荣盛、中星和世茂共17款信托产品不敌保利1家

中星的信托计划预期收益率相比荣盛低，均不超8%，世茂9.4%居最高
理财周报记者 张慧宇/文 　　和保利、泛海相比，荣盛、中星和世茂的差距已经有所表现。 　　“大房企其实并没有问题，需要担心的应该是中小型房企。”一位业内人士表示，荣盛、中星和世茂的信托融资已经没有保利和泛海那么频繁，然而他还是对上市房企表示放心，他关注更多的是未上市的当地的房企融资。 　　三家信托产品加起来17款也敌不过保利一家 　　中星的信托计划预期收益率相比荣盛低，均不超8%，世茂9.4%最高 　　来自理财周报零售银行实验室的数据显示，各房企的信托产品数量上，保利21款，泛海18款，恒大16款，绿城14款，而荣盛、中星和世茂共计17款，差距明显。 　　据记者了解，荣盛、中星和世茂这三家房企的信托融资各有特色。 　　荣盛共成立了6款信托计划，其中三款由资金信托发行，两款由江苏省国际信托发行，一款由中投信托发行。目前1款已经运行结束，5款还在运行中。荣盛的信托计划期限都是两年，预期收益率大约在7.8%左右，每款信托计划募集规模相对较小，最小规模为8000万，最大规模有3.13亿元。 　　荣盛合作的信托公司总部多位于江苏省，6款信托产品中，荣盛和资金信托合作的有3款，预期收益率为7.5%、7.8%和7.8%，相对较低。据了解，紫金信托的地产业务真正开展的时间大约是1年。 　　在荣盛成立的6款信托产品中，“荣盛龙湖半岛观湖郡项目集合资金信托计划”的预期收益率为9%居最高，募集资金3亿，主要用于南京华欧舜都置业有限公司项目建设。南京华欧的控股企业——荣盛发展(7.17,0.06,0.84%)为借款人提供不可撤销连带保证责任担保；同时荣盛建设、荣盛控股和荣盛发展的实际控制人承诺在“荣盛建设贷款项目集合资金信托计划”到期后（2011年9月到期），原质押股份解押的同时将提供以3亿元贷款计算按照质押时点前三个月股票收盘价计算的均价不超过40%质押率折扣的荣盛发展股票质押给江苏信托。 　　相比荣盛，中星共成立了5款信托计划，两款是在2010年成立的，今年新成立了3款。据理财周报记者了解，中星合作的信托公司有两家：中海信托和中铁信托。而中星的信托计划预期收益率相比荣盛较低，并且没有超过8%的。 　　中星的信托计划多为债权和股权投资类型，例如中铁信托·优债51期中星海上名豪苑二期项目集合资金信托计划，该信托计划向中星集团支付了应收债权受让款20000万元，持有对中星集团的子公司上海全策房地产有限公司（以下简称“全策地产”）金额为25000万元的应收债权。中星集团将该笔资金用于支持中星海上名豪苑二期项目的开发，而上海地产为中星集团到期回购应收债权并支付资金占用费义务提供不可撤销的连带责任担保。 　　而根据中星集团2011年4月母公司财务报表，截止到2011年4月末，该公司总资产154.01亿元，总负债为83.38亿元，净资产70.63亿元，资产负债率为54.14%，财务状况稳定。而担保人上海地产2010年母公司报表显示，该公司总资产为256.39亿元，负债170亿元，净资产86.39亿元，资产负债率66.31%，经营情况稳健。 　　和荣盛一样，世茂股份(11.58,-0.15,-1.28%)共成立了6款信托计划，并且都是在今年新成立，此前世茂股份并没有通过信托融资的经历。6款信托计划中，四款是世茂股份和中铁信托合作的，其余两款分别由紫金信托和西部信托发行。 　　而世茂股份和中铁信托合作多属于其它投资信托类别的，发行规模在1亿左右。而和西部信托合作的一款贷款投资信托“世茂股份贷款集合资金信托计划”发行规模较大，有5亿元，期限两年，预期收益率为9.4%居最高。同时，在收益率上，该信托计划规定，若遇人民银行利率调高，随国家政策相应调高预计年化收益率,但最高不超过9.8%，由世茂股份控股股东峰盈国际有限公司以其持有的世茂股份限售流通股股票提供质押保证，质押率不超过40%。 　　和绿城一样，单一产品类型“最容易出问题” 　　“出现兑付风险，我们行业内做法就是清盘，找个下家来接盘” 　　荣盛、中星和世茂本身成立的地产信托计划较少，而且很多都属于资金用途描述很模糊。 　　有业内人士表示，世茂地产、中星和荣盛，这三家房企和绿城一样，都属于单一产品类型。而泛海、保利则有集团做后盾。 　　“每一家公司都有自己对经营上的杠杆率的控制，风格不一样。绿城的董事长宋卫平在行业内是个‘赌徒’，所以绿城文化里也有这样一种基因存在。”上述业内人士向理财周报记者表示。 　　最近，这位不愿具名的业内人士一直在观察很多房企的项目，他观察的对象一般是非上市的在当地有些名气的房企，“这类企业才是最容易出问题的，尤其是在项目遍地开花的时候。” 　　“一般来说上海的项目如果通过上海的信托公司融资，融资成本有20%；而外地的项目通过在上海的信托公司融资成本在20%-25%之间。”一家大型信托公司执行经理告诉理财周报记者，中融信托的融资成本相对较高。 　　“在中融信托内部有种说法，融资成本在20%的项目不要拿回来。” 　　而另一位混迹于信托业二十多年的人士告诉理财周报记者，“目前有些信托项目就出现了兑付风险，而我们行业内做法就是清盘，找个下家来接盘。去年信托融资的抵押率有6成，现在都是4成以下，我们找个下家来，信托自己本身也不会亏损，一般来说都能给投资者预期的收益。所以，对于行业并无大碍，受伤的还是还不起贷款的房企。”