商品房“一房二卖”谁享有所有权

　　[案情]

　　原告：耿昌怀

　　被告：于中国

　　原告与周荣海自1996年始有债权债务往来，周荣海欠原告债务6万余元，。1998年12月10日，原告实际以14万元的价格向周荣海购得属其所有的坐落在市区前进新村2号楼306室商品房一套，由周荣海出具了14万元的收条给原告。双方为少缴房产税费于1998年12月14日签订了房地产买卖契约一份载明：周荣海将其坐落在市区前进新村2号楼306室房以6万元的价格卖给耿昌怀。当日，双方到扬中市房产管理局交纳了房产交易税及房产契税并办理了上述房屋的所有权证。至此，原告取得了该房屋的所有权。此间，1997年至1998年12月10日，周荣海隐瞒与原告交易的事实又与被告交易该房，并从被告处 9次取得房款计12.8万元，于1998年12月10日将该房钥匙交给被告(原告取得产权证后实际一直未入住)，被告一直居住至今。后原告向周荣海索要债务时发现被告占居该房，与其协商退房未果于2001年12月诉至本院。审理中，被告对原告当庭递交的周荣海出具给原告14万元房款的收条及载有原告所有权的产权证等证据真实性无异议，其提出原告与周荣海的买卖在后，属恶意串通的民事行为应无效，故拒不搬出该房，其与原告协商未果。

　　[审判]

：原告提供的证明其对诉争房屋有所有权的相关证据真实，被告亦无异议，依法应予确认。原告与周荣海之间的房屋买卖行为因周实际收得原告购房款且双方到房产管理部门办理了房屋产权过户登记手续，故该买卖行为合法有效应予保护，而被告与双方周荣海之间的房屋，双方虽完成了交付房款和房屋的义务，该行为是成立的，但因其未办理房屋产权过户、登记等手续，有违法律，该行为不具有公信的效力，不能对抗原告对该房的所有权。其提出原告与周荣海之间的买卖行为系恶意串通，因未向法庭提供任何证据缺乏说服力，本院对此不予采纳。被告因此造成的损失应向恶意行为人周荣海追索，但不应因此影响原告对该房屋享有占有、使用的权利。、、第一百一十七条第一款，，判决如下：原告耿昌怀对房屋(坐落在扬中市区前进新村2号楼306室)享有所有权，限被告于中国于判决生效后十日内腾空上述房屋内自己的物品并将该房退还交付给原告。

　　一审判决后，被告于中国上诉称：周荣海是先将讼争房屋出售给上诉人，上诉人亦付清了购房款且周荣海也将房屋交付上诉人居住三年多，而被上诉人与周荣海抵债取得讼争房屋在上诉人取得讼争房屋钥匙之后，被上诉人应看一下房屋便知道上诉人居住在讼争房屋内，且发证部门未到现场进行评估、测量，违反法律规定的程序，故周荣海与被上诉人的房屋过户是无效的。，依法改判或发回重审;由被上诉人承担本案诉讼费用。被上诉人耿昌怀辩称：周荣海将讼争房屋出售给被上诉人，依法办理了产权过户手续，被上诉人依法享有占有、使用、处分的权利，请求驳回上诉，维持原判。

：案件事实与证据与一审相同。鉴于在二审期间，，要求撤销扬中市房产管理局颁发给被上诉人耿昌怀讼争房屋产权证，。上诉人于中国提起的行政诉讼历经二审终审，被上诉人耿昌怀领取的讼争房屋所有权证被确认为合法有效。本案即上诉的二审民事诉讼依法予以恢复审理，并认可了上述行政诉讼认定的事实和结论。

：上诉人虽然于1997年至1998年12月间先后给付周荣海购房款，周荣海亦将讼争房屋交付上诉人居住使用，但周荣海与上诉人之间的讼争房屋买卖未办理产权变更登记，而周荣海与被上诉人之间就讼争房屋买卖已办理了产权过户登记手续。，要求撤销扬中市房产管理局颁发给耿昌怀讼争房屋产权证，其行政诉讼驳回了上诉人要求撤销讼争房屋产权证的诉讼请求。依照有关法律规定，不动产所有权转移以登记取得，故被上诉人是讼争房屋的合法所有权人。上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求，依法不予支持。驳回上诉，维持原判。

　　[评析]

　　这是一起典型的由于“一房二卖”而引发的商品房买卖纠纷，经历一审行政诉讼和一、二审民事诉讼，审理中又出现法定中止诉讼事由，跨时间度四年，。本案主要涉及到三个法律问题。一是民事、行政法律关系出现交叉矛盾时应如何处理;二是如何认定不动产登记与房屋买卖合同效力的关系;三是恶意出卖人应承担何种违约责任。

　　一、民事、行政法律关系出现交叉矛盾时应如何处理

　　本案中，，请求判令被告即第一买受人于中国搬出讼争房屋，，第一买受人于中国不服，。在二审期间，，要求撤销扬中房产管理局颁发给第二买受人即被上诉人耿昌怀讼争房屋的产权证。，，再行恢复二审民事诉讼，作出维持一审民事判决的终审判决。是什么原因致使本案审理时间长达四年呢?这主要是由于我国立法对民事、行政交叉案件如何审理缺乏明确规定而造成的。

　　20世纪以来，随着国家行政管理领域的不断扩张，现代社会中行政权已逐渐介入到传统的私权领域，民法和行政法所调整的民事法律关系和行政法律关系存在大量相互交叉、重合的情形，使得当事人的同一行为有时具备了多重法律属性，产生了民事争议和行政争议的交叉或牵连问题，即所谓的民事、行政交叉案件，本案即是其中的一起典型案例。现行《民事诉讼法》和《行政诉讼法》对之如何解决没有任何规定，;;若干问题的解释=第61条只是原则性地规定了对于民事、行政性质交叉案件可以合并审理，但至于具体如何操作则未作明确规定。因此，司法实践中做法也各不相同：;有的实行先行政后民事原则;有的以行政案件为主，对于民事争议部分告知当事人另行起诉;有的以民事案件为主，在涉及具体行政行为的合法性时，告知当事人另行起诉或对原民事案件裁定中止诉讼(如本案)，这些实践中不一的做法严重破坏了法律的统一性，妨害了司法公正，损害了法律的威严。