银监会征求地产信托管理意见 地产商忐忑不安
发布时间：2019-08-11 19:04:15
日前，银监会向社会发出征求《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》意见的公告，征求意见是我国首次对房地产信托业务发出规范指引，有业内人士分析，房地产信托业务管理办法的出台，可望拓宽房地产业融资渠道，有助于信托投资公司防范和降低房地产信托业务风险。
信托在最近两年里，突然在中国房地产业大红大紫。其实，在西方发达国家，作为最具国际语言的财产管理制度，几乎所有的社会财产都可以通过信托方式来管理。与此相比，我国信托业的发展却走了近20年的弯路。从1978年中信成立对国内信托业发展的启蒙，到1998年广东国投划上句号。经过5次清理整顿，目前硕果仅存的信托公司只有59家，而允许其开展新业务，包括房地产信托产品，也就短短两三年。而此次征求意见，可以说是我国房地产信托业政策决策不断走向成熟。
据记者采访发现，业内对于此份征求意见稿的关注焦点主要集中在信托投资公司可以开办不受信托合同份数限制的房地产信托业务上。据悉，中国银监会拟放宽目前房地产信托项目的限制，信托投资公司将可不受《信托投资公司资金信托管理暂行办法》关于信托投资公司单个集合信托计划接受合同份数200份的限制。房地产业和信托业人士普遍认为，这对于房地产商融资肯定是利好消息。
征求意见中指出，不受信托合同份数限制的房地产集合信托计划最低募集金额不得少于5亿元；而不受信托合同份数限制的房地产集合信托计划的募集期限较短，仅有一个月，而在募集期限内，信托投资公司募集的资金未超过5亿元不能成立，而且信托投资公司必须自行承担推介费用，并于15日内将已募集的资金加计银行同期存款利息返还投资人。
业内认为，信托投资公司要达到以上的条件，还有一定困难。而信托投资公司运用不受信托合同份数限制的房地产信托资金，应当进行组合投资，不得将资金运用于单个不动产或其经营企业，这对想进入信托领域的大房地产商来说，确实是个考验。
另外，征求意见中还指出，在房地产信托业务中，信托投资公司、保管人须从信托收益中收取管理费。信托投资公司收取信托收益的15%作为管理费，保管人收取信托收益的5%作为保管费。
尽管房地产信托资金未能实现收益时，信托投资公司和保管人不得收取管理费或保管费。被访的房地产商普遍认为，现时通过信托方式融资对于房地产商来说，成本仍比银行贷款高。除非在银行贷不到款，否则一般都不考虑信托募集资金。而征求意见稿中将房地产信托中信托投资公司和保管人银行的收益定为20%，这使得房地产商融资成本可能有所提高。
另一方面，有些信托业业内人士表示，信托收益的分配可以就不同的项目收益而定，建议能否采用由信托公司、房地产商和保管人三方商定的方式。在宏观调控中，银行主要是削弱了对中小发展商的支持力度，因此，房地产信托应该是中小发展商融资的补充方式。所以建议监管部门出台有关管理规定时也可以考虑降低进入门槛和融资成本。
信托在最近两年里，突然在中国房地产业大红大紫。其实，在西方发达国家，作为最具国际语言的财产管理制度，几乎所有的社会财产都可以通过信托方式来管理。与此相比，我国信托业的发展却走了近20年的弯路。从1978年中信成立对国内信托业发展的启蒙，到1998年广东国投划上句号。经过5次清理整顿，目前硕果仅存的信托公司只有59家，而允许其开展新业务，包括房地产信托产品，也就短短两三年。而此次征求意见，可以说是我国房地产信托业政策决策不断走向成熟。
据记者采访发现，业内对于此份征求意见稿的关注焦点主要集中在信托投资公司可以开办不受信托合同份数限制的房地产信托业务上。据悉，中国银监会拟放宽目前房地产信托项目的限制，信托投资公司将可不受《信托投资公司资金信托管理暂行办法》关于信托投资公司单个集合信托计划接受合同份数200份的限制。房地产业和信托业人士普遍认为，这对于房地产商融资肯定是利好消息。
征求意见中指出，不受信托合同份数限制的房地产集合信托计划最低募集金额不得少于5亿元；而不受信托合同份数限制的房地产集合信托计划的募集期限较短，仅有一个月，而在募集期限内，信托投资公司募集的资金未超过5亿元不能成立，而且信托投资公司必须自行承担推介费用，并于15日内将已募集的资金加计银行同期存款利息返还投资人。
业内认为，信托投资公司要达到以上的条件，还有一定困难。而信托投资公司运用不受信托合同份数限制的房地产信托资金，应当进行组合投资，不得将资金运用于单个不动产或其经营企业，这对想进入信托领域的大房地产商来说，确实是个考验。
另外，征求意见中还指出，在房地产信托业务中，信托投资公司、保管人须从信托收益中收取管理费。信托投资公司收取信托收益的15%作为管理费，保管人收取信托收益的5%作为保管费。
尽管房地产信托资金未能实现收益时，信托投资公司和保管人不得收取管理费或保管费。被访的房地产商普遍认为，现时通过信托方式融资对于房地产商来说，成本仍比银行贷款高。除非在银行贷不到款，否则一般都不考虑信托募集资金。而征求意见稿中将房地产信托中信托投资公司和保管人银行的收益定为20%，这使得房地产商融资成本可能有所提高。
另一方面，有些信托业业内人士表示，信托收益的分配可以就不同的项目收益而定，建议能否采用由信托公司、房地产商和保管人三方商定的方式。在宏观调控中，银行主要是削弱了对中小发展商的支持力度，因此，房地产信托应该是中小发展商融资的补充方式。所以建议监管部门出台有关管理规定时也可以考虑降低进入门槛和融资成本。
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