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重庆国投储备的房地产信托项目多多

发布时间：2019-08-12 00:20:15

——银行收缩房贷开发商等米下锅地产信托受热捧

本报讯　随着上月央行房地产信贷政策的调整，银行大门开始难进，信托就成了开发商的“救命草”，地产信托在一个月内从受冷遇到被热捧。除了已启动和立项的近十个地产项目外，还有大量项目候选，到信托公司毛遂自荐的开发商仍然络绎不绝，与刚推出时的不温不火场面形成鲜明对比。
地产信托就是将投资者的“散钱”，集合成“大钱”，给开发商“输血”，信托公司和投资者分别获得管理费和投资收益。
继上海后，重庆国托于今年5月率先推出地产信托。刚推出时开发商还不太感兴趣，到6月央行政策大变脸，上门送资料的开发商“踏破门槛”，最近一个工作日也接待了数位开发商，有的还颇具知名度。
为什么开发商会大转弯？重庆国际信托投资公司董事长何玉柏介绍，6月13日，央行下发121号文件，抬高了房贷门槛。例如，自有资金30%才能从银行贷款，房屋封顶了才能办按揭。对贷款依赖性较强的开发商们不得不另找“输血管”。地产信托的推出恰逢其时，理所当然成为“救命草”。
银行都怕风险而退避三舍，信托为何敢逆流而上？何董事长介绍，地产信托只做锦上添花的事，不会雪中送炭。说穿了，就是为一些有实力的开发商解一时之急，当他们的“垫脚石”，让其触到银行的贷款条件。但不会为小开发商大把投入。
另外，前期审查也很严格。除了开发商的实力、资信程度外，房产位置、户型结构、环境、交通都纳入考察范围。
据悉，目前已经启动了北京景龙公寓、重庆万丰地产等项目，已立项的包括骑龙山庄、黄桷渡片区危房改造和名豪酒店等近十个项目。

——信托充当“垫脚石” 银行界各说不一

地产信托的三种模式，与其说是开发商的“输血管”，倒不如说更像一块“垫脚石”，使开发商站得更高，能触摸到银行的“输血管”。
以收益最高的资本金投入为例，如果总投资是2亿元，开发商自有资金只有5000万元，没有达到银行的贷款条件，这时信托投入1000万元，使开发商自有资金达到30%，就可从银行拿到1亿多元的贷款。可谓四两拨千斤。
重庆国托的说法是，“推一把”就可让开发商挺过去迎接海阔天空，如果过不了，死掉了也是社会财富的损失。
地产信托此举算不算帮开发商绕开央行的“新政策”？银行界有喜忧两种看法。
心忧的认为，央行在全国调查后收缩房贷，绝非轻易行事，而是冲着地产市场的泡沫去的。财雄势大的银行都惧怕风险而想及时抽身，资金规模远不能及的信托何敢迎险而上？更重要的是，信托以少量资金引出银行更大的资金，一旦有风险，银行的损失会远大于信托。
看好的银行人士认为，为防范自身风险，信托对楼盘审查很严格，通常只有优质楼盘和资信度高的开发商才能得到支持，这类开发商也是银行乐意贷款的对象。如果通过信托公司这个“中间人”，使三方能走到一起，推动房地产市场发展，未尝不是一件好事。
银行界人士均表示，不管有无信托介入，自央行新规下发后，银行对开发商贷款会更加审慎。

地产信托的三种模式：
地产信托怎样给开发商输血？重庆国托董事长何玉柏介绍了三种操作模式。
第一种是贷款融资。就是贷款给开发商建房。当然，只有离“政策坎”距离很近的开发商，才能得到这种支持。
第二种是资本金投入。按新规定，开发商自有资金需达到总投资额的30%，才能拿到银行贷款。信托资金可以为开发商投钱，“壮足”资本金，使他达到银行的贷款条件。这时，信托扮演了合伙人和“垫脚石”的双重角色。共同投入资本金，收益从20%至100%不等，远非6%以内的贷款利率可比。
第三种是房产预购。有的楼盘缺钱，但没达到预售条件，而一部分购房者看中了该楼盘，想买也没法买。在两者有意的情况下，信托就充当“桥梁”，将购房者的钱集中起来，拿给开发商使用。待楼盘预售后，购房者不仅可优先优惠购房，还可取得信托收益。
重庆国托何董事长介绍，开发商分三类：实力雄厚，能达到贷款条件的；有一定实力、项目好，离贷款条件仅一步之遥的；实力小、运作不规范的。第二类开发商是信托的主要服务对象。