福建联华试水房产产业基金

2004年中国住交会上，刚获得“2004年度中国房地产金融创新奖”的福建联华国际信托投资公司公开宣称要做专业的房地产信托投资公司，并率先推出国内首家准房地产产业投资基金，“联信•宝利”有望成为首个“有中国特色的房地产信托投资基金”。
　　
　　200份瓶颈将获政策突破
　　 在宏观调控的大背景下，作为国际上新兴的主流房地产金融投资方式之一，房地产信托投资基金（ＲＥＩＴｓ）格外引人关注。２００３年，国内信托公司发行的２４０个产品和 ２４５亿元信托资金总额中，房地产信托占发行数量和金额的四分之一，信托在房地产金融中开始崭露头角。
　　 在刚刚结束的２００４年中国住交会上，国内第一个专业房地产信托品牌——“联信•筑城房地产金融服务”抢眼亮相。为了展示对房地产信托业务的投入和决心，该品牌的拥有者联华信托煞费苦心，不仅将“联信•筑城”定位为一个相对独立的专业服务平台倾力打造，重点推介，还专门申请了商标注册。
　　 联华信托的举动是一个信号。业内人士相信，全国数十家信托公司对于房地产信托投资基金业务的争夺战已是暗潮汹涌。这一事件的背景来自于１０月底出台的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》（征求意见稿）。征求意见稿中突破了长期以来主要限制资金信托规模和购买门槛的２００份瓶颈，提出“不受份数限制的房地产信托”，并对发行金额、发行期限、，引发了业内对于房地产信托投资基金的切实期望。目前，这份意见稿已经结束意见征求，可能将于今年底或明年初正式出台。
　　 业内人士指出，由于具有规模大、单份产品金额降低、，“不受份数限制的房地产信托”在产业基金特征方面大大强化。联华信托总裁李晓东认为，目前提出的要求“实际上对今后的上市交易打下了坚实的基础，可以认为它是有中国特色的房地产信托基金，实际上就是专门投入到房地产行业的产业基金”。
　　
　　试水“准”基金即将面世
　　 与针对开发商的“联信•筑城”房地产金融服务平台相对应，在住交会展示中，联华信托已准备推出面向广大投资者的“联信•宝利”房地产投资信托计划。这份不指定用途的房地产信托在征求意见稿正式出台前依然恪守２００份份额限制的规定，但联华信托表示，该信托基金借鉴了国际上房地产产业投资基金的资金管理运作模式，也遵循征求意见稿中关于“不受份数限制的房地产信托”的相关要求。
　　 据透露，“联信•宝利”在选择所投资的房地产项目方面，导入国际知名房地产顾问机构戴德梁行进行专业评估，并将采用组合投资方式，合理配置信托资金的投向比例；参照基金管理中保管银行的概念，引入商业银行作为保管银行，；聘请普化永道会计师事务所对这一信托计划进行独立审计，设置完善的风险控制体系和公开透明的信息披露。此外，它还具有便捷的流动性，可以转让、赠与或者继承。该信托优先受益权资金基准预计年收益率为５．３％，在此基础上另加双重收益：；收益伴随信托总收益的提高而提高。在达到资金安全性与收益性平衡的基础上，使投资者分享专业管理获得的超额利润。
　　 可以说，除了２００份的限制外，“联信•宝利”已经不折不扣地履行了房地产投资信托基金的基本做法，说“联信•宝利”是国内首家试水的准房地产信托基金并不为过。
　　 截至发稿前，记者获悉，一旦征求意见稿中的相关规定正式出台，联华信托即有意将“联信•宝利”转为单份金额小，不受２００份限制的信托投资基金，预计发行规模在５亿元以上，期限３年以上。
　　
　　本土化和灵活性成两大法宝
　　 联华信托总裁李晓东认为，本土化是国内信托公司相对海外基金最大的优势，比如国外基金对具体项目的较高评价很可能被整体信用评级较低所拖累；国内信托对于房地产开发的环境也较为熟悉。
　　 投资的灵活性也是国内信托相对于海外同行和国内银行的另一大优势。比如征求意见稿中对于房地产信托的资金用途做了大规模的扩展，除可用于开发房产项目外，还可用于土地收购及土地前期开发；投资于不动产经营企业进行商业楼房及住房开发、建造；购买商业楼房或住宅并予以出租；以住房抵押贷款方式运作，尤其是在土地市场的灵活性使得信托资金与银行资金相比有了相当大的吸引力。这种细化有利于国内房地产信托从目前仅涉足的开发环节，逐步向“投向——购买成熟物业，持有出租”的国际房地产信托投资基金的主流模式发展。
　　 李晓东同时表示，联华信托已经将房地产信托业务确立为核心业务，作为核心竞争力来培养，并率先提出做专业的信托公司，并在人才结构、资源配制、流程再造、风险管控等方面做了大量的改造，以满足适应房地产开发商的需求，同时能够有效地控制风险，专业化是控制风险的最好手段。另外，在希望做到兼有灵活性和规范的同时，联华信托也会做到具有足够的后续运作能力，对于万一开发商经营不下去的情况，由自己的团队继续把项目做完，保证投资者的利益。拥有这种能力也有利于把握房地产项目的风险。
　　
　　行业联盟才能双赢
　　 由于信贷、土地政策的改变，目前房地产行业正在经历一场行业大洗牌。业内人士认为，仅靠土地带来暴利的粗放发展阶段已经结束，而考验房地产企业的开发水平，回归专业能力的时代即将来临。
　　 资本能力决定了房地产开发商的竞争实力。、、各级政府出台的政策都在暗示一个趋势，房地产行业集中度必将不断提高，房地产行业的分工将更加明确，既是开发商，又是投资商，既做土地运营，又有大量开发房地产产品的“包办”方式空间会越来越小。
　　 随着金融要与有开发、管理能力的开发商进行优势互补的呼声增强，国内的专业房地产投资机构正在诞生。全国工商联住宅商业联合会主席聂梅生指出，根据ＷＴＯ协议，我国金融和国际接轨的大限是２００６年，房地产融资多元化只是时间问题。对于国内房地产信托基金的上升态势，德国ＨＹＰＯ国际房地产投资银行董事、副总经理任荣指出，开发商资金实力不够，从而注重短期行为和迅速套现，是中国房地产市场存在的一个大问题。如果信托基金的进入可以成为中国房地产行业新的低成本的融资渠道，可能有助于提升国内开发商的开发理念，对于市场是一件好事。荷兰ＩＮＧ国际房产集团中国区总经理关博仁将房地产信托视为荷兰ＩＮＧ希望在中国重点打开的一个业务。随着房地产行业的成熟，相当数量的有实力的房地产企业在开发同时，将保留一定的商业楼宇。这种“保留”其实就是中国房地产信托基金发展的一种起步，便于为今后到海外打包上市打好基础。他认为，中国房地产行业将真正进入金融时代。
　　 据悉，国内一些看好房地产行业的信托公司也在加紧信托投资基金的筹备工作，如上国投也在筹建相关专业部门。业内人士相信，将有更多的信托公司进入房地产信托基金这一领域，具有中国特色的房地产信托基金有望在专业化分工更明确的舞台上扮演更重要的角色。
　　
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　　福建联华国际信托投资公司
　　 福建联华国际信托投资公司成立于２００３年３月，是由华侨控股公司、四川新希望集团、中诚信信用管理公司等七家股东投资的混合所有制股份制企业。截至２００４年９月３０日，公司的资产负债率１．４％，不良资产占总资产比例０．０６％。
　　 联华信托目前已成功推出中国武夷贷款项目集合资金信托计划、上海顺驰蓝湾房地产集合资金信托计划、广东新宝“金海湾”房地产集合资金信托计划、南京滨江奥城房地产集合资金信托计划等多个房地产信托计划。