假按揭及其防范

按揭贷款业务是我国商业银行近几年来逐步发展起来的金融服务项目。众所周知，随着我国住房制度改革的持续深入和国内经济的不断快速增长，商品房等大件消费品已成为寻常老百姓消费的热点。在政府为营造“新的经济增长点”的宏观调控措施的带动下，我国房地产业近几年来获得了较快的发展，国内也掀起了自建国以来的第二次“房地产热潮”。与此同时，我国商业银行的按揭贷款业务也经历了从零星试点到遍地开花，从老百姓闻所未闻到耳熟能详的过程。应该说，银行按揭贷款业务的发展是一件利国利民的好事。既有利于经济的增长，又可以解决老百姓的住房问题。因此，大力发展按揭贷款业务已成为我国商业银行实现经济增长的重要目标。　　但是，由于我国按揭贷款业务起步较晚，国内商业银行缺乏必要的经验积累，而我国目前有关按揭贷款的法律、法规又很不健全，导致不少假按揭现象的发生。这些假按揭现象极大地扰乱了我国的金融秩序，给我国商业银行的金融资产带来了巨大的风险。因此，如何辨认假按揭现象以及如何避免假按揭给金融企业带来的巨大风险，已成为摆在法律理论界和金融界面前的一个重要课题。　　蒲杰律师撰写的该篇文章凝结了他多年积累的心血和智慧，对实践具有较强的指导意义。为此，本站特刊出这篇文章。　　自1994年国内发放第一笔按揭贷款以来，截止2002年底，全国银行按揭贷款余额已经达到7,700亿元，按揭贷款已经成为了老百姓大件消费品的重要资金来源。可以肯定的是，在住房和汽车消费继续高速增长的同时，老百姓将普遍采用按揭贷款这一消费形式，各大商业银行必将继续把按揭贷款作为零售业务之首来重点发展。但是，由于按揭贷款在我国毕竟只有几年的发展历史，不仅制度规定不到位，而且对其特性的认识也不充分，加之在大力发展按揭贷款零售业务之初银行普遍缺乏风险意识，“假按揭”现象已经凸现出来。对于银行而言，识别“假按揭”现象是防范金融风险的重要措施之一。本文剖析了“假按揭”发生的原因和危害，揭示了“假按揭”中的作假手法，并提出有关防范“假按揭”的方法，以期对银行按揭贷款业务的规范操作、规避按揭风险具有裨益。　　一、“假按揭”产生的原因和危害　　经济活动中的“作假”现象不仅与经济利益有关，而且也与整个社会的诚信程度密切相关。购房按揭贷款中的“假按揭”现象，是开发商转嫁经营风险的手段之一，其产生原因主要有：　　 （一）为了急于摆脱项目定位失误、房屋滞销的经营风险，开发商单方制造“假按揭”　　 伴随着我国城镇住房制度、全国经济形势向好、城镇居民收入的不断增加、金融信贷的支持以及我国城市化进程的加快等方面的原因，我国房地产业得到了持续、迅猛的发展。与此同时，房地产企业开始得到了市场的无情磨练，对老百姓的消费需求有了深入的了解和把握。然而，不可避免的是，定位失误、销售困难的房地产项目也不在少数。由于房地产开发是资金密集型行业，一旦项目定位失误，带来的后果将是项目面临“崩盘”，银行贷款难以收回，开发商损失惨重甚至倒闭。因此，在项目定位失误、房屋滞销的情况下，开发商面临的压力将是十分巨大的，他们将千方百计地寻求“出路”。其中，“假按揭”就是开发商采用的手法之一。　　这种作假方式是：开发商虚拟若干购房人，并以这些购房人的名义与其签订购房合同，再以这些虚拟的购房人申请按揭贷款，从而套取银行资金。采取这种方式，开发商能够尽快销售“完”房屋，收回投入，甚至实现获利。有的开发商在获取虚拟购房人取得的银行贷款后，将偿还银行贷款，但有的开发商则干脆携款潜逃。　　（二）为了增加房屋的卖点，开发商与购房人串通规避“零首付”的政策限制　　为了尽快销售房屋，开发商总会向潜在购房人介绍自己房屋的优势，其中，“零首付”无疑对购房人是具有很大吸引力的。不少购房人出于“零首付”的“优惠”，会与开发商串通作弊，进行“零首付”的购房操作。　　这种作假方式是：开发商与购房人协商，将实际售房价提高一定比例后规定在售房合同中，再向购房人出具收到首付款的收据，双方按照售房合同规定的虚假售价，根据银行要求的按揭贷款成数办理贷款手续。采取这种方式，购房人事实上未向开发商支付一分钱的首付款，银行向购房人提供了售房总价100％的借款。这是一种隐蔽性较强的“假按揭”方式，对银行的风险同样是存在的。　　（三）银行工作人员收受贿赂、、《贷款通则》第26条、第27条、第28条的规定，银行办理贷款业务，应当完成对借款人的信用等级评估、贷款调查和贷款审批程序。但是，在实践中，银行工作人员却收受开发商的贿赂，内外勾结，对开发商的“造假”睁只眼闭只眼，放纵虚假按揭的发生。事实上，不少“假按揭”都与银行工作人员的内外勾结有关。　　（四）银行过多强调“发展”，放松对借款人的信用等级评估、贷款调查　　老百姓巨大的购房消费潜力，为银行零售业务的发展带来了巨大商机。一时间，各大商业银行纷纷加大力度争夺“黄金”客户，不仅不同银行之间在争夺，而且同一商业银行内部之间也在争夺，银行改变着“万事不求人”的服务方式，以各种优惠措施、快捷服务吸引高端客户。为了对一个好的开发项目提供按揭贷款，有的银行放弃了自己的原则，向开发商作出了“尽量不为难购房人”、“尽快办理按揭贷款手续”等各种承诺。在这种工作思路的指导下，银行往往省略了对借款申请人的等级评估、贷款调查程序，只对开发商代借款人提供的借款申请资料进行书面审查，结果造成了借款人的身份证件、住所以及工作单位是否真实等基本情况均未核实的情况下就核发了贷款。事实上，银行工作人员在发放这些贷款时心中都没有底数。这种心态和工作态度客观上造成一批“假按揭”的发生。　　（五）在“假按揭”暴露后，银行出于绩效考核的考虑，往往采取民事手段挽回损失，而没有追究相关责任人的刑事责任，纵容了“假按揭”现象的蔓延从行为性质上分析，“假按揭”涉嫌金融诈骗罪，较为严重地破坏了金融秩序。论理，银行完全应当向公安机关报案，追究责任人的刑事责任。但是，实践中，银行却很少采用刑事手段，往往以民事方式处分抵押房屋了事。这种状况长此下去，对造假者没有威慑力，不能有效遏制 “假按揭”现象，客观上纵容了“假按揭”现象的发生和蔓延。　　二、“假按揭”现象及其识别方法　　（一）提高售房价格，规避零首付的政策限制，套取银行资金　　案例：　　1999年3月，某住宅小区打出广告，开始接受房屋预定，房价大约在2,800—3,000元之间。根据开发商与某银行签订的按揭合作协议，由某银行提供该楼盘的按揭贷款支持。　　从1999年5月开始，陆续有购房人前该银行办理按揭贷款合同。根据购房合同的约定，房价一般在2,800—3,000元之间。进入1999年末，银行陆续接到售价为3,420元的按揭贷款申请。银行以为系该小区房屋涨价所致未多加深究，一一办理了若干份按揭贷款手续，将借款划入了开发商帐户。　　之后，银行开始回收月供款。但是，从2001年10月份开始，银行发现有数户购房人拒付月供款，经催告后仍然没有支付。根据与开发商签订的按揭合作协议，银行要求开发商以3,420元以上的价格回购房屋，开发商拒绝。之后，，要求开发商回购房屋，承担保证责任。由于案件涉及购房人的利益，。在法庭上，购房人指出，其与开发商签订的购房合同中的单价是虚假的，实际单价为2,850元，开发商向他们出具的首付款收据是虚假的，实际上他们并没有支付。　　在本案中我们看到，购房合同约定的成交价比房屋的实际价格高出了570元/平方米，即高出实际售价20％，开发商事实上未向购房人收取20％的首付款（即570元/平方米）。开发商通过提高售房单价的方法，与购房人合谋达到“零首付”的目的，将经济风险全部转移给了银行。“零首付”有利于房屋销售，但是，如果一旦购房人不偿还贷款需要处分抵押房屋时，就可能面临着拍卖房屋所得价款在扣除相关费用后不足清偿贷款的情况，造成银行的资金损失。　 “零首付”对银行为什么风险极大呢？我们可以算一笔经济帐。假设，甲公民取得40万元的20年期按揭贷款购买了一套住房，三年后，由于该公民无力偿还贷款，。即使该房屋在三年后不贬值，仍然可以拍卖40万元，那么银行实际也只能从拍卖所得中分配31万元。具体测算如下：　　拍卖价值400,, 受理费及其他执行费约12,000元－评估机构收取评估费约10,000元－拍卖行收取拍卖费约20,000元－律师行收取律师费约16,000元－卖方应缴纳的房屋过户税费约20,000元≈31万元(备注)。　　按照20年贷款期计算，银行在公民甲的三年还款期限内共计收回了贷款本金6万元，银行还有4万元贷款不能收回。同时，上述测算建立在数年后房屋不贬值的基础上，如果房屋贬值，则银行的损失还会扩大。另外，如果借款人偿还贷款的期数越少，银行的损失也就会越大。　　对于这类“假按揭”，实践中行之有效的识别方式是：　　第一，对照前后签订的购房合同中约定的售房价款，发现异常追根到底，拒绝规避首付款的现象发生。　　第二，在没有可以参照的价格进行对比时，可参照同口岸、同档次房屋的售价，判断按揭房屋的售价是否合理。　　第三，应对当地的房价有一定了解，增强识别“零首付”的能力。必要时可以向评估师咨询，依靠专业人员判断售房单价是否合理，杜绝“零首付”的发生。　　“零首付、假按揭”现象，在实践中为数不少。事实上，我们发现，“零首付”往往与银行“里应外合”有很大关系。只要银行工作人员认真负责，防范“零首付、假按揭”现象是容易做到的。　　（二）假借他人名义签订虚假购房合同和借款合同，骗取银行贷款　　案例： 　　1998年9月26日，某银行与某房地产开发公司签订《住房按揭贷款授信合作协议书》，按照协议约定，房产公司将银行提供的按揭贷款的20％的保证金存入专户，用于在购房人不还款时承担保证责任。 　　1999年2月－12月，罗某等八人先后与某银行签订了借款合同和抵押合同，分别从该银行获得数额不等（50万元左右）的借款（合计381万元）。与此同时，该房地产公司还与银行签订了保证合同，为购房人承担保证责任。 上述合同签订后，该行按合同约定分别将罗某等人的贷款全部转入了双方约定的帐户，履行了合同规定的义务，罗某等八人开始每月按合同约定金额还款。但是，从2001年10月起至今，罗某等八人一直未按合同约定的月还款金额还款，该房产公司也未按合同约定履行保证责任。该行多次向被告催收贷款本息，均无效果，至今罗某某等人尚欠该行贷款本金合计约310万元。 　　在调查中，我们发现了以下一些值得关注的现象： 　　第一，通过查询罗某等八人为还款所开立的存款帐户，我们发现他们每月用来还款的资金均是在同一时间、同一储蓄机构存入的。但是，罗某等八人的户籍显示，他们却居住在成都市不同的地点。这说明，罗某等八人的还款资金是统一存入银行的。 　　第二，银行在向罗某催收逾期贷款时，罗某等人言语支吾，有人说该笔贷款自有人归还，有人甚至流露出不承认该笔贷款的意思。这一反常现象说明，贷款存在虚假的可能性较大。 　　第三，在律师与银行信贷人员现场查看房屋时，发现上述八套房屋其中三户空置、，还有两户被人租用，但承租人拒绝透露房主信息。 　　第四、由于该房产公司牵涉诉讼较多以及其他原因，用于贷款抵押的上述八套房屋一直未办理房屋产权证，银行也未取得《房屋他项权证》。 　　假借他人名义签订售房合同和借款合同，是危害性最大的一种“假按揭”。由于每月偿还的贷款均由开发商按月支付，一旦开发商实际销售房屋的情况不佳，资金回笼不理想，资金链条断裂，开发商就只能停止供应月供款，银行就会陆续发现逾期还款的情况越来越严重，甚至出现大面积的逾期。有的开发商更为恶劣，一房数卖，多次收取房款，既损害银行的利益，又损害真实购房人的利益。为了杜绝这类“假按揭”，可以采取以下方式： 　　第一，核实开发商所提交的借款人的各项资料，对有疑问的资料进行调查走访，是识破“假按揭”的必要方法。　　第二，房管部门应尽快研究制订办理房屋预购抵押登记手续的程序，杜绝开发商一房数卖，损害按揭银行的利益。房屋在办理预售抵押登记后，除非抵押权人同意，开发商是不能将抵押的房屋再次销售的。　　（三）开发商虚增房屋销售面积，套取银行贷款　　案例：　　某银行与某开发商签订按揭合作授信协议，由银行为购买某开发商开发的公寓楼的购房人提供按揭贷款。该公寓楼的布局是，四楼以下（含三楼）为大开间营业用房，未分割成套，四楼以上为公寓写字楼。由于该开发商拖欠银行开发贷款约2,000万元，银行提起诉讼。　　在房屋开发过程中，银行向房管部门出具证明，同意开发商申领商品房预售许可证。在取得预售许可证后，开发商开始销售房屋，购房人到银行办理了按揭贷款手续。其中，销售了四楼营业用房1093.02平方米。　　由于开发商要求行使抵押权的房屋被开发商出售，：经产权监理机关测量的公寓楼营业房建筑面积共计862.276平方米，而开发商销售的营业房建筑面积却达到1093.02平方米，虚增销售面积 230.744平方米。在进一步调查中发现，开发商与购房人签订营业房售房合同时，将大开间的营业房分割成小开间分开出售。但是，事实上，小开间的房屋并没有作物理上的四至划分，没有明确的界限。结果是，将售房合同上约定的营业房面积加在一起，大于实际面积230.744平方米，导致了虚增销售面积230.744平方米，开发商套取银行贷款约105万元。　　开发商虚增房屋销售面积、套取银行贷款是一种少见的“假按揭”现象。但是，一旦出现，对银行的后果将十分严重。由于虚增的房屋面积事实上并不存在，银行不仅不享有虚增部份房屋面积的抵押权，而且事实上也无法处置，比假借他人名义办理“假按揭”的危害性更大。防止这类“假按揭”可以采取以下方法：　　1、现场查看、实地丈量。对未划分成套销售的房屋，必须划分成套房屋销售。只有划分成套销售的房屋，才能明确四至范围和丈量实际面积。对于没有划分成套的房屋，在办理按揭手续时十分慎重。　　2、查看房屋设计和竣工图纸，测算房屋竣工建筑面积。　　（四）让单位内部员工虚假购房，然后再转让房屋　　这是一种比较隐蔽的“假按揭”现象，对银行来讲是防不胜防，进行识别比较困难。　　如某住宅项目的开发商，为了尽快收回投资，让单位内部员工每人购一套房屋，月供款由单位集中分别支付到员工的存款帐户上，由银行扣收。在这种情况下，单位往往给予了员工一定的优惠承诺。　　这类“假按揭”的危害是，由于员工并不是真心要购买这套房屋，一旦开发商经营恶化不支付月供款时，员工也不会支付月供款，银行贷款风险马上就出现。　　识别这类“假按揭”的有效方法是，到购房人单位暗地进行走访。　　三、“假按揭”防范措施　　（一）改变银行按揭贷款业务流程模式，聘请专业律师事务所参与按揭贷款的法律审查　　在国外以及国内经济发达地区，银行提供按揭贷款，都聘请律师参与审查按揭贷款的真实性、合法性，由律师进行见证。但是，由于内地经济发展欠佳、银行意识相对落后等方面的原因，银行普遍上都没有接受这一先进的服务模式，“假按揭”发生频率较高。　　在按揭贷款业务中，律师可以参与以下工作，为银行提供服务：　　首先，在开发商申请按揭授信及签约阶段，律师将审查开发商的资信状况和开发项目的合法性，拟定详备的按揭贷款合作授信协议书，并出具法律意见书，从一开始就将不诚信开发商排除在合作对象之外。　　其次，在购房人申请按揭贷款阶段，律师将核查借款申请人提交资料的真实性，以及工作单位、住所和身份的真实性，对所签订的借款合同、保证合同和抵押合同进行律师见证，出具律师见证书。　　第三，在贷后监督阶段，律师不仅可以督促开发商及时办理房屋产权证和房屋他项权证，杜绝预售房屋抵押登记上的法律风险，而且，律师还可以催促借款人及时偿还贷款，发送律师函，直至采取法律手段处分抵押房屋，收回贷款，帮助银行实现债权。　　第四，在注销抵押阶段，律师还可以帮助银行办理注销抵押登记手续，将房屋产权证返还给借款人。　　（二）采取刑事手段加大对“假按揭”的打击力度，不纵容“假按揭”犯罪行为　　在发现“假按揭”现象后，银行往往只采取民事诉讼手段追讨贷款，其力度和后果不足以威慑开发商，也不能起到以儆效尤的作用。事实上，开发商采取虚假手段套取银行贷款，造成严重后果的，根据《刑法》有关规定，其行为完全可能构成金融诈骗罪，将承担刑事责任。不追究开发商的刑事责任，在一定程度上将助长开发商的造假气焰，是对开发商犯罪行为的放任。相反，追究相关责任人的刑事责任，将对开发商的造假起到遏制作用。，应当研究制订规章制度，要求银行对发现的“假按揭”现象上报备案，并可以规定对造假者给予一定期限的联合信贷制裁。，向各商业银行提供相关信息，帮助商业银行从源头上杜绝“假按揭”。　　实践中，，并采用按揭贷款保证保险等方式来规避银行的贷款风险。　 　　备注：　　1、，，约为案件受理费的30％；，有的达到案件受理费的100％）。本文诉讼费是按照其他诉讼费为案件受理费的50％测算的。　　2、，。就其他执行费，。因此，本文执行费金额仅供参考。　　3、评估费一般为评估价值的1-2％，拍卖费一般为拍卖成交金额的3-5％，律师费一般为实现债权金额的4-5％，房屋过户税费为成交价的5％。