三雄论道 谁将成资本地产老大

进入2004年，信托公司、基金公司和保险公司都在大举进军房地产业，并已逐渐成为整个资本地产的主要品种，目前，大约有一半的金融产品投向了房地产，这主要是因为它们融资成本低，弹性空间大、回报率高等因素有关。与此同时，随着资本产品流动性问题的逐步解决以及资产证券化的发展，为多类型、多层次投资者提供多元化的房地产金融产品将成为现实。

信托公司：信托有望成为地产开发新主力

受政策影响，信托公司迅速获得地产业青睐，目前，新华信托、北方信托、中煤信托、湖南信托、百瑞信托等10多家信托公司纷纷推出针对地产投资的集合资金信托。信托公司相中房地产无非是看中了房地产业务的高盈利性。金信信托市场销售部的一位负责人在接受记者采访时指出，目前信托公司最困难的工作并不是筹集资金，而是找好的项目。有了好的项目，资金问题自然就解决了。另外，信托公司主动介入也是为防范风险的需要，单纯信托贷款，信托公司对项目评估、管理、贷款担保或质押都充满风险控制，而信托公司自己做项目或同有经验的地产公司一同投资，反而容易控制风险。据统计，目前在全国已经推出的６０多种各式信托产品中，为房地产项目融资的超过１／３，融资额接近３０亿元。房地产商正急切地希望能借助信托之力开拓自己狭窄的融资渠道，而投资者也乐于借助信托计划分享房地产业的高额收益。去年已经有10多个项目推出，如中煤信托"车公庄危改小区项目"，重庆国投"景龙国际公寓股权信托"项目，中信信托"汇清家园和汇澜苑"信托项目等。

信托能够灵活充分地适应和处理房地产与金融市场之间存在的法律及其它关系，具有独特的优势。信托方式相对银行贷款而言，可以降低房地产业整体的融资成本，节约财务费用，有利于房地产业资金的持续应用和公司的发展。在供给方式上更加灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品，以多种方式提升房地产业绩，从而增加了市场供需双方的选择空间。业内人士认为，信托公司有望成为地产开发新主力。房地产信托的投资形式，分独立的直接投资和联合投资两种。前者指房地产信托公司运用自身积累和吸收的信托资金，独自对房地产进行直接投资，从中取得收益。后者是与房地产开发企业联手投资开发房地产市场；其中又可分为"股权式投资"（是指由信托公司委派代表参与对公司的经营管理，并按投资份额取得利润或承担亏损责任的投资形式）和"契约式投资"（是指信托公司在资金上给予支持），但在投资后按事先的约定，在一定年限内分取投资收益，到期后出让股权并收回所投资金，不参与经营管理，也不承担亏损责任。

站在信托公司的角度看目前社会上的闲置资金非常多，采用信托的方式融资要比从银行贷款方便很多,投资房地产项目的信托计划预期收益率通常都远高于银行的协议贷款。已推向市场的产品中，信托期都在３年以内，预期收益率最高达到８·４％，而绝大部分都在４％以上。

基金公司：外资发展商来北京开发可能性不大

近年来，随随着市场的需求，类基金式的房地产投资公司、房地产私募基金等多种业务应运而生。在美国，地产基金是房地产开发资金的一个重要来源。但在我国，地产基金还不够成熟。现在全美国有超过３００只上市的地产类基金，资产总额超过３０００亿美元。２００２年美国股票基金的回报率为负值，而地产基金平均回报率却明显提高，许多投资者将股市上的资金撤转到房地产市场，刺激了房地产业的发展。但外资发展商来北京开发的可能性并不大。因为以美国市场来说，绝大部分发展商的发展模式和中国类似，先找到地，确立项目，然后以此向银行、基金会等机构融资，再进行下一步开发，这种模式一旦离开了本土，很难运作。

据精瑞基金筹备组副组长、惠泽中国控股有限公司主席高广垣介绍，基金通常有两种投入方式，一种是以债权的方式投入。在企业不具备银行融资的条件时段，支持企业交付土地出让金等相关费用。然后，待企业以土地抵押取得银行贷款后选择退出或部分退出；或者不退出，与银行共同支持企业一直到取得预售许可证和实现银行按揭时再退出，以取得更高的收益回报。为保证资金的安全和预期收益，可选择与企业、银行、担保公司和信托公司等签订一揽子协议的方式分段支持分段退出和共管模式。以实现短期性和流动性，具体方式可采取委托贷款、外资贷款等多种方式。第二种是以股权和收购的方式介入。在企业或优质项目最需要资金和临近销售的困难时机以股权介入和收购项目的方式注入资金和理念。一是采取尽快实现销售回笼现金，以分红方式或整体卖出方式收回本金和更高收益，主要指住宅项目；二是采取不动产经营方式一方面保证稳定的现金流收入，另一方面采取外资部分分拆海外上市的方式或国内外借壳上市的方式获得固定收益之外的资本运营收入，主要指商业地产等复合地产项目；三是为优秀国企改制提供MBO杠杆资金；四是投资或收购具备资本运营能力和前景的企业，如具备连锁经营规模，借壳上市资源和直接上市(包括未来开通的二板和产权交易市场)能力等。

高广垣说，由于目前房地产开发的资金需求量很大，一些房地产企业也根据各自的资源优势，纷纷涉足阶段性股权投资和房地产基金业务。目前，万通集团的冯仑在房地产企业联盟---中城房网以12家公司为股东，成立了一家基金管理公司---中城投资，正积极地与海内外基金公司合作，创设专事于土地开发的信托基金和住宅产业投资基金。上市公司金地房地产公司、深国商以及由几家大国企联手组成的世纪华夏集团，目前也都在尝试建立房地产投资基金和阶段性股权投资业务在向银行直接融资渠道不畅的情况下，房地产企业自然会向资本市场寻求资金。很多企业均在着手"首发上市"或"借壳上市"。据了解，眼下仅北京地区就有北京天创、泰跃集团、鹏润集团、万通实业、华普集团等一批房地产公司进入资本市场。去年年底，在全国工商联住宅产业商会的推动下，在香港注册的"中国住宅产业精瑞基金"开始在国内投放，在国内首次亮相的外资房地产基金---精瑞基金已拥有40个亿的资金规模。高广垣表示，精瑞基金的长远目标是国内房地产投资的证券化。

业界人士认为，目前金融监管法多出自1997年东南亚金融危机后，根据当时环境条件设立。目前经济环境已经发生改变，像房地产投资已经占固定资产投资的２０％多，地产业对国民经济的推动举足轻重，地产更涉及50多个行业。业内人士预期，"培育多层次资本市场，加快开设创业板"。而据知情人士透露，建立多层次资本市场，大力发展直接融资已成政府工作内容之一，像允许民营企业发行债券、发展产业投资基金。

保险公司：承保地产项目降低投资者风险

房地产涉足保险业，这是非常重要的一条融资渠道。日前，有消息说，华泰财产保险公司宣布将承保香港香江集团在北京的地产项目的一揽子保险。华泰保险公司董事长兼CEO王梓木指出，此项目是地产项目国际化运作的一种延续，它将拉开北京CBD房地产保险的序幕。同时，华泰还希望通过两者签订的战略合作伙伴关系为纽带，多方面了解香港香江集团在地产基金方面的经验，为将来保险资金的多层次运作做好准备。

此次被保险的标的是香江集团在北京商务中心区(CBD)的核心位置投资建设的"财富中心"。财富中心位于北京东三环路中段，北邻京广中心，南邻嘉里中心，。建成后的财富中心由甲级写字楼、高档公寓、五星级酒店、会议中心和文化艺术中心等组成，将形成综合性一体化的国际化商务社区。香江国际集团董事长杨孙西指出，财富中心作为北京市2001年的重点工程，整个运作过程都是遵循市场化和国际化的，此次和华泰保险的合作是项目自身国际化运作的一种延续，保险不仅提高了项目抵挡风险的能力，也降低了财富中心众多置业、投资者的风险。

在国外，普遍方式是在建设的初级阶段即引入保险，保险公司除提供风险承担外，更重要的在于引入专业的服务也会降低意外情况的发生几率。为什么美国、日本和澳大利亚的资产证券化比其他国家做得好？其中一个原因是，澳大利亚、美国和日本的按揭除了长期以外，利率固定，使公司知道付出多少钱。比如二十年按揭，五年完全交利息，五年以后才交本钱。在浮动利息市场里，一定要薄利多销，做得非常有效率才会有利。现在在美国、澳大利亚都有不少的公司有这种软件和制度，而且成本比较低，并有4%的收入，比国债好，而且是比较稳定的，就有不少保险公司愿意去投钱。在丹麦、荷兰等国，地产融资都是通过证券化的方式进行的，起码80%融资是通过证券化做的，而且它的按揭证券都是在交易所里挂牌交易的，证券化成了保险基金以及退休基金的主要投资工具。以后的退休基金投资组合中，投向股票市场上的不会超过50%，另外50%可以做房地产市场，不然不会形成固定收入工具。比如，保险公司会对项目进行专业地评估，得到有关建筑各方面存在有意外情况发生的可能，并对这种可能采取有针对的防范措施；另外保险公司还会请专业的人士对建筑工程的整个过程进行监理，将各种引起不安全的因素降到最低；对于购买投保了建筑保险项目的消费者，保险公司的介入等于为项目增加了一个监理机构，监督建设过程更规范的进行，而对于由于意外因素造成的损失，保险公司将按照保险合同予以赔偿，这无疑降低了投资置业的风险。

同时，有分析人士指出，由于财富中心是北京CBD商圈的新形象标志建筑，能成功承保财富中心的地产保险必将起到良好的示范作用，让更多的国内房地产商在项目运作初期就能及早地意识到为建筑工程保险预留一部分资金。