商铺信托化将亮相蓉城
发布时间：2020-07-24 23:07:15
地处成都市内八宝街上的某大型楼盘，其商铺面积达６万平方米。目前卖出去的近万平方米商铺沿袭的是老一套模式———谁投资谁经营，但余下的５万平方米商铺，则将尝试一种全新的模式———商铺信托化。
何为“商铺信托”
商铺信托化的基本原理为，开发商引进经营商进场经营，开发商与经营商构成一种租赁契约关系；开发商同时将商铺所有权（包括未来投资收益权）委托给信托公司对外发售３年期以内的信托投资产品，实际上是将商铺卖给了信托投资者；而信托产品到期后，信托机构与信托投资者的合约关系解除，商铺产权及投资收益权又回归于开发商。信托机构将以商铺产权作为低押物，如果开发商不能兑现与信托机构约定的预期收益，信托机构将有权处置商铺，以最大限度保证投资者利益。
在这一投资链条上，开发商是商铺产权及投资收益权的售出者和回购者，它既要和经营商发生关系，又要和信托机构发生关系，而商业经营者又是关键。这家楼盘目前已和来自百货、超市、家居广场和电影院等几条线的知名品牌经营商进行了好几个回合的谈判。
信托优于产权
一位本地资深商业地产开发商认为，近年来十分风行的产权式商场，开发商将商场铺面拆零销售给中小投资者，并与其约定每年的回报率，一般是一定１０年不变。但这里有一个致命的问题被忽略了，中小投资者仅拥有商场的所有权和收益权而不具备经营权，事先约定的回报能否实现，完全寄托在商业经营商身上，市场风险、道德风险仍然存在，中小投资者的投资回报实际上还是一个未知数。
相比之下，商铺信托化模式有其优越的一面，主要体现为作为中介机构的信托公司将其商铺的产权作为了抵押物，一旦开发商不能兑现其承诺的投资回报，信托机构可以对商铺处置变现，以兑现其投资回报。
当然，受益的并非只有投资者一方，开发商既保证了商铺产权的相对集中，以便和商业巨头展开合作，又将今后才产生的租金提前拿到手；信托公司也从中拓展了业务，赚到一笔不菲的手续费收入；入场经营的商业公司也可以从与众多中小投资者打交道的繁琐事务中抽出身来，全身心投入到经营中去。
不过，也有人对商铺信托化提出质疑：信托产品是不能向委托人或受益人作出有关投资回报方面的任何承诺的，既如此，操作者赚钱蚀本都是合情合理甚至是合法的。商铺信托化能“包赚不赔”？
市场能否接受
来自这家大型楼盘的消息表明，不仅成都本土的信托机构，而且北京、深圳的多家信托机构也前往打探该项目，进行前期调研工作。该商业地产项目尚未出售的有４亿元，即使拿一半出来实行商铺信托化，也是２个亿的“盘子”。１％的信托费用就是２００万元，各大信托机构追捧之举也就不难理解了。
有关专家认为，作为金融创新产品的商铺信托化至少在目前还有几个难题有待破解。首先是投资者的认同度有多高。在没有资金大户介入的情况下，中小投资者能否在一个较短的时期内接受？其次，政策规定，每个项目的目前信托份额上限为２００份，如果按这个项目发售２亿元的商铺信托为例，２００份分摊下来，平均每份高达１００万元，显然对绝大多数中小投资者来说是望尘莫及的。
另悉，商铺信托化的最大特点是投资者所持有的商铺产权可以随时转让变现，而且按政策持有时间一般不得超过３年，而商铺经营商一般与开发商签约期长达１０年乃至２０年，这个矛盾如何解决？
何为“商铺信托”
商铺信托化的基本原理为，开发商引进经营商进场经营，开发商与经营商构成一种租赁契约关系；开发商同时将商铺所有权（包括未来投资收益权）委托给信托公司对外发售３年期以内的信托投资产品，实际上是将商铺卖给了信托投资者；而信托产品到期后，信托机构与信托投资者的合约关系解除，商铺产权及投资收益权又回归于开发商。信托机构将以商铺产权作为低押物，如果开发商不能兑现与信托机构约定的预期收益，信托机构将有权处置商铺，以最大限度保证投资者利益。
在这一投资链条上，开发商是商铺产权及投资收益权的售出者和回购者，它既要和经营商发生关系，又要和信托机构发生关系，而商业经营者又是关键。这家楼盘目前已和来自百货、超市、家居广场和电影院等几条线的知名品牌经营商进行了好几个回合的谈判。
信托优于产权
一位本地资深商业地产开发商认为，近年来十分风行的产权式商场，开发商将商场铺面拆零销售给中小投资者，并与其约定每年的回报率，一般是一定１０年不变。但这里有一个致命的问题被忽略了，中小投资者仅拥有商场的所有权和收益权而不具备经营权，事先约定的回报能否实现，完全寄托在商业经营商身上，市场风险、道德风险仍然存在，中小投资者的投资回报实际上还是一个未知数。
相比之下，商铺信托化模式有其优越的一面，主要体现为作为中介机构的信托公司将其商铺的产权作为了抵押物，一旦开发商不能兑现其承诺的投资回报，信托机构可以对商铺处置变现，以兑现其投资回报。
当然，受益的并非只有投资者一方，开发商既保证了商铺产权的相对集中，以便和商业巨头展开合作，又将今后才产生的租金提前拿到手；信托公司也从中拓展了业务，赚到一笔不菲的手续费收入；入场经营的商业公司也可以从与众多中小投资者打交道的繁琐事务中抽出身来，全身心投入到经营中去。
不过，也有人对商铺信托化提出质疑：信托产品是不能向委托人或受益人作出有关投资回报方面的任何承诺的，既如此，操作者赚钱蚀本都是合情合理甚至是合法的。商铺信托化能“包赚不赔”？
市场能否接受
来自这家大型楼盘的消息表明，不仅成都本土的信托机构，而且北京、深圳的多家信托机构也前往打探该项目，进行前期调研工作。该商业地产项目尚未出售的有４亿元，即使拿一半出来实行商铺信托化，也是２个亿的“盘子”。１％的信托费用就是２００万元，各大信托机构追捧之举也就不难理解了。
有关专家认为，作为金融创新产品的商铺信托化至少在目前还有几个难题有待破解。首先是投资者的认同度有多高。在没有资金大户介入的情况下，中小投资者能否在一个较短的时期内接受？其次，政策规定，每个项目的目前信托份额上限为２００份，如果按这个项目发售２亿元的商铺信托为例，２００份分摊下来，平均每份高达１００万元，显然对绝大多数中小投资者来说是望尘莫及的。
另悉，商铺信托化的最大特点是投资者所持有的商铺产权可以随时转让变现，而且按政策持有时间一般不得超过３年，而商铺经营商一般与开发商签约期长达１０年乃至２０年，这个矛盾如何解决？
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