房产信托借新地产政策发力尚存变数

业内认为新规意义重大，但对具体业务的操作限制太多，有碍这一新行业的发展

　　10月18日，银监会通过其网站公布了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》（以下简称《办法草案》），显示了政府着力拓展房地产融资渠道的意图。

　　但据记者调查，相关行业对该《办法草案》的反应并不热烈。一些业内人士认为，即使这个办法正式实施，也不会对现有房地产信托业产生太大的影响。部分信托界人士还对这部法规的部分条款提出了质疑。

　　质疑1

　　是否有必要让银行“保管”资金

　　有业内人士认为，银行介入房地产信托业在实际操作中易出现“扯皮”现象

　　日前，记者了解到北京国际信托投资有限公司（以下简称“北国投”）正在准备一份针对办法草案的报告。作为一家在信托界举足轻重的公司，他们将在这份报告里针对办法草案的具体内容提出意见。

　　该公司一位不愿意透露姓名的信托专家在接受采访时称，办法草案的一些条款是有待探讨的，如银行介入房地产信托业务有多大必要性。办法草案第4条中有一款规定：信托投资公司办理房地产信托业务，必须委托商业银行担任房地产信托资金的保管人。对此，这位专家认为，这条规定在实际操作时容易出现“扯皮”现象。比如按合同规定了信托资金拨付给开发商的日期，但到期若银行认为不合适，不给放款，就会导致信托投资公司违约。他称，《信托法》中并没有“保管人”这一法律主体，房地产信托法规也没有必要设置信托资金“保管人”。

　　此外，根据《办法草案》的规定，银行作为信托资金保管人，可以收取信托收益的5%作为保管费。对此，那位专家表示，银行在房地产信托关系中不必承担任何责任却享有不小的收益权，这是不合理的。“总之，办法草案中关于银行介入的规定，颇有点银监会指派银行看管房地产信托业务的意味。”那位专家称。

　　质疑2

　　具体业务的操作是否有必要受限

　　有信托界人士认为，《办法草案》对金融公司内部管理体系的诸多限制在实践中并不可行

　　华远地产董事长任志强在接受采访时称，，总喜欢对金融公司的内部管理流程提出很多限制性条件。，这次针对信托投资公司制定的房地产信托法规也是如此。

　　任志强举例称，《办法草案》中诸如“信托投资公司若要开办不受信托合同份数限制的房地产信托业务，其从事信托业务的员工必须占员工总数的三分之二以上，其中具有房地产专业知识和背景的信托经理不少于4人”之类的针对信托投资公司内部管理体制的规定完全没有必要，“因为银监会无法分辨信托投资公司提供的信息是真是假”。

　　“政府只要管结果就行，不必管过程。”任志强表示。

　　同样的呼声亦来自信托界。北国投一位不愿透露姓名的信托经理对记者表示，按照《办法草案》的规定，每一个房地产集合信托计划都必须经过信托投资公司董事会或决策委员会审核通过。根据他的经验，这并不可行也无必要。此外，信托投资公司如果完全按照《办法草案》的规定，对每一个信托计划所涉及的房地产项目进行尽职调查，并请第三方专业机构进行评估，“那根本不具有可操作性”。

　　这位信托经理对记者表示，银监会的这份办法草案对信托投资公司的具体业务流程作了太多规定，完全没有必要。任何一个信托投资公司都无法完全按规定执行。

　　热门话题

　　新办法引爆“200份限制”大受欢迎

　　信托公司普遍认为“合同份数可超过200份”的新规定对行业发展有利

　　记者在采访中发现，此次《办法草案》中关于“信托投资公司可开展合同份数超过200份的房地产信托业务”的规定最受房地产界和信托界欢迎。首创置业董事长刘晓光在接受记者采访时称：“这个突破对开发商的帮助很大。”北国投一位信托经理也对记者表示：“这条规定最受信托投资公司欢迎。”

　　此前，根据信托法的规定，每个资金信托产品在销售时不得超过200份合同。“这种限制下募集来的资金规模通常很小，对中小型房地产项目的融资尚有帮助，但对大项目来说只是杯水车薪。”刘晓光表示。

　　有权威数据显示，到目前为止，国内房地产信托资金总额只有约150亿元人民币，与银行给房地产业的贷款规模相比数量还很小；去年一整年，新增房地产信托资金才50亿元人民币。刘晓光认为，导致国内房地产信托发展缓慢的一个重要原因就是这条“不得超过200份合同”的限制。

　　不少业界人士认为，尽管“200份合同”的限制已被突破，但《办法草案》对今后房地产信托业务的发展依然不会产生太大影响。除戴德梁行旗下泛城（中国）综合住宅服务董事胡港文之外，刘晓光也发表了同样的看法。他认为，虽然《办法草案》规定信托投资公司可以开展200份合同以上的房地产信托业务，但银监会对此却提出了太多的限制条件。这仍然有碍房地产信托业的发展。

　　独立视角

　　“具有不动产基金法雏形的特征”

　　有业内人士认为，《办法草案》的部分条款已涉及到了房地产基金概念

　　对于这部《办法草案》，一些业内人士评论认为，它既是一部房地产信托法规，又像是一部不动产基金法规的雏形。

　　北国投一位信托经理对记者表示，《办法草案》将信托投资公司的房地产业务独立出来进行规范，并对其常规业务作了详细的规定，“有点像是在规范不动产基金”。

　　他举例说，比如《办法草案》中规定，“信托投资公司运用不受信托合同份数限制的房地产信托资金，应当进行组合投资，不得将资金运用于单个不动产或其经营企业”。这“事实上都涉及到了房地产基金的概念，只是银监会没有明说罢了”。

　　任志强对此的观点则更为直接。他指出，在国内目前尚没有产业基金法的情况下，这个《办法草案》事实上既是一部房地产信托法规，同时又带有一定的不动产基金法色彩。“总的来讲，我认为这个《办法草案》有参照美国不动产信托投资基金的地方。”任志强表示。

　　胡港文甚至直接把《办法草案》中所涉及的“房地产信托”直接称为“不动产基金”。据其介绍，不动产基金主要有以下几大特点：不受购买份数限制，投资者可无穷多；规模大，存续时间长；资金主要投向不动产领域，但投资组合多样。胡港文称，如果按照这几大特点来衡量此次银监会出台的《办法草案》，就不难发现这一草案与不动产基金法有众多相似之处。

　　“但这个《办法草案》又与美国的不动产信托投资基金法有很大区别，”任志强表示，“主要体现在税收上，美国投资者投资不动产基金可享受税收优惠，但国内不行。”

　　胡港文认为，国内房地产信托的发展尚处于起步阶段，不动产投资基金也处于萌芽状态，政府的此次规范只是一个初步的管理规定；而在海外，政府对于不动产投资基金有着更为严格细致的规定，目前国内的现状与国外相比差距还很大。

　　业内说辞

　　胡港文：政府严格管理无可厚非

　　胡认为，如不严管，信托融资会造成许多不良资产

　　胡港文认为，任何金融工具都是一把“双刃剑”，包括信托在内；而无论其“哪一刃”能否真正发挥作用，。，那么信托这种融资工具就能成为房地产业的一大融资渠道；，它会给社会造成许多不良资产，危害金融业的发展。

　　胡港文表示，虽然很多开发商和信托界人士抱怨政府对房地产信托业务限制太多，但因为国内房地产信托基金刚起步，因此政府的管理严格也无可厚非。

　　此前，自政府对商业银行实行严格的信贷管理以来，资金短缺的开发商不得不在银行以外四处寻找新的融资途径，包括与信托投资公司的合作。虽然房地产业已成为很多地方的支柱产业，。胡港文认为，此次《办法草案》的出台虽然不会对房地产信托业产生太大的影响，。

　　“从这个办法的即将出台可以看出，，这不管是对金融业还是房地产业都是有益的。”胡港文表示。

　　任志强：等于尝试融资体制改革

　　任认为，这是投资体制与融资体制的双重改革

　　任志强认为，此次出台的《办法草案》并不仅仅只是一个简单的房地产信托政策，其更深远的意义则在于，国家在进行投资体制改革的同时，也在尝试融资体制的改革。

　　在任志强看来，随着房地产信托管理办法的即将出台，政府也将逐步推出房地产资产证券化、房地产基金等方面的法规。从长远来看，房地产信托管理办法的出台是房地产业融资渠道拓展的革命性一步。

　　任志强表示，这个法规出台以后，“国内房地产信托的规模肯定会扩大”，通过信托这条途径来融资的房地产项目会越来越多。

　　但在目前看来，由于通过银行融资的成本要小于信托融资，因此开发商在需要融资时还是会首先考虑银行，只有那些得不到银行贷款的房地产企业才会考虑通过信托融资。任志强向记者透露，华远已与北国投签订框架协议，一旦前者需要，后者便会为其募集信托资金。但任志强称，只要银行对华远的信贷授信没有用完，他是不会考虑通过信托这种方式来融资的。

　　记者观察

　　民间投资者的福音

　　在北美等发达国家，信托基金主要是由一些中、小投资者购买。这些中、小投资者非常愿意投资易增值，并能长期经营的市内商业项目，以此获取收益。而帮助他们获取收益的，正是那些专业基金管理公司管理着的信托基金。

　　在国内，日益旺盛的民间投资需求与渴求资金的房地产开发与经营行业之间始终隔着一条不可逾越的鸿沟。如今，《办法草案》的出台终于让民间投资者看到了一些希望。或许在不久的将来，中国大城市中的许多大型商业项目，其增值带来的收益也将越来越多地分散到广大民间投资者手中。

　　而对开发商来说，《办法草案》的出台也有望改变他们“捉襟见肘”的日子。但又如首创置业董事长刘晓光所言，房地产业除银行以外的融资渠道光靠信托还不行，还得依靠房地产资产证券化、房地产基金等多种方式才行，希望政府下一步尽快出台这些方面的相关法规。