信托新政 放开渠道？提高门槛？
发布时间：2019-08-12 01:57:15
新政：信托不用等四证齐全
许多媒体在《办法》出台之前，打探到的消息显示，银监会会在《办法》中对房地产信托设置一个高门槛。门槛可能同121文件相类似：开发商必须拥有四证（土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证）和30%的自有资金后，才能向信托公司融资。
但银监会出台的规定却让这个预测落了一个空。《暂行办法》中第四十三条规定，房地产资金信托合同份数在200份以内、具有5个以上熟悉房地产知识的专业人员的信托公司可以对不完全具备前条规定的“四证”房地产项目发放贷款，也就是说，信托公司甚至可以为开发商的土地转让金买单。
《办法》还对房地产信托的资金用途进行了扩展。除开发商品房项目外，还可用于土地收购及土地前期开发、整理。《办法》还指出，在房地产信托业务中，信托投资公司、保管人须从信托收益中收取管理费。信托投资公司收取信托收益的15％作为管理费，保管人收取信托收益的5％作为保管费。
焦点一：《办法》是否是利好？
正方：这是房地产信托的利好消息
建行四川分行房地产金融部谢书弟经理说，从四川省目前的房地产融资状况来看，通过信托这种方式的还微不足道。银监会这次通过这份文件比较明确地透露出对房地产信托产品的支持。因为银行在前期土地开发中是严禁贷款给开发商交纳土地出让金的，这样信托公司与银行合作，拓展了房地产企业前期融资渠道。
反方：并不是宏观调控趋暖信号
当记者在采访过程中问到，四证不全可以信托融资是不是与121文件中———不能对不具备三证的项目贷款冲突时，业内人士都不置可否。招商银行成都分行个银部总经理助理陈源则认为，房地产信托在整个房地产融资中比例还是非常小的，在整个房地产金融领域占的量很小，银监会允许信托公司在房地产领域做一些前瞻性的融资尝试，并不代表宏观层面有什么变化。
焦点二：合同数大于200份
正方：放开限制，方便小投资者
一位不愿意透露姓名的信托从业人员告诉记者，按照以往的规定，信托合同不得超过200份（含200份），房地产信托项目的总金额一直在一亿元左右，超过两亿元就很难卖了。因为若发行两亿元的房产信托，200份合同平均下来单份金额高达100万元，老百姓根本不可能投资这样的信托，投资房地产信托只能是富人的游戏。现在放开限制，会出现单份信托合同比较小的情况，方便手中资金比较少的投资者。
反方：信托公司和房产企业难做到
但衡平信托一位负责人对记者说，这个问题十分敏感，银监局对房地产信托的管理十分严格，即使最终定稿中把200份的合同限制放开了，银监会对此还是规定了一个很高的门槛，对信托公司来说，要达到银监会要求的标准还是很难，并不是随便就能开办不受200份合同数限制的房地产信托业务。“《办法》规定信托公司过去两年连续盈利且信托业务收入占公司总收入的60%以上，最低募集金额不得少于5亿元，从目前国内的情况看，无论是信托投资公司还是房地产企业都做不到。”
焦点三：信托收益的15％是否太高
正方：开发商因缺钱而选择信托
招商银行成都分行个银部总经理助理陈源认为，将房地产信托中信托投资公司和保管人银行的收益定为20％，这使得房地产商融资成本可能有所提高。不过开发商面对好机会和好项目时，大都不会因为缺钱而放弃，所以还是有开发商选择信托。
反方：哪个开发商能做得起
建川集团常务副总游毅认为，对开发商来说，信托的财务费用20%的收益率是比较高，而银行年利率一般都是7%。记者采访到的其他房地产商也都认为，通过信托方式融资对于房地产商来说，成本比银行贷款高出了许多。除非在银行贷不到款，否则一般都不考虑信托募集资金。
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