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物业管理立法应公开听证

发布时间：2019-08-04 14:53:15

　　近日，，公开征求《北京市物业管理办法(草案)》意见，时间为11月18日至12月7日。

　　据北京市人大常委会报告显示，在北京3200余个住宅区中仅有574个成立了业委会，其中因物业公司不配合导致形同虚设的，不在少数。可以说，物业管理制度的不健全，与前期物业公司对业主权益的侵害，已成为小区的混乱之源。这次立法，应该是为解决混乱提供根本之道，但无论是制度设计，还是立法过程，草案都有值得商榷处。

　　《北京市物业管理办法(草案)》的立法目的开篇明义：“为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业和其他管理人的合法权益，促进和谐社区建设。”这延续了《物业管理条例》的基本思路，值得考量。

　　合情合理的善法，应该是保护权利主体，明确权利主体的权利界限与实现途径。现实中，作为资产所有者的业主群体，在与物业服务企业的博弈中，常常处于弱势，因此需要切实保护的，是业主群体的利益。而且，物业管理的资格主体是全体业主，物业服务企业或其他管理人，只是全体业主依据《合同法》聘请的服务提供者，其合法权益，自然应由《合同法》保护。

　　正是由于立法目的不明，导致涉及业主大会依法选聘物业服务企业后，物业交接不顺利时，草案没站在业主利益的角度，设计可行的交接处理办法。草案第五十五条规定：“原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决，协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。”

　　“新的物业服务企业”与“原物业服务企业”没有合同关系，如何协商?协商的法律依据何在?是开篇所言的“促进和谐社区建设”吗?如此立法，是将基于具体权利与义务的法律关系社会化、道德化，失去了法律应有的权威。要知道，原物业服务企业拒不撤出，本身就是违反民法和合同法的行为。草案中的处理措施，对拒不撤离的物业企业，则过于轻松———“三万元罚款”，何况不是必须处罚。

　　建议参照《物业管理条例》第六十二条“处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书”修改，以给拒不撤离物业服务企业以真正的威慑。不如此严厉，不足以保护《物权法》确立的业主共同权利的真正实施，不足以维护因《合同法》确立的业主与物业服务企业的合同关系的严肃性。

　　作为涉及普遍民生的立法工作，应广泛听取直接利益人的声音，听取社会的声音。所以，《北京市物业管理办法(草案)》的意见征集工作，建议通过媒体进一步公开，适当延长意见征集期。同时，北京市物业管理的立法工作，还应借鉴今年山东、天津、重庆等地物业管理立法的经验，采用公开听证的方式。