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巴曙松：大力发展中国本土信托基金是当务之急

发布时间：2020-05-25 12:51:15

今年6月，香港证监会发布经修订的《房地产投资信托基金守则》，撤销了香港房地产信托投资基金投资海外物业的限制，允许房地产基金投资世界各地房地产项目，实际意义最大的是允许内地或海外房地产商将其在内地的房地产项目以REIT s形式到香港上市。同时，该“守则”将REIT s的最高负债比例由总资产的35%提升到45%，排除了香港相对于新加坡等其他亚洲国家作为REIT s中心的弱势地位。显然，这项政策为宏观调控下的中国房地产商提供了一个融资和套现的重要的渠道，因此备受内地房地产商的关注。

　　由于房地产投资对资金需求较大，一般个人投资者无法问津，因此，房地产融资市场基本由商业银行垄断。而我国的房地产市场严格地说，只有房地产信贷，没有多元化的房地产金融。在房地产市场局部出现“过热”，，商业银行提高了对房地产项目贷款的门槛。然而，在这种无差别的信贷紧缩政策下，许多房地产企业苦于融资无门。虽然有一些房地产企业在海外上市，但这部分企业的数量很少，且业绩大多不理想。相对的REIT s不但分红较高，分红分配比率至少在90%，而且面临的风险比上市公司小得多，还有非常好的流动性，可以随时退出和交易，这使大众投资者也有可能分享房地产升值。

　　到香港、新加坡发行REIT s成为如今房地产业界一个热门话题，然而，，在香港进行REIT s的投资，并非最优选择，而是不得已的次优选择，当前最急切、对中国市场有价值、有意义的应该是发展中国本土RE-IT s。

，外资看好中国房地产市场，理由之一是因为信贷紧缩后，房地产行业没有其他融资形式，这本身表明金融体系的支持效率是影响房地产行业发展的一个非常重要的制约因素。而国内的房地产企业和海外房地产企业进行竞争，淘汰或者是胜出金融体系的支持效率是一个很重要的因素。目前香港REIT s的发展引起国内房地产行业广泛关注，从单个房地产企业来说进行业务拓展无可厚非，但是目前国家拥有高额储蓄和企业融资的需求，而内地这部分融资需求大规模投向海外市场，这是个值得关注的动向，这说明中国金融有缺陷，发展本土的REIT s市场非常重要。

　　根据规定2007年银行的资本充足率要达到8%，即在两年之内，从现在的5%提升3个百分点。，银行面临宏观调控信贷紧缩和资本充足率的双重约束，银行在资产结构调整中，需大量减少信贷投放。现在货币市场资金异常宽裕，而信贷市场增长相当慢，这说明市场迫切需要新的融资结构创新。另外，目前商业地产的运作模式本身蕴藏极大的风险，REIT s在金融机构或者是金融监管机构来看是一个很小的事情，但是在房地产行业却是大事情。没有REIT s金融创新，很难使大众能够以比较低的准入门槛分享房地产行业平稳的增长，也不可能有真正商业地产的运作。可以预期REIT s在中国房地产市场的推出，会对中国房地产市场的发展发挥积极的作用。