银监会预警房地产信托

新一轮对信托业，尤其是对房地产，主要是防范因信托投资带动房地产投资过热
　　种种迹象表明，，尤其是房地产信托。
　　9月16日，，银监会正在抓紧起草房地产信托方面的管理规定。
　　9月初，北京银监局向辖内信托投资公司下发了有关防范房地产信托项目潜在风险的八项政策指引。
　　7月7日，银监会公布《信托投资公司信息披露管理暂行办法（征求意见稿）》，并公开征求意见。
　　其实，早在今春合肥举行的“2004年信托公司投资年会”上，银监会的高管人士就已向众多信托业的老总打了一剂“预防针”，就各信托公司对房地产等一些行业的过热投资提出警告。
　　刚刚走出阴霾的中国信托业称这轮整肃为“第六次整改”。
　　房地产信托“受惠”121号文件
　　2003年6月出台的央行关于加强房地产信贷业务管理的“121号文件”，收紧了商业银行对房地产业从开发建设到个人消费的各项贷款业务。长期依赖银行贷款的大小房地产开发商，纷纷闹起了“钱荒”。
　　有资料显示，我国房地产企业项目开发的80%至90%的资金来源于银行，融资渠道单一，信托业并未受到广泛关注。但是，带给房地产业冬天的121号文件，却为信托业吹来了一股春风。融资乏术的房地产企业纷纷通过信托项目解决资金饥渴。一时间，众多信托计划纷纷上马，信托业出现了难得的供求两旺局面。
　　据有关资料，仅2003年第四季度发行的房地产类信托项目共37个，募集资金共35亿元，占该季度信托总数量、总金额的42．5%、40．4%。而从2002年7月到2003年6月121号文件出台之前的一年中，信托公司仅发放房地产类信托20个，占全部信托总数的不足25%。另据信托业2004年第一季度报告显示，该季度房地产信托项目有29个，共募集32．41亿元，其资金比重达到49．7%。同时，又有50多家信托公司重新注册登记。房地产信托的快速发展之势被业内称为“井喷”。
　　但是，在市场一片繁荣的形势下，调查发现，在重新登记的信托公司中，约1/3的公司存在问题，即在过去两年的发展中，已经出现新增坏账比例过高和不规范运作的现象。管理层为此停止了信托公司的重新登记工作。
，对房地产信托项目的过热投资发出风险控制警告，并加快《房地产信托专项管理办法》的起草。
　　外热内冷
　　一信托业内人士认为，新一轮对信托业，，主要是防范因信托投资带动房地产投资过热，而这显然与目前的宏观调控背道而驰。
　　这位人士认为，目前国内的房地产信托绝大部分为资金信托，缺乏财产信托项目。这与美国、加拿大、澳大利亚等国家的房地产投资信托很不相同。
　　他进一步解释，财产信托一般是委托人将现存财产或财产性权利，如房产、股权、信贷资产、路桥、工业森林、加油站收益等信托给信托公司，再由信托公司向投资者转让信托权益。资金信托系投资者直接将资金信托给信托公司，由信托公司投入到某一项目的信托产品。
　　通常的情况是，针对房地产项目的财产信托风险要低于资金信托风险。因为投资者投资的财产信托产品有真实可靠的资产作支撑，且有优先信托权益和剩余（或次级）信托权益，这是一般资金信托产品所不具备的。
　　《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定，每个集合资金信托合同不得超过200份，每份合同金额不得低于人民币5万元。
　　颇令人玩味的是，北京银监局近日下发的防范房地产信托项目潜在风险的八项政策指引中，明确提出财产信托的合同总份数不超过200份。这给财产信托原来未加限制的合同总份数加了顶“帽子”。
　　信托业内人士认为，限制合同的总份数并不能从根本上规避信托风险，而且200份的数量太过官式，没有什么科学依据，反而提高了投资者的门槛，很多普通投资者被拒之门外，影响整个房地产信托资金的规模。
　　海通证券一位房地产行业分析师认为，信托现在虽然很热，但并没有成为房地产企业主要的融资方式，因为通过信托融资的费用要高于银行贷款。在目前银行惜贷的形势下，房地产信托资金的使用更多地体现为“过桥贷款”的性质。对于某些自有资金不足，项目进度未达到银行贷款条件的房地产项目，通过信托融资获取资金用于征地、拆迁等前期投入。当项目启动并达到银行贷款的条件，开发商就会改用银行贷款进行项目的建设。
　　风险
　　房地产信托刚刚兴起，很多投资者对信托项目根本没有风险防范意识。
　　目前市场上发行的房地产信托产品期限大多为1至3年，预期年收益率普遍在4%到5%之间，有的甚至高达8%，而银行人民币存款利率3年期为2．52%，两年期只有2．25%；3年期国债年利率也只在2．3%左右。
　　但是高收益的同时也意味着高风险。由于信托产品并不保本，所以一旦发生风险，投资者则可能亏损严重。有些信托公司只宣传了“预期收益率”，却没有讲清楚风险投资带来的“实际收益率”。，对信托公司的信息披露加以规定，防止信托公司在推出信托产品时夸张不实的宣传误导投资者。
　　业内人士认为，，银监会将会制订一些措施来降低信托企业自身风险，不会涉及业务范围、盈利模式等等，毕竟信托是一种很个性化的金融产品，。比如，对信托公司直接参股股东的企业进行资格审查；信托公司内部要有独立管理机构，项目资金要严格分账管理、独立运营等等 。