如何维护房屋拆迁中承租人利益

　　【案情】

　　2005年4月22日，张某与李某签订《店面租赁合同》，由张某承租位于厦门市某区某路的店面两间用于经营川菜馆，经营期限为2005年5月1日至2008年5月1日。张某依法办理了工商、税务登记。

　　因某基础工程建设的需要，某区重点项目办公室依法制定了《拆迁补偿安置实施方案》，对被拆迁人以及房屋使用人的补偿安置均作了详细规定(其中应补偿的企业搬迁、员工停业生活补助费和利润损失，根据实际经营面积、以包干的形式按5000—20000元/户给予补助，但最高不超过20000元)。2006年2月13日，拆迁人和拆迁单位向张某下发了限于2月19日搬迁的《通知》。张某在作了现场证据公证保全之后完成了搬迁。2006年3月14日，某区某居民委员会代表李某与拆迁人签订了关于非住宅房屋补偿款(8万元)以及营业性经营店面经营损失和搬迁补助(19万元)的《非住宅房屋拆迁补偿协议书》。2006年3月29日，拆迁人向被拆迁人李某支付了上述27万元，而李某拒绝将其中的19万元支付给张某。

　　2006年4月27日，张某将拆迁人和被拆迁人诉至某区人民法院要求拆迁人和被拆迁人支付营业性经营店面经营损失和搬迁补助，某区人民法院根据《城市房屋拆迁管理条例》认为属于未达成协议的拆迁补偿法律关系应先向拆迁管理部门申请裁决，驳回了张某的起诉。2006年6月7日，张某向拆迁管理部门申请裁决。拆迁管理部门根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》认为拆迁当事人双方已签订补偿协议而且标的物已经灭失，于2006年6月13日作出《不予受理通知书》并建议通过民事诉讼途径解决。2006年7月31日，张某再次将被拆迁人起诉至某区人民法院，某区人民法院根据最高人民法院法释〔2005〕第9号认为张某与拆迁人、被拆迁人未达成拆迁补偿安置协议提起民事诉讼不符合法律规定，若对行政裁决不服应提起行政诉讼，驳回了张某的起诉。2006年10月11日，张某以李某不当得利为由将李某再次诉到某区法院，某区人民法院再次根据最高人民法院法释〔2005〕第9号认为张某未与拆迁人、被拆迁人达成补偿安置协议，张某的起诉不符合民事案件受理范围，裁定不予受理。张某不服该裁定向厦门市中级人民法院提起上诉。厦门市中级人民法院认为张某对补偿的项目和数额没有异议，仅是收取款项的主体错误，张某的请求符合民事案件的受理范围，2007年3月31日裁定撤销某区人民法院不予受理的裁定，某区人民法院应当受理。2007年4月4日某区人民法院以民事案件立案受理了该案并已开庭审理，目前尚未作出判决。

　　上述案例引发了本人一系列的思考：房屋承租人是否是房屋拆迁补偿安置协议的必需当事人?承租人应当获得的补偿向谁主张、如何主张?承租人应得的补偿利益受损时应通过何种途径进行救济?承租人应如何采取预防措施?

　　【解析】

　　一、房屋承租人在拆迁中遭遇行政和司法救济尴尬

　　1、房屋承租人是否是房屋拆迁补偿安置协议的必需当事人?

　　旧《城市房屋拆迁管理条例》第3条规定被拆迁人包括承租房屋的使用人(承租人)，房屋承租人作为被拆迁人享有权利、承担义务;而新《城市房屋拆迁管理条例》第4条第三款规定被拆迁人仅指房屋所有人而不再包括房屋承租人，房屋承租人已经成为房屋拆迁法律关系中区别于被拆迁人(房屋所有人)独立的当事人。

　　依照旧《城市房屋拆迁管理条例》第12条、第32条规定，房屋承租人作为被拆迁人是签署拆迁补偿安置协议的必然主体;而新《城市房屋拆迁管理条例》第13条虽然规定拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议，但是第27条规定被拆迁人与承租人解除租赁关系或者对承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。这就给被拆迁人单独与拆迁人签订拆迁补偿协议、领取应当属于承租人所有的补偿款项提供了机会。为简化拆迁法律关系、实现快速拆迁的目的，拆迁人往往在被拆迁人未与承租人解除租赁关系、未与承租人订立拆迁补偿安置协议的情况下，就房屋拆迁补偿与搬迁补偿、停业损失等在承租人未参与的情况下或者根据承租人提供的相关材料与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。而承租人也往往被拆迁人和被拆迁人所蒙蔽。上述案例属于此种情形承租人是否必须参加三方协议的签订呢?在所举案例中，房屋拆迁行政管理部门认为拆迁人与被拆迁人签订的《非住宅房屋拆迁补偿协议书》就是《城市房屋拆迁管理条例》所要求的拆迁安置补偿协议，即承租人不是参与签订拆迁安置补偿协议的必须主体，《非住宅房屋拆迁补偿协议书》已经包括房屋拆迁补偿款、搬迁补助款和停产停业损失。但是，某区人民法院驳回张某2006年4月27日起诉和2006年7月31日起诉的裁定均认为张某的起诉属于拆迁人未与被拆迁人、承租人签订房屋拆迁补偿安置协议情形，即认为承租人必须与拆迁人签订补偿安置协议。但，是拆迁人与承租人签订协议，还是拆迁人与承租人、被拆迁人签订三方协议没有明确。

　　2、承租人未参与签订的拆迁补偿安置协议的法律效力如何?

　　为了简化拆迁法律关系、实现快速拆迁的目的，拆迁人即便在知道被拆迁房屋存在租赁关系的情况下也仅与被拆迁人签订补偿安置协议，而将承租人的补偿安置事宜推给被拆迁人和承租人之间解决。而被拆迁人则在取得房屋拆迁补偿款或者搬迁补助以及停业损失之后认为承租人应得的补偿应自行向拆迁人主张而拒绝支付或者少支付给承租人。承租人要想正确维护自身权益，认清拆迁补偿安置协议的法律效力如何便显得至关重要了。

　　实务中关于承租人未参与签订的房屋拆迁补偿安置协议的法律效力如何主要有以下三种观点：

　　(1)违反强制性行政法规，无效。，承租人是被拆迁人，是当然的协议主体。新《城市房屋拆迁管理条例》第十三条也规定“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”，该规定属于强制性规定，必须遵守。从福建省建设厅制定的《房屋拆迁补偿安置协议》示范文本也可以看出，签订拆迁补偿安置协议的应该是拆迁人与承租人、被拆迁人三方。

　　(2)处理了应属于承租人的权利部分，部分无效。新《城市房屋拆迁管理条例》第13条第一款规定(拆迁非租赁房屋)拆迁人应当与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。新《城市房屋拆迁管理条例》第27条规定在被拆迁人自行处理了承租人的租赁关系的情况下(相当于非租赁房屋)，拆迁人对被拆迁人进行补偿。此规定可看出承租人并不是必须与拆迁人处理拆迁补偿安置关系的。但是，被拆迁人是否已经妥善处理了与承租人的赔偿、安置事宜没有统一的判断标准，便容易出现被拆迁人与拆迁人签订协议时一并处理了属于承租人的权利而承租人最终得不到任何补偿。被拆迁人在签订协议时处理了属于自身的权利是合法的，但在未获授权的情况下行使了属于承租人的权利，应属无效。