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论不动产租赁权的性质

发布时间：2019-08-15 17:52:15

　　内容摘要：关于不动产租赁的性质，尤其是房屋租赁的性质，是物权或债权，一直有比较明显的争议。本文将主要从房屋租赁和用益物权进行比较，来论证应将房屋租赁等不动产租赁的性质定性为物权属性。

　　关键词：不动产租赁;租赁权债权;租赁权物权性

　　一、引言

　　本文的写作缘于在物权法课程中以下的疑问：第一，不动产租赁权的效果是对他人之物的使用，而用益物权也是使用他人之物，这两个权利的实质区别是什么?第二，针对目前学界对不动产租赁权性质的不同看法，到底何是何非。本文将比较不动产租赁和用益物权的特征，来论述和还原不动产租赁权的物权本性。

　　二、不动产租赁权性质的不同学说

　　学者对不动产租赁权的性质颇有争论，并存在以下三种学说：

　　(一) 租赁权债权说

　　租赁权债权说源于罗马法。关于租赁契约的效力，罗马法规定，在物的租赁中，承租人只是持有物，换言之，他完全依赖于出租人，仅仅取得针对出租人的债权。承租人不能针对干涉其活动的第三人行使诉权，而只能因出租人违反平安无忧地享用物而对其提起诉讼。

　　持此说的学者认为，承租人对不动产的使用、收益的权利，是因租赁物之交付而取得，并非如物权的直接支配其标的物的独立权利，是从属于租赁权之权能，故租赁权非属物权，仍属债权。

　　(二) 租赁权物权化说

　　租赁权物权化学说源自德国，德国最早确定了“买卖不破租赁”的规则，赋予了租赁权一定的排他力。租赁权物权化说在当今学术界占了主导地位, 该说承认了租赁权的物权特性,即具有一定的排他性。但基于物权法定主义、而主张租赁权为债权又无法圆满解释承租人何以有直接占有、使用和收益租赁物的权利, 于是采取了折中的态度。

　　(三) 租赁权物权说

　　租赁权物权说认为，租赁权是基于占有租赁物，通过使用租赁物而取得收益，本质上是对物的支配，属于物权的范畴，即“支配权实为租赁权之本体”。

　　针对不动产租赁权的性质，不光在学界的主张各有不同，在现实的立法活动中，也各有不同的体现。法国、英国，美国的立法都承认不动产租赁权的性质是物权性质;德国、日本以及我国《合同法》都主张不动产租赁权的物权化说;而针对不动产租赁权的债权性质说，则现在为大多数国家立法所抛弃。

　　三、不动产租赁权非物权说的原因及不足

　　不动产租赁的效果是对他人之物的占有、使用和收益，而我国《物权法》中所规定的用益物权的法律效果也是对他人之物的占有、使用和收益。那么为什么如此相似的两种权利，却有着天壤之别,一个是债权，而一个是物权呢?把不动产租赁权排除在物权之外而规定为债权的原因又是什么呢?