房地产信托论坛：房地产信托的应用实践和创新

2005中国地产金融年会专题

　　【主持人】：下面我们进入下一个环节，有请中国银监会法规司副主任李伏安、中信信托总经理蒲坚、北京国际信托投资公司总经理王晓龙、中国对外经济贸易信托投资有限公司总经理张小康、联华信托公司总裁李晓东、北京万年花城常务副总经理贾维光、中国企业海外发展中心主任孙飞。我们先请发展商的代表，应该说万年花城也通过了中诚信托做过一次信托的计划，在这个整个过程是是也尝到了一些甜头，或者说在这个整个计划中信托公司的关系是怎样的。

　　【贾维光】：我们公司后续的房地产项目融资任务我一直也在回想，今天这个会确实给大家带来了很大的启发，我们万年花城是全国唯一一家一个项目同时发行过两个信托计划的房地产开发商，其实跟房地产开发商与信托合作是一个双赢的过程，最主要的是把企业做好，把基本面做好，把自己的产品市场、定位、团队、战略做好，你的工作是如何把这些东西展示给金融机构、信托机构，这就是你的任务，其他的都是一些技术的问题。


　　【主持人】：您在选择信托个金融工具时是怎样的？


　　【贾维光】：应该说我们有很多金融工具机我们有私募、信托、还有大量的银行支持，还有其他的一些金融机构的支持。我觉得信托一是我们要坚决贯彻我们公司融资多元化，另外信托在当时的成本上稍微高一点，但是我们主要是技术上有一些考虑，一是提升我们项目的知名度；，比如我们万年花城，我们在银行有很多贷款，但是如果我们要是用普通的贷款，就会有一个问题，因为我们销售特别好，基本上一开盘95％就要销售完毕，但是银行贷款有一个封闭管理，比如我贷一个亿，可能两个月之后我开盘的项目马上我就把2个亿用封闭的方式还了，这初衷就相违背了。就是用信托促进开发贷款，用开发贷款促进信托。


　　【提问】：我觉得你业务描述中提到要向土地一级整理和土地开发提供资金，大家知道土地一级开发的时候手续并不齐全，很多公司只是关注，但是真正建设这块应该是微乎其微，我想问一下北京国投为什么会建设这块呢？第二个问题我想问联华信托的李总，联华信托也是地产界的新锐，在土地一级开发不信托这块你们有哪些打算？


　　【王晓龙】：大家知道北京的地有是不可再生的资源，所以我们选择一级土地开发首先选择的是位置，地产界有一句话，就是位置位置位置。第二个问题是北京831大线后有一个遗留的问题，本来土地开发是政府的事，但是政府很难有能力在一级开发上有比较大的作为，一级土地开发银行的资金不能跟进，社会闲散资金又不能有推通道为它服务，选择一级开发取决于和土地部门和政府合作。土地开发利润是可观的，在一级土地开发和房地产项目中其实后来地产项目主要是考虑市场风险，一级土地开发取决于于你有没有开发指标，取决于的拍卖的价格等等，我们认为一级土地开发在具备了上述条件可以作为信托产品服务对象。


　　【李晓东】：我在联华信托中有一个理念，我们提出了一个专业化的理念，当时我们说要把联华信托打造成一个一流、专业的信托公司，我们目前为止还是比较专注在房地产二级以后的领域，我们希望在这个领域集中力量为广大的开发商服好务。


　　【主持人】：下面问一下张总以及中信信托的蒲总，大家知道信托都是金融业的坏孩子，我们房地产正好也是国家产业当中很重要也是很让人操心的行业，这两个东西合一块，有一个唇齿相依的关系。信托借助121文件也发展起来了，现在国家政策对房地产打压，也会影响不信托的发展，在这种情况下我们信托目前还能做什么？


　　【张小康】：今天开会的人主要是房地产商和金融机构，其实能够给房地产提供资金的最主要的还是银行，还有预售、工程款也好，其实来参加会的主要的一部分是信托公司，昨天是一些国外的投资基金，其实这两部分人在房地产市场提供的也就是200个亿，为什么这么热。可以看出这个市场已经到了1万个亿的投资额，能够挤出的空间的可能是想从这两个渠道挤出空间。提到了121和212，121是给了信托的一个空间，应该说银行不带的那部分给信托了，信托的贷款跟银行不一样，它可以提前款，但是不能错后一天，而银行是可以的，银行几万个不良资产，谁也没说银行是坏孩子，坏孩子是指过去在地方政府，一些法人治理结构不利的情况下，我们现在现在的信托是2002年是重新登记的信托，，有一套严格的法人治理结构等等。现在垂直登记后到现在是56家，以前是59家，在去年陆续的发生了一些个别的案件，我觉得这些个别案件是每个行业都会产业的。同时我们还要看到信托行业重新登记后给整个社会的贡献，我们这两天更多的是房地产行业需要信托来提供融资，需要海外资金来提供融资，但是我们要面向整个国民，现在除了储蓄我们有多少投资渠道，有多少理财产品，非常的缺乏，我们应该想着市场的需求，这个需求是资金的需求，另外我们要考虑投资者的需求，现在市场投资者非常非常的渴望有好的产品，比如说我们今年6月9号我们发行了信托项目发行了6.9亿，投资者不低于200万。再说一下212文件它给信托和房地产行业有一定的影响，但是对房地产行业影响没有那么大，因为现在也不过是100个亿，但是长远来讲是有影响的，因为信托增长的空间非常大，所以从今后长远来讲，推动信托理财的方式，应该说债务融资这块非常难以进行。


　　昨天也听到了吴行业解释212的背景，我觉得出台一个政策也影响考虑到市场的情况，也影响考虑到如果信托公司要跟银行一样，在完成四证齐全，完成二级资质的情况下我还可以人你做，他能不能做。比如说证券公司做CCIM没有200份限制，为什么单单信托公司要受200份的限制，所以我觉得法律的制定者要从市场上看一看，我们经常爱说大力发展，要不就是严厉打击，我觉得要有一个合理的发展，其实我们也是在为社会提供金融服务，金融包括银行、证券、保险、信托都是在提供融资服务，这么大的社会需求，无论是资金的适使用方起来投资方，这么大的需求，大家千军万马过独木桥，其实有办法，只要是凭着一个公平的角度去解决，只要去凭着市场的角度去解决的话，应该能够找到办法的。其实我们说，现在已经找到一些办法了，在我看来，实际上他们已经在走到公众的角度了，这个成本是非常大的。他们做的很多东西由于200份的限制没有办法才这么做的，为什么要联合发行，就是因为200份的限制，我们要看200份的限制到底合理不合理，是不是什么样的信托都要有200份的限制，我觉得这是要考虑的问题。


　　【蒲坚】：现在证券业也成为坏孩子了，下一步不知道哪一个会成为坏孩子，路都是摸着走的，但是我觉得法律法规的健全给我们带来一个明确的要求就是，金融界就已经习惯了原来不动脑子。现在传统的简单的投资，已经不适合现代的市场要求了，从我们中信信托的情况来看，我觉得法规也好，实际上也给我们带来很多创新的机会，从整个信托业的发展来看，我觉得目前信托业发展还是非常健康、良好的，不管从规模还是从收益来讲，实际上在中国的金融业来看都还是处于一个非常好的发展时期，那么问题是什么呢？问题是是信托公司如何跟房地产商结合起来，有一点是可以肯定的，第一，我们要从传统的封闭型的发展向公开性发展。另外信托公司也要跟其他的金融机构区别开。我想信托公司和房地产公司两者如何结合起来，如何把目前市场旺盛的需求变成一种非常好的产品提供给大家，这是我们双方面临的重大的挑战。


　　那么房地产公司为什么要利用信托公司筹集，是不是银行不给贷款了，或者明年银行放开了房地产公司就不需要信托公司了，会不会有这样的问题呢？我觉得不是这样的，实际是房地产公司跟信托公司的结合是一个需要。现在我们的信用缺失，在这方面信托公司可以解决一个增信的问题，应该说信托公司给房地产公司带来了资本信用，甚至销售的信用，我想信托公司和方面的结合不仅仅是资金的结合，而是一个全方位的合作。我们中信是以一个综合服务上的角色出现的，我们希望跟房地产商的合作能够长期下去。我信在未来的两三年之内信托公司面临着非常大的发展空间，不仅是规模还是从收益方面都不会弱于其他的金融机构。


　　【主持人】：我们请孙博士对这个话题做一个简短的点评。


　　【孙飞】：谢谢主持人，这个会探讨了地产金融的发展方向和路径优化问题。我觉得中国地产金融的路径优化是以以信托为逻辑主线的多元化国际化。第二中国房地产金融主流模式是银行＋信托＋REITS。信托可以做贷款信托、，他是非常具有料灵活性的，他的灵活性把必将成为金融工具的主流。为什么强调REITS，REITS离中国越来越近了，REITS是一个标准化的金融信托产品，它可以上市流动中国的房地产信托为什么1个亿、2个亿打住，REITS产品动辄就是200个亿，实际上REITS是中国房地产信托发展的一个方向，为什么中国的信托和REITS分开，中国的房地产信托概念更为广泛，它包括REITS，REITS主要投资商业地产、写字楼等等具有稳定的租金收益，而中国的房地产信托范围更广。另外告诉大家一个好消息，台湾已经出现了开发性的REITS，那中国的REITS也会投资开发新物业。


　　包括媒体上出现的一些言论，我觉得作为一个学者，我从实践的角度要说一下，前段时间媒体说信托的负债风险很大，实际上信托投资公司无论是贷款信托还是股权信托，都不是负债业务，他只不过把投资的钱以贷款的方式投到这个项目，这个项目来讲是负债了，信托公司是没有负债的。另外一点，境外资金进入中国主要是通过信托。在这里，我也是呼吁外管局出台一些信托管理办法，现在信托业、房地产信托业发展最主要的是立法缺失。


　　【主持人】：我们上午的论坛圆满结束，谢谢大家！