出约5个百分点。这是一个危险的信号，凸显出房地产信托的风险正在增大。

　　在4月份不断传出银监会将收紧房地产信托的背景下，房地产信托产品的发行依然十分活跃。用益信托工作室的统计表明，2011年1至4月，信托公司共发行集合类房地产信托项目222个，募集资金722．11亿元，发行数量同比增加66．92%，募集资金规模同比增长115．26%。从4月份集合信托产品的资金投向来看，房地产领域的占比高达43．25%。而且，当月工商企业信托的占比为24．76%。据分析，许多信托产品属于以工商企业为名，行房地产之实，成为工商企业类信托项目近几月持续增加的主因。

　　从近期发行的具体产品来看，收益率较同业平均水平高出一截的房地产信托产品有不少。例如，中融信托发行的“创鸿集团佛山创鸿汇苑集合资金信托计划”，所募集资金用于佛山市富明房地产开发有限公司进行股权投资，产品期限为24个月，预期年收益率为9%至14%。同样是中融信托发行的“郑州清华大溪地置业股权投资集合资金信托计划”，产品期限为12至24个月，预期年收益率为9．5%至13．5%。再看五矿信托发行的“荣腾商业地产投资基金信托计划”，期限为18至24个月，预期年收益率为10．5%至13．5%。相比之下，3年期非房地产类信托产品的预期收益率一般不超过10%，3年期基础设施类信托产品的预期收益率甚至低于9%。

　　如果再算上其他费用，可发现房地产信托融资的成本远高于银行贷款，有点像“借高利贷”。据普益投资顾问有限公司的研究员预估，如果某个房地产信托产品的收益率为17%，意味着整个项目的融资成本接近30%。有业内人士直言，房地产企业实在没有其他渠道获得资金，万不得已才采用信托融资方式。某种程度上说，信托融资的成本对中小开发商的成本压力，只是略低于民间借贷。

　　如此高昂的信托融资成本，依然令房地产企业趋之若鹜，中小房地产企业更是将其视作最后的“救命稻草”。今年以来，一些大开发商也寻求信托融资来“调头寸”，已有多家房地产上市公司发行过信托产品。浙江某房地产企业通过信托方式，向集团内部员工募集资金，用于杭州的地产项目开发，期限12个月，年收益率高达12%。

　　对房地产信托该不该政策性收紧？有一种观点认为，房地产信托只支撑开发商在项目中的资金需求，对支撑房价不起关键作用，所以叫停房地产信托不会对房价调控产生决定性作用。而且，房地产信托的总规模有限，房地产信托满足开发商的资金需求本身是“杯水车薪”。换言之，即便房地产信托红火，也只是带来有限的影响，在整个房地产投资规模中不值一提。可问题在于，从信托业的角度来看，房地产信托业务是否健康就不是件小事。房地产信托占了目前信托市场约四成的份额，一旦遭遇风险，将使整个信托行业“伤筋动骨”。5月17日，一则房地产信托叫停的传言，引发中融信托的控股股东经纬纺机（000666在18日暴跌9%以上。透过经纬纺机的股价波动，可看到房地产信托已经把信托行业“捆绑”了。这种“捆绑”带来的风险程度，远大于房地产风险对商业银行的“捆绑”影响。

　　对信托公司来说，不该沉浸在房地产信托热中，而必须看到房地产信托预期收益率走高隐藏的高风险。眼下，各大商业银行都在积极调整信贷业务结构，主动降低包括个人贷款在内的房地产贷款占比，信托公司同样应该设法走出“房地产迷局”，将盈利的依赖更多放在非房地产信托业务上。