房地产开发融资新策略：信托加银行
发布时间：2020-01-27 01:21:15
面临房地产信贷政策的集聚调整，房地产开发商如何度过难关，著名金融信托专家孙飞博士最近在华夏地产论坛发表了精辟的讲演，以下是他的讲演内容：
，其融资问题受到广泛关注。在目前中国这种融资环境下，房地产业融资主流模式到底是什么？我给大家提一个观点，就是“信托＋银行”。为什么这么说呢？第一，目前中国金融还属于高度管制的国家。到2006年WTO要求金融全面开放的时候，会有更多的外资金融机构、更多的金融产品、更多的金融工具向中国各个机构，老百姓敞开。但在目前融资资源还比较匮乏，融资管道单一，中国的商业银行无论如何都还是房地产的主流融资渠道。为什么？因为现在作为中国金融产业来讲，商业银行的资产占了27.5万亿，基本上证券、保险、信托等等机构资产和它比显得微不足道。对于银行这种巨无霸集团，我个人认为在今后相当长一段时间内，在国内仍是主流位置。其次作为融资渠道来讲，当初很多房地产企业直接上市的很少，大部分都是通过买壳，通过重组来上市。如果一个房地产企业急需用钱，上市融资是比较困难的，因为现在还有一年的辅导期，也就是说上市的门槛很高，这条路不太顺畅。再说发企业债券，基本上发债的都是大型国有企业，比如说铁路、电力、三峡等等机构这种发债，而且发债还要大银行担保。房地产企业发债，这个到目前好像只有两个亿。再往下说就是基金的概念，现在国内很多号称地产基金，我觉得这是非法的，国内目前产业基金的法规，没有一家合法的产业基金，也就是说中国的产业基金一直没有诞生，仅有境外投资中国的这种产业基金。
另外是期货，根本不适用于房地产。基本上来讲中国的融资渠道是很窄的，针对房地产的产业基金也没有。
2002年7月18日资金信托办法出台以后，信托产品就风起云涌，成为中国金融界一个热点。在2003年发行的信托产品有两百多个，募集基金两百多亿，其中有四分之一投向房地产，在房地产融资很紧的形势下，信托无疑给开发商注射了一剂兴奋剂。在中国房地产业发展当中，特别是121号文出来以后，纵观所有融资渠道和产品，信托和银行组合是有效的，银行拥用大量的资金，可以做开发贷款，可以做按揭，房地产主要的融资来源还是要银行。而对于121号文限制，四证不齐全的项目和企业，信托正好可以见缝插针。现代信托制度是英国人对世界法学界一大贡献，信托具有财产管理功能，避税功能，规避政策功能等。以股权投资形式，可以达到35％的自有资金。
信托公司跟房地产业有很多切合点，开发商缺什么，信托公司就可以补什么。到目前为止，房地产信托管理办法还没有出台，在这种情况下，信托投资公司可以不受121号文的限制，也可以不受很多政策的阻碍，可以为开发商量身定做。但是信托投资公司现在基本上为了控制风险，会参照121号文件一些条款。信托投资公司跟房地产企业合作，遵循的就是金融产品的三性原则。首先，作为金融机构，要注意控制风险。房地产企业首先要给信托投资公司一个答案，就是要发行这个信托产品，怎么才能让金融机构控制风险，开发商用什么来做抵押，用什么来做担保，这个很重要。
信托投资公司比银行要求更严一些，银行要求70％的抵押，信托要50％。担保方面比如我认为首钢集团，首创集团还可以，但小公司，包括很多小的担保公司我们都不认，风险控制是金融机构最注重的。其次是盈利性。项目的盈利性如何，项目的市场潜力，项目未来的现金流，集团背景，知名度，资源整合能力，这都是我们重点关注的。再次，就是要给投资者比较高的回报。发行投资计划，向市场募集基金，需要好卖的信托产品。我们在给投资者安全感的前提下，必须具备比较高的收益率，才能使产品销售顺利。最后，作为金融产品来讲，流通性很重要。股票可以随时流通。作为信托产品，也需要流通。因此，我预言未来中国信托二级市场也会出现，通过信托交易所来买卖信托合约。目前，可由项目公司等机构提出回购、赎回，通过这些模式让信托产品流动起来，特别是一些机构投资者很感兴趣，比如发行一个亿产品，有的机构就买了五千万，认为收益率达到百分之六以上，同时可以随时赎回，另外还可以拿信托合同到银行抵押贷款等等。如果把这些问题解决了，实际上信托产品三性原则已经贯彻，我相信信托投资公司，跟房地产业，或者其它产业和项目的合作都会比较畅快。
总的来讲，金融机构，信托投资公司非常关注房地产业发展，因为无论国家怎么宏观调控，房地产行业已经是国民经济支柱产业。中国城市化水平很低，未来中国城市化会加快，房地产业会继续保持较高的增长率。国家宏观调控，实际上是有利于房地产业的优化整合，这对国民经济，对于信托与房地产业合作有非常好的促动作用。我也希望房地产业克服暂时的困难，跟金融信托投资机构携手迈向更好的明天！
，其融资问题受到广泛关注。在目前中国这种融资环境下，房地产业融资主流模式到底是什么？我给大家提一个观点，就是“信托＋银行”。为什么这么说呢？第一，目前中国金融还属于高度管制的国家。到2006年WTO要求金融全面开放的时候，会有更多的外资金融机构、更多的金融产品、更多的金融工具向中国各个机构，老百姓敞开。但在目前融资资源还比较匮乏，融资管道单一，中国的商业银行无论如何都还是房地产的主流融资渠道。为什么？因为现在作为中国金融产业来讲，商业银行的资产占了27.5万亿，基本上证券、保险、信托等等机构资产和它比显得微不足道。对于银行这种巨无霸集团，我个人认为在今后相当长一段时间内，在国内仍是主流位置。其次作为融资渠道来讲，当初很多房地产企业直接上市的很少，大部分都是通过买壳，通过重组来上市。如果一个房地产企业急需用钱，上市融资是比较困难的，因为现在还有一年的辅导期，也就是说上市的门槛很高，这条路不太顺畅。再说发企业债券，基本上发债的都是大型国有企业，比如说铁路、电力、三峡等等机构这种发债，而且发债还要大银行担保。房地产企业发债，这个到目前好像只有两个亿。再往下说就是基金的概念，现在国内很多号称地产基金，我觉得这是非法的，国内目前产业基金的法规，没有一家合法的产业基金，也就是说中国的产业基金一直没有诞生，仅有境外投资中国的这种产业基金。
另外是期货，根本不适用于房地产。基本上来讲中国的融资渠道是很窄的，针对房地产的产业基金也没有。
2002年7月18日资金信托办法出台以后，信托产品就风起云涌，成为中国金融界一个热点。在2003年发行的信托产品有两百多个，募集基金两百多亿，其中有四分之一投向房地产，在房地产融资很紧的形势下，信托无疑给开发商注射了一剂兴奋剂。在中国房地产业发展当中，特别是121号文出来以后，纵观所有融资渠道和产品，信托和银行组合是有效的，银行拥用大量的资金，可以做开发贷款，可以做按揭，房地产主要的融资来源还是要银行。而对于121号文限制，四证不齐全的项目和企业，信托正好可以见缝插针。现代信托制度是英国人对世界法学界一大贡献，信托具有财产管理功能，避税功能，规避政策功能等。以股权投资形式，可以达到35％的自有资金。
信托公司跟房地产业有很多切合点，开发商缺什么，信托公司就可以补什么。到目前为止，房地产信托管理办法还没有出台，在这种情况下，信托投资公司可以不受121号文的限制，也可以不受很多政策的阻碍，可以为开发商量身定做。但是信托投资公司现在基本上为了控制风险，会参照121号文件一些条款。信托投资公司跟房地产企业合作，遵循的就是金融产品的三性原则。首先，作为金融机构，要注意控制风险。房地产企业首先要给信托投资公司一个答案，就是要发行这个信托产品，怎么才能让金融机构控制风险，开发商用什么来做抵押，用什么来做担保，这个很重要。
信托投资公司比银行要求更严一些，银行要求70％的抵押，信托要50％。担保方面比如我认为首钢集团，首创集团还可以，但小公司，包括很多小的担保公司我们都不认，风险控制是金融机构最注重的。其次是盈利性。项目的盈利性如何，项目的市场潜力，项目未来的现金流，集团背景，知名度，资源整合能力，这都是我们重点关注的。再次，就是要给投资者比较高的回报。发行投资计划，向市场募集基金，需要好卖的信托产品。我们在给投资者安全感的前提下，必须具备比较高的收益率，才能使产品销售顺利。最后，作为金融产品来讲，流通性很重要。股票可以随时流通。作为信托产品，也需要流通。因此，我预言未来中国信托二级市场也会出现，通过信托交易所来买卖信托合约。目前，可由项目公司等机构提出回购、赎回，通过这些模式让信托产品流动起来，特别是一些机构投资者很感兴趣，比如发行一个亿产品，有的机构就买了五千万，认为收益率达到百分之六以上，同时可以随时赎回，另外还可以拿信托合同到银行抵押贷款等等。如果把这些问题解决了，实际上信托产品三性原则已经贯彻，我相信信托投资公司，跟房地产业，或者其它产业和项目的合作都会比较畅快。
总的来讲，金融机构，信托投资公司非常关注房地产业发展，因为无论国家怎么宏观调控，房地产行业已经是国民经济支柱产业。中国城市化水平很低，未来中国城市化会加快，房地产业会继续保持较高的增长率。国家宏观调控，实际上是有利于房地产业的优化整合，这对国民经济，对于信托与房地产业合作有非常好的促动作用。我也希望房地产业克服暂时的困难，跟金融信托投资机构携手迈向更好的明天！
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