房产信托投资“生死时速”风险随时可能爆发

今年，在部分到期未能按时清算的信托项目中，房产类占61%。对此，银监会近日发文提高房地产信托发行门槛。投资者应当意识到，房产信托的风险正在积聚。
　　新政：房产信托被念“紧箍咒”
　　房地产商的融资渠道再度收紧。近日，银监会向各地银监局下发了《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（212号文），提高房地产信托发行门槛，以控制风险。
　　规定指出：房地产企业必须同时满足所开发项目的自有资金投入须超过开发项目总投资的35％、项目四证齐全及新开发的房地产项目，其企业须具有行政主管部门核发的房地产开发二级资质，才能通过房地产信托融资。
　　此前，央行121号文件中只规定，银行发放开发贷款时要求必须“四证齐全”且“自有资金达到30%”。这一信托投资新规定的严格程度大大超过了银行贷款。
　　缘起：部分项目未能按时兑付
　　212号文颁发的目的是给房地产信托打风险“预防针”。
　　用文件原话来讲，信托投资公司房地产业务有部分项目已显露较大风险：截至5月末，已经有部分信托项目到期未能按时清算，其中房地产类业务占比61%；另外，对一些无法按时清算的信托项目，信托公司已开始用展期、固有资金垫付、关联交易购买以及发行新的信托计划置换等方式将风险后移。
　　对于212号文，信托公司显然忧心忡忡。采访中，上海某信托公司有关人士向记者表示，212号文对房地产信托贷款的三项硬性规定增加了信托公司寻找客户的难度，因而有可能导致信托公司短期盈利的下降。
　　规模：今年已发行70亿房产信托
　　此前，在银行紧缩银根之后，信托成为开发商开发投资的重要渠道。据统计，今年1-8月，仅公开发行的集合类信托计划，就有70亿元投向房地产市场，而这当中贷款类信托计划占到了六成以上。
　　一份最新统计显示，上海6家信托公司今年的房地产信托项目占到所有业务的53％，个别比例高的公司都在60％以上。自央行121号文件出台开始，经过3年的市场培育，目前房地产信托已经成为与信贷资产证券化和企业年金并列的，支撑信托公司发展的”三驾马车“之一。
　　诱惑：预期年收益率高于5% 由于不能进行公开宣传，与其他理财产品相比，信托产品显得有点神秘，但其高收益仍然吸引了众多投资者的注意。据记者了解，上海几家信托公司发行的房地产信托，开卖后都很快售罄，若是事先没有消息，着实难买。
　　从今年已发行的房地产信托看，预期收益率呈普遍上升趋势，通常达5％以上，高于其他品种信托计划平均4％的年收益率水平，更是远远高于银行存款利率和国债的收益。
　　根据信托研究机构用益信托工作室统计，今年第二季度全国共发行的110个信托计划的平均预期年收益率是4.73%，而其中，投向房地产行业的30个房地产信托产品的平均预期年收益率则为5.32%，几乎比总体平均数高出了0.6个百分点。
　　警惕：资金链有断裂风险
　　房地产信托预期收益率不断高企，发行销售表面看似火爆热闹，但实际上恰恰从另一方面说明了开发商正在经受资金链的考验。
　　上海大学房地产研究中心副主任邢元志博士接受记者采访时指出，房地产行业属于国家热点行业和周期性行业，受国家宏观调控影响较大。由于目前宏观调控并没有松动，融资难仍是目前房地产业面临的主要压力。
　　普遍看法认为信托公司的房地产贷款一般都有担保和土地、房屋抵押，本金基本不会出现损失。对此，邢元志表示，目前的房地产信托普遍呈现资金在单个项目上过度集中，变现难、流动性差的特点，不利于控制风险。在这种情况下，一旦房地产项目本身出现问题，资金链断裂，抵押难以及时变现，就会引发兑付风险。
　　应对：关注投资和抵押比值
　　业内人士提醒投资者，应详细了解信托项目的资金运作方式、投向和是否有超值抵押、质押或强信用担保。这对于目前以融资贷款型为主的房地产信托产品的安全性至关重要。
　　用益信托工作室李告诉记者，投资者最好自己设定一个理想的投资资金和抵押物价值的最低比例限制，比如可设定信托项目的底线为：以抵押贷款方式运作的信托计划，募集资金不得高于抵押物目前市场价值的60%；以阶段性持股方式运作的信托计划，募集资金和项目公司对外融资负债总和不超过信托计划形成的信托财产的市场价值的60%，这样有利于投资者控制项目的风险。
　　若信托公司本身管理规范，房地产信托项目兑付风险也就体现为融资企业是否能到期还款的信用风险。即使融资企业到期时无法归还信托融资资金，但如果有超值的抵押，仍可收回全部或大部分投资资金，从而大大降低投资风险。
　　专家提醒，房地产信托的风险正在积聚，投资者不要把自己的全部资金都投在信托上，要根据自己的资金计划、资金实力和风险承受能力，设计一个合适的投资组合，在收益和风险之间把握好尺度。
　　房产信托有三类
　　目前我国房地产信托按信托财产投资运作方式可大致分为信托贷款、信托股权融资、财产受益权转让。
　　信托贷款一般以发放房地产开发抵押贷款方式运作，其操作流程和商业银行贷款类似，所不同的是资金来源不同。信托投资公司的资金主要通过发行资金信托计划筹集。今年8月贷款类信托产品的数量和规模已达到当月全部信托产品的七成，成为支撑信托产品资金运用方式的主要类型。
　　股权融资根据项目情况进行具体设计。在实际操作中较多采用“阶段性持股”的股权融资模式，并在信托计划开始前通过担保等方式设定安全的退出机制来控制信托风险。
　　财产（权）受益权转让是房地产开发商将房地产项目或其衍生权益委托给信托投资公司设立财产（权）信托，通过信托投资公司转让信托财产的受益权进行融资。