房地产信托：热有热的道理

自2003年6月央行下发121号文件起，抑制房地产投资过热，防范房地产贷款风险便进入了国家宏观调控的视野。就在相关方面特别是商业银行开始注意规避房地产风险之时，房地产信托却热了起来。统计显示，在2003年发放的信托产品中，近40％的项目是地产投资类，在各类信托资金投向中，房地产投资独占鳌头。
　　2004年，国家开始对经济运行进行宏观调控，调控目标集中在了包括房地产在内的六大行业上，但房地产信托热潮不减。
　　到今年一季度，我国商品房平均销售价格同比上升12.5%，涨幅比去年同期提高5.8个百分点，某些地区房价虚高问题引起国家高度关注，并迅速出台一系列政策抑制“炒房”行为，努力降低房价。然而，令人关注的是，在这种环境下，房地产信托热却仍然有增无减。今年4月，我国15家信托公司发行的29个信托计划中，房地产信托有10个，发行数量高居榜首。与此同时，房地产信托也受到投资者的追捧。今年4月北国投推出的住邦2000商务中心信托计划，5000万元的房地产信托计划仅半天就被抢购一空。该公司同期推出的房地产信托计划也大受追捧，基本上也仅用一周时间就卖空了。
　　房地产信托热，热的道理何在？在我国开始对房地产行业进行调控之时，信托介入房地产是否会为房地产热推波助澜？是否会影响到国家对房地产调控的进程？

　　房地产信托：热的理由

　　房地产信托为什么热得烫手？原因当从参与房地产信托的三方来考虑。
　　从信托公司的角度看，央行121号文件规定，商业银行发放房地产开发贷款时，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30％。而通过信托公司融资完全可以不受此限制。更关键的是，银行向开发商贷款的硬条件是“四证齐全”，而房地产信托也不受此限。信托进入房地产行业应该说正是找到了一个政策空白点，寻找到了一个目前仍属高利润而又没有强大竞争对手的行业。而且，房地产信托项目与其他信托项目风险程度比较，风险程度明显小于其他一些信托项目。“至少房地产信托项目还有房子有地。”有信托界人士曾经这样告诉记者。
　　从房地产开发商的角度来说，房地产行业属于资金密集型产业。国家加强对房地产行业的宏观调控，使一部分房地产开发商旧有的资金链断裂，急需新的融资渠道。同时由于准备金率的上调以及政策面对房地产行业贷款扩张速度的控制，导致信托融资成为开发商一条可行的融资之路。
　　从房地产信托投资者的角度看，目前虽然我国理财市场产品花样翻新，但真正能吸引投资者的理财产品并不多，股市的长期低迷使得投资者对股市望而却步。在此背景下，房地产信托却以其风险低、期限短、预期收益高的特点走入了投资者的视野。据了解，目前信托公司所发行的房地产信托计划期限大多为1至3年，预期收益却可达到4%至8%。信托公司、房地产开发商和信托投资者对房地产信托的认同是房地产信托赖以生存的关键，而这也是房地产信托热的市场基础。

　　房地产信托：是喜是忧

　　房地产信托是对房地产行业融资渠道的一个补充，它在为信托业开辟了一块新的业务领域的同时，也为投资者开发出一个新的投资品种。从这个角度说，房地产信托的出现无疑是件好事。对于房地产信托，人们所担心的是：在我国对房地产行业进行调控之时，信托介入房地产是否会为房地产热推波助澜？是否会影响到国家对房地产调控的进程？房地产信托的风险，特别是政策风险该如何控制？
　　“与房地产行业的投资总额相比较，房地产信托的量非常小。以这样的一个融资量，房地产信托还不足以推动房地产热，相反它却是对房地产行业调控中避免一刀切带来的危害的补充。”对于信托介入房地产是否会为房地产热推波助澜的问题，有信托公司高层人士向记者这样表示。实际上，这种说法也不无道理。数据显示：今年一季度，我国房地产开发投资总额为2323亿元。与此相对应的是，截至2004年我国整个信托行业管理各类信托资产总额是2102亿元。以这样的规模，似乎难下房地产信托会为房地产热推波助澜的结论。
　　但是，房地产本身就是一个高风险行业，因此关于房地产信托的风险控制问题，是一个不容回避的问题。有信托业人士这样描述房地产信托的风险：“房地产信托最大的风险就是房地产项目的失败，如果项目烂尾了，资金流断了，届时连房地产商都会欲哭无泪。另外，相比市场上其他投资品种，房产信托产品的缺陷在于其流动性相对较差。如遇资金短缺等多种不利因素，房地产商别说给投资者付出高息，归还本金都将有一定难度。”因此，对于类似的风险，特别是在国家开始对房地产行业进行调控之时，如何控制政策风险，将直接考验信托公司的政策研判和对项目把握的能力。日前有消息称，今年下半年《信托投资公司房地产信托管理暂行办法》将出台，该《办法》的出台无疑将对规范房地产信托行为、控制房地产信托风险起到积极的作用。

　　房地产信托：如何定位

　　从宏观金融运行的角度看，对于信托介入房地产应该如何定论？房地产信托该如何定位？这是一个大课题。但从某些现象上分析，信托介入房地产应该不是坏事。
　　在我国经济运行中，银行所发挥的作用偏大是有目共睹的事实。而这一事实也造成了每一次经济过热都可以看到银行的影子的现象。这一现象使银行业的风险在经济的波动中骤然放大。因此，使我国金融行业均衡发展并依照风险程度建立金融行业的梯次结构成为解决这一问题的必要手段。
　　房地产属于风险行业，对于这样的风险行业，如果能够依照金融行业的梯次，让产业基金、信托等行业首先进入，在风险得到一定控制之时再让银行的信贷资金进入，这样不仅可以有效解决银行对经济运行影响偏大的问题，而且可以有效控制银行风险。当然，这需要产业基金和信托具有更纯熟的风险控制能力。
　　目前我国尚无产业基金，但在信托行业，房地产基金的雏形已初步形成。今年初有消息称，北国投将设立房地产基金并在海外上市；其后联华信托推出“联信宝利”信托计划，该信托计划因为其运作模式与基金相似被称为“准房地产信托基金”；再后北方信托推出房地产系列投资信托计划，该信托计划也具有基金的模式。这些实践在一定程度上都证明，信托公司已经具有运用房地产基金模式进入房地产领域的能力。这种模式一旦得到政策的支持并以一定规模进入房地产领域，必将在这一领域中在化解银行信贷风险等方面发挥积极的作用。