央行紧缩银根 地产信托救市
发布时间：2021-03-19 18:57:15
按照央行121号文件精神，房地产企业、建筑施工企业贷款得到的流动资金，不能用在盖房上，买地的钱也不能靠银行贷款来交。另外，只有在主体结构封顶后，才能对购房人发放贷款。这些具体规定无疑是切断了不少房地产商过去赖以生存的资金链。而且，该政策的效应渐显，房地产开发商开始面临资金紧缺的问题。从今年“十一”黄金周就可以看出来，开发商失掉了往日的从容：文艺活动少了，概念炒作退了，有的只是“赤裸裸”的特价房、大优惠、折上折、幸运大抽奖等“价格促销”或“低价撼市”。这就促使一些资金面临断炊的
房地产商，不得不千方百计开辟新的融资渠道。在众多的融资渠道中，信托杀出一条血路，备受青睐。
信托备受青睐
信托参与房地产的方式很多，除了为房地产信托设立资金信托，以贷款信托的模式介入房地产的方式之外，还可以用股权投资信托。此外，还有房地产资产证券模式。虽然有些房地产缺乏流动性，但可以通过信托的模式作证券化处理，也可以叫做信托化处理。信托设计、运作的灵活性，为其参与房地产提供了便利，信托模式也深受房地产商的青睐。
事实上，在央行近一两年来不断规范商业银行房地产信贷业务的时候，信托公司和房地产商之间就已经开始了“亲密接触”。在中国市场上信托有50亿元，房地产就有20亿元，今年以来更是呈现加速发展的趋势，信托公司纷纷推出针对房地产投资的集合资金信托。今年已经有10多个项目推出，如中煤信托“车公庄危改小区项目”，中煤信托投资有限责任公司推出“荣丰2008项目财产信托优先受益权”这一国内创新金融产品。荣丰房地产公司将已设立信托的市场价值为3.27亿元的信托财产的优先受益权委托中煤信托转让给中小投资者。冠城大通公司下属控股子公司北京太阳宫房地产开发有限公司向中煤信托投资有限责任公司申请总额不超过人民币5亿元、期限2年，年利率为5.8%的贷款。可见信托基金已经成为地产的一条重要融资渠道。
信托结缘地产 一举三得
“房地产是资本的游戏。”以信托为中介，可以将大量的民间资本吸纳到城市基础设施建设、重点项目建设当中。以信托推动民间资本，服务经济，一举三得：一是为城市基础设施建设、重点项目建设开辟了新的融资通道；二是信托产品的推广，可以让个人通过信托产品直接参与房产投资，给个人资金找到了一个新的投资出路。并且回报率远远高于银行存款、国债、企业债和基金等多种金融投资产品；三是为信托投资公司增加了业务品种和盈利点。
从央行对金融市场进行宏观调控的角度看，资金需要在供给与需求双方达到平衡，而集合信托是一个好的结点。由于集合信托直接将资金配置到经过反复筛选的项目上，因此比上市融资和房地产基金更加直接，资金的使用效率更高，风险的可控性更强。业内人士分析，目前正是信托公司开展房地产信托业务的大好时机，信托业务的进一步介入，不但能够为广大中小投资者找到一条新的投资渠道，同时也为房地产企业融资带来新的希望和契机。可以预见，信托业将在房地产开发领域更好地发挥输血功能。
目前社会上的闲置资金非常多，投资房地产项目的信托计划预期收益率通常都远高于银行的协议贷款。已推向市场的产品中，信托期都在3年以内，预期收益率最高达到8.4%，而绝大部分都在4%以上。因此，不仅对个人投资者，对机构投资者也同样具有吸引力。
121号文件确实加速了房地产开发企业与信托企业的合作，然而实质上，房地产开发企业与金融机构有紧密联系，而信托业又在金融领域里有着独特的优越性，它可以做多种金融产品的嫁接，业务范围更广，与开发商的合作相对宽度更广、深度更大。至于以前房地产企业之所以与信托企业合作较少，业内人士认为，主要是因为信托的业务品种是在双方的合作中一步步探索和创新得来的，而以前在这方面研究的较少，但合作前景非常看好。
风险不容忽视
信托虽然具有诸多优势，但风险也不容忽视。这种风险来自融资方及被融资方两个方面。
尽管从法律角度上说，万一投资失败，信托公司无需承担还款责任。但信托公司不得不考虑事关自己未来生存的名誉问题，因此，在选择项目上，对风险的考虑还是相当周全的。信托业人士告诉记者，目前推出市场的产品都要求有比较可靠的担保或抵押物，在这点上，信托公司并不比银行含糊。而表现的比银行灵活的通常是在还款的方式与各项手续上。
市场人士认为，相比一些政府支持下的公共设施建设信托项目，房产信托的风险还是要大一些。房地产市场的变化、所投资项目及开发商的质地和经营情况，都会影响到其的收益。因此，在投资房产信托前，投资者最好对此有充分的了解。
这就让我们在为房地产与信托结缘叫好的同时，也要正视其风险。要进一步完善《信托法》尤其要在条例中增加和明晰房地产方面的内容。要对信托地产开发流程建立监督机制，对资金运营情况进行阶段性的检查和听证，也可通过新闻媒体公布信息。要使房地产信托健康发展，就要规避风险，保护民间投资者的利益。
房地产商，不得不千方百计开辟新的融资渠道。在众多的融资渠道中，信托杀出一条血路，备受青睐。
信托备受青睐
信托参与房地产的方式很多，除了为房地产信托设立资金信托，以贷款信托的模式介入房地产的方式之外，还可以用股权投资信托。此外，还有房地产资产证券模式。虽然有些房地产缺乏流动性，但可以通过信托的模式作证券化处理，也可以叫做信托化处理。信托设计、运作的灵活性，为其参与房地产提供了便利，信托模式也深受房地产商的青睐。
事实上，在央行近一两年来不断规范商业银行房地产信贷业务的时候，信托公司和房地产商之间就已经开始了“亲密接触”。在中国市场上信托有50亿元，房地产就有20亿元，今年以来更是呈现加速发展的趋势，信托公司纷纷推出针对房地产投资的集合资金信托。今年已经有10多个项目推出，如中煤信托“车公庄危改小区项目”，中煤信托投资有限责任公司推出“荣丰2008项目财产信托优先受益权”这一国内创新金融产品。荣丰房地产公司将已设立信托的市场价值为3.27亿元的信托财产的优先受益权委托中煤信托转让给中小投资者。冠城大通公司下属控股子公司北京太阳宫房地产开发有限公司向中煤信托投资有限责任公司申请总额不超过人民币5亿元、期限2年，年利率为5.8%的贷款。可见信托基金已经成为地产的一条重要融资渠道。
信托结缘地产 一举三得
“房地产是资本的游戏。”以信托为中介，可以将大量的民间资本吸纳到城市基础设施建设、重点项目建设当中。以信托推动民间资本，服务经济，一举三得：一是为城市基础设施建设、重点项目建设开辟了新的融资通道；二是信托产品的推广，可以让个人通过信托产品直接参与房产投资，给个人资金找到了一个新的投资出路。并且回报率远远高于银行存款、国债、企业债和基金等多种金融投资产品；三是为信托投资公司增加了业务品种和盈利点。
从央行对金融市场进行宏观调控的角度看，资金需要在供给与需求双方达到平衡，而集合信托是一个好的结点。由于集合信托直接将资金配置到经过反复筛选的项目上，因此比上市融资和房地产基金更加直接，资金的使用效率更高，风险的可控性更强。业内人士分析，目前正是信托公司开展房地产信托业务的大好时机，信托业务的进一步介入，不但能够为广大中小投资者找到一条新的投资渠道，同时也为房地产企业融资带来新的希望和契机。可以预见，信托业将在房地产开发领域更好地发挥输血功能。
目前社会上的闲置资金非常多，投资房地产项目的信托计划预期收益率通常都远高于银行的协议贷款。已推向市场的产品中，信托期都在3年以内，预期收益率最高达到8.4%，而绝大部分都在4%以上。因此，不仅对个人投资者，对机构投资者也同样具有吸引力。
121号文件确实加速了房地产开发企业与信托企业的合作，然而实质上，房地产开发企业与金融机构有紧密联系，而信托业又在金融领域里有着独特的优越性，它可以做多种金融产品的嫁接，业务范围更广，与开发商的合作相对宽度更广、深度更大。至于以前房地产企业之所以与信托企业合作较少，业内人士认为，主要是因为信托的业务品种是在双方的合作中一步步探索和创新得来的，而以前在这方面研究的较少，但合作前景非常看好。
风险不容忽视
信托虽然具有诸多优势，但风险也不容忽视。这种风险来自融资方及被融资方两个方面。
尽管从法律角度上说，万一投资失败，信托公司无需承担还款责任。但信托公司不得不考虑事关自己未来生存的名誉问题，因此，在选择项目上，对风险的考虑还是相当周全的。信托业人士告诉记者，目前推出市场的产品都要求有比较可靠的担保或抵押物，在这点上，信托公司并不比银行含糊。而表现的比银行灵活的通常是在还款的方式与各项手续上。
市场人士认为，相比一些政府支持下的公共设施建设信托项目，房产信托的风险还是要大一些。房地产市场的变化、所投资项目及开发商的质地和经营情况，都会影响到其的收益。因此，在投资房产信托前，投资者最好对此有充分的了解。
这就让我们在为房地产与信托结缘叫好的同时，也要正视其风险。要进一步完善《信托法》尤其要在条例中增加和明晰房地产方面的内容。要对信托地产开发流程建立监督机制，对资金运营情况进行阶段性的检查和听证，也可通过新闻媒体公布信息。要使房地产信托健康发展，就要规避风险，保护民间投资者的利益。
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