国家下发今明两年经济适用房投资计划 信托公司应努力寻求商机
发布时间：2020-08-18 04:19:15
今明两年经济适用房投资计划下发
经济适用房占比三成
、。两年新开2.6亿平方米，在商品住宅中所占比例达三成，将大大挤压普通商品房市场。
《通知》指出，2003年经济适用住房年度投资规模为1578亿元，2004年经济适用住房年度投资规模为1663亿元。2003年经济适用住房年内施工面积20023万平方米，其中：续建面积6959万平方米，新开工面积13064万平方米；年度投资规模1578亿元。2004年新开工面积规模12720万平方米，同时2003年在建项目未竣工面积自动结转为2004年续建面积规模，国家将不再下达计划；年度投资规模1663亿元。
由于经济适用房享受优惠政策，具有明显的价格优势，2000年及2001年全国经济适用房平均价格分别为1202元和1240元，相当于商品住宅的60%。在北京等经济适用房规模较大的城市，只要某区域有经济适用房存在，该区域内的商品房必然会受到冲击。在北京最大两个经济适用房天通苑（600万平方米）、回龙观（800万平方米）周边，商品房很难生存。
三部委本次推出的经济适用房建设规模空前，从新开工面积来看，2003年经济适用房新开工面积1.31亿平方米，相当于2002年住宅新开工面积的38%，如果住宅新开工面积按30%的增长计算，2003年住宅的新开工面积将为4.45亿平方米，经济适用房所占比例为29.43%，约占三成，而2002年这一比例尚不足二成。如此大规模经济适用房建设规模，必将大大挤压商品房市场。
经济适用房：一种特殊的商品房
：经济适用房是微利价的商品房。商品房完全是市场价，经济适用房是政府指导限制价。政府规定经济适用房的价格包括7项成本再加不超过3%的利润，7项成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等。对于经济适用房，实行优惠政策，除免收土地出让金外，并给予别的方面的优惠政策，如各种配套费减半征收；所有的行政事业的收费减半；小区的建设配套费不摊入住宅的成本。有这三项优惠政策，经济适用房的建设，相对来说要比商品房价格优惠一大块。北京相同地段的商品房与经济适用房，价格相差在500－800元之间。
另外，经济适用房的特殊性还体现在产权、交易等方面。
住房制度中的福利性因素加重
我国城镇住房制度改革自1988年开始，改革的目标是实现住宅的商品化、市场化、产业化。商品化，就是承认住宅的商品属性；市场化就是住宅的供应市场化，不再实行行政分配；产业化就是将住宅生产、交换、分配、消费当作一个产业来对待，将住宅培育成新的消费热点，发挥住宅建设对国民经济的拉动作用。
为了实现住房制度改革的目标，国家相继出台了一系列政策，全面停止住房的实物分配，确立房地产综合开发政策，加强金融对住宅消费的支持，全面放开并启动住宅二级市场，确立新物业管理体系等，这些政策的实施确实达到了预定的目标，住宅产业获得了快速发展，成为拉动国民经济增长的重要力量，对GDP增长的贡献在1.5至2.8个百分点之间。
同时，住房问题是一个社会问题，各国都存在政策性住房项目，在我国，体现住房政策性的内容主要包括：经济适用房、廉租房、集资房（住宅使用社）、住房公积金等。任何一个国家的住房政策，都是介于完全市场化与完全福利化（政策性）之间，有些国家市场化程度高，有些国家福利化高，在我国，目前是以市场化为主，福利因素已经相当少。
在政策性内容中，对商品房竞争较大的就是经济适用房。本次三部委下达的经济适用房建设计划规模相当大，在住宅建设中的占比已经达到三成，这表明政策的住房政策倾向开始发生变化，解决中低收入家庭住房问题成为政府考虑的一个重点，住宅的福利色彩加强。
上市公司有望分得一杯羹
从上市公司来看，多数都是国有企业，与地方政府关系密切，在经济适用房建设方面，可能会得到政府的照顾。
与经济适用房有关的上市公司包括以下几家：天鸿宝业负责开发的经济适用房项目是回龙观文化居住区后期D05、D06项目，该项目已于2002年完成，销售收入约9亿元，税后利润4800万元。项目占地27公顷，总建筑面积39.91万平方米，其中住宅32.48万平方米；该项目计划2001年开工，2002年6月竣工。该项目建成后平均售价为2850元。
渝开发金银湾经济适用房项目，该项目计划于三季度主体工程完工，面积1.6万平方米，今年二、三季度开始预售。
电广传媒西红门经济适用住房及商品项目，位于大兴区西红门镇中心规划区，建设用地面积140.78万平方米，总建筑面积158万平方米，其中经济适用住房建筑面积70万平方米，售价2280元/平方米。
（西南证券研发中心 王德勇）
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