刘植荣:现场调研美国房地产财产分隔

离婚财产分割即夫妻共同财产的分割，是指离婚时依法将夫妻共同财产划分为各自的个人财产，离婚财产分割有一定的原则。

我在《揭秘真实的美国房地产》一文中对美国北方州明尼苏达州的房地产现状进行了考察，本文要考察的是美国南方最大的州得克萨斯州的房地产市场现状。美国朋友Jessica一直在美国帮我搜集研究资料，我们约定，2010年10月4日通过"现场直播"的方式调研美国房地产。朋友早在10月2日就从明尼苏达州的圣保罗飞到得克萨斯州的达拉斯，进行这次"现场直播"的前期准备工作。

　　一、精装供暖算面积，买房砍价有学问

　　"Hi，我在ColdwellBankerApex房地产中介公司WandaArias小姐陪同下，驱车到了今天要看的第一所房子(fangzi)门前。为了及时解答你提出的问题，我让Wanda带着笔记本电脑，上面有房子(fangzi)的各种信息。"朋友用iPhone与我联系，她以买房者的身份，找房地产中介公司选房、看房，我遥控导演。"现场直播"开始了。朋友传来一张照片，告诉我，现在停车的位置就是要看的房子前面的小星形广场，白色尼桑轿车是她在达拉斯机场租的，蓝色的车是中介Wanda的，这所房子位于加兰市CaledoniaCove路的第2606号。这里虽然叫加兰市，其实就相当于达拉斯市的一个区，从这里到达拉斯市中心只有15分钟的车程。达拉斯大都市面积在全国都市中名列第四。接着，朋友发来要看的房子的正面照片，这是栋两层的传统建筑，古色古香，精致漂亮。房子位于路的尽头（Cul-de-Sac），很安静，这是美国人买房时最喜欢的位置。房子地基由钢筋混凝土整体浇筑，内墙为木头，外墙由砖和石头砌成，有前后阳台、轩窗、门廊、月台、游泳池、防盗灯、洒水装置、围墙，窗户均为双层玻璃。房子是独立房屋，也就是说四周不与任何别人建筑相接。我想知道这所房子是何时建的，以及房东出售这所房子的原因。朋友咨询中介后告诉我说："这所房子建于2007年，原来被一工人所有，因失业无力还贷被银行收回。所以，现在这所房子的产权归银行所有。告诉你，这所房子装修好后几乎还没住过呢，是新房。""房子面积是多少?""487平方米。"美国的房地产均按平方英尺计算面积，为了方便中国读者阅读，文中提到面积均直接换算成平方米。再有，美国住房面积的计算方法与中国不同，他们说的面积指精装并供暖的室内使用面积，车库、地下室、阁楼等如果没精装和供暖就不算面积，均属赠送。独立住房均附带花园，有的还有游泳池。美国出售的住房几乎都是精装修，并配备空调、暖气、冰箱、煤气灶、微波炉等必要的电器和家具，也就是说，买了房子即可入祝"地产面积呢？"地产面积就是整个院落的平面面积，我想知道这所房子占地多少平方米。"地产面积为697平方米。你猜这所房子要价多少？"她知道我过去研究过美国的房地产，估计能猜个八九不离十。"300000美元？""你太棒了！299000美元。"我知道，美国的房产的标价（AskingPrice）是虚价，是可以砍的，就问她可以把价格杀下多少来。她很快答复道："Wanda很爽快，说这所房子可以优惠17%，也就是说，现在这所房子299000×(1-17%)＝248170美元就可成交。""是不是这就是最低价了？还能砍吗？"我见中介几乎是主动提出优惠17%，想知道还能砍下多少来。"要是中介要多少就给多少，那才傻呢。在美国买房，一定要学会砍价。你可以挑房子的瑕疵，挑出一处瑕疵，就可以杀下一部分价格。比如，你喜欢游泳，就要装出不喜欢游泳的样子，说游泳池对你来说没什么用处，况且你还有小孩，担心孩子自己到院子里玩耍会落水，这样，至少能杀下1百分点。如果你认为附近没有等级好多学校，就又砍下一个百分点。你看，价格就这样一个百分点一个百分点地给砍了下来了，购房者至少能砍下标价的20%，有的甚至能砍下50%。""看来你是买房的老手了。对了，这所房子有没有地下室？"我见朋友一直没提地下室的事，便开口问道。"你这个美国通怎么现在也愚钝了？美国住房是南北有别的。南方州的房子几乎都没地下室，因为这里暖和。北方州就必须都有地下室，因为那里寒冷，有地下室就可以使住人的房间不直接接触寒冷的地面。"朋友接着说："2009年夏天，我在明尼苏达州圣保罗花28万美元买的一处房产，当时的房屋面积是400多平方米，100多平方米的地下室虽然有地板供暖，但没有装修，所以不算面积。我把那房子买下后，装修了地下室，现在出售，地下室就算面积了，就该写500多平方米了。"那美国房子的地下室都有什么房间？作什么用处？"我问朋友。"这要根据个人情况而定了，你可以随意分隔地下室。我家的地下室有客房、杂物间、卫生间、锅炉、空调和配电室，剩余的地方供健身、娱乐所用，我摆了台球桌、乒乓球台、跑步机、KTV等健身、娱乐器械。我要强调一下，美国的地下室可不是都在地下，一般都是半地下，是有窗户的。我家房子的地下室从后面看就是房子的一层。"她继续介绍这所房子："房子坐南朝北。其实美国人对房子的朝向并不重视，他们重视的是景观（View），就是从房子里望出去，能直接看到的景色，所以，边角的房子要比建筑群里的房子价格高些，因为在外面视野更开阔，能将自然景色尽收眼底。这所房子就在一个居民区的角上，坐落在HayHubbard湖畔。"我想知，虽然同在一个城市，但地区不同，房价相差很大。我问她这所房子位于达拉斯市的什么位置。很快，她传来了达拉斯市的交通图，然后解释说："这所房子位于达拉斯市东部，这里是非常理想的居住区，因为在湖边，景色秀丽，空气好，也安静，所以，这里的房价在达拉斯来说是比较高的。房子距Lyles中学只有960米，距离Starlite饭店只有1.8公里。"

　　"房子的环境确实不错。"我接着迫不及待地问，"那房子的房间结构是怎样的？""这所房子有5个卧室，4个卫生间，3个客厅，2个壁炉，1个厨房，2个餐厅，1个书房，1个活动室，1个吧台（WetBar）。告诉你，地板可是硬木地板，卧室和客厅、餐厅还铺有地毯。另外，车库面积74平方米不计算在房子面积内，这你是知道的。我们还是先看看房子周围的情况吧。"说完，朋友把房子东侧游泳池的照片发给我。"这是房子东侧的大阳台，这个阳台正对公园和湖，阳台面积很大，可以在上面打拳呢。有铁旋转楼梯从一楼月台直通阳台，阳台上也有门通向屋内。月台很大，有两个门，一个通向开放式客厅，一个通向主餐厅，这里可是开Party的好地方。"从朋友发来的照片看，美国的阳台都是露天的，可以在上面充分享受阳光和空气，饱览美好景色。我想，中国人喜欢把阳台封起来，这大概是因为房子面积小的缘故吧，好在阳台上放置东西。朋友发给我房子后面的照片，车库就在那里，可以停放3辆轿车。"怎么样？房子不错吧？很适合你居住，跑跑步、游游泳、打打拳，在房子附近就可以做这些活动。"朋友接着说，"我现在就看到了那个湖，这是个人工湖，非常大，是城市建筑取土后留下的湖泊。"朋友还告诉我，房子东面有块公共绿地，如果想使用那块地，可以向房主协会（HOA）租下来，每年交350美元的土地租金，这样就可以在上面种自己喜欢的郁金香花了。