房产三千年:购房纠纷同居关系析产纠纷

同居纠纷常见的有哪些？同居财产如何分割？非法同居要负什么法律责任？下文为您详细介绍：

2009年10月22日
　　跟现代人一样，古人买房也有纠纷。都有哪些纠纷呢？我总结了四种。
　　一、合同纠纷
　　一是合同纠纷，就是有人在购房合同上玩猫腻，造成一方吃亏、另一方占便宜的局面，最后买卖双方掐起来了。
　　古人会在购房合同上玩什么猫腻呢？
　　两种猫腻：一是虚钱实契，二是虚假签名。
　　虚钱实契，就是买主没给房钱，或者只给了很少的一点儿房钱，而合同上却写着给了卖主多少多少钱，房款付清，两不相欠之类的假话。
　　《水浒传》里面就有虚钱实契这个词儿。当年在潘家酒楼上，鲁达问金翠莲：“你是哪里人家，为甚啼哭？”金翠莲说：“我被镇关西霸占了，他写了三千贯文书，虚钱实契，要了奴家身体。”就是说镇关西郑屠硬逼着金翠莲他爸爸金老汉签了一张卖身合同，合同上写的是卖身价3000贯，但是郑屠没给金老汉一分钱，就把金翠莲抢到家里做了小老婆。
　　金翠莲说的虚钱实契，属于卖身合同纠纷，我们说的虚钱实契，指的是卖房合同纠纷，这两种虚钱实契性质不同，结果却是一样的，都是买主占了大便宜，卖主吃了大亏。
　　在中国房地产市场的三千年历史当中，大规模的虚钱实契猫腻发生在元朝初年。
　　元朝初年，蒙古兵灭掉南宋，占了江南，很多蒙古官员跑到杭州一带买房。这帮家伙有权有势有武器，喜欢用刺刀向老百姓说话。本来一套房值50万，他们只给5万，你不卖，那么好，他们连5万也不给了，把刀架你脖子上，让你在事先写好的合同上按手印，再让你写一张50万的收据，然后你的房子就成他们的了。你要是胆敢反抗，他们就手起刀落，噗，你的小命没了。
　　据元朝人孔齐记载，类似的现象在元朝初年大量出现，很多汉人官员纷纷向当时的皇帝忽必烈投诉，，发布了一道圣旨：禁止所有蒙古官员在江南购买民房。
　　像这种用刺刀逼出来的虚钱实契现象，已经不是简单的民事纠纷了，而是严重的刑事案件。
　　现在的房地产市场上有没有虚钱实契呢？也有。举个例子，开发商为了降低拿地成本，缩短审批时间，必须向手握实权的官员行贿，如果直接送钱送房子，很容易被查到，所以有些开发商就跟官员玩虚钱实契，购房合同上写的是一平米3万，实际上按一平米3千收钱，这样卖给某个领导一套100平米的房子，就相当于送给该领导270万的好处。这样的虚钱实契是变相的行贿，不会造成购房纠纷。
　　购房合同上的虚假签名是怎么回事儿呢？就是买主替卖主在合同上署名，借此骗卖主的房子。
　　举个例子。
　　南宋有两个人，一个叫张光瑞，一个叫洪百四，张光瑞要买房，洪百四要卖房。张光瑞问洪百四：“你的房子多少钱能卖啊？”洪百四说：“10万文。”张光瑞说：“10万文太贵，我给你5万文好了。”洪百四当然不卖。张光瑞就打坏主意，自己写了一张购房合同，大意是洪百四自愿把房子卖给张光瑞，卖价是5万文。然后他自己签了名，又让儿子替卖主洪百四签了名。然后呢，他找到洪百四的两个傻儿子，每人送给他们两万五千文，让他们打了个“房款已清”的收条。这些前期工作做完之后，他带着一帮黑社会打手闯到洪百四家，撵走了洪百四，占了他的房子。洪百四年老多病，瞧见一帮黑社会上门，吓得心脏病复发，当场死了。
　　洪百四的两个傻儿子收了钱，不敢吭声。这事儿让洪百四原先过继给人家的三儿子周千二知道了，周千二很生气，到县衙告了张光瑞一状，说他抢了我们家房子，还吓死了我爸爸。县官问张光瑞：“你是不是抢了人家房子？”张光瑞说：“那不是抢，是买，大老爷请看，我这儿有合同有收条，白纸黑字俱全，证明洪百四是自愿把房子卖给我的。”县官是个糊涂蛋，也不去鉴定那合同上的签名是真是假，就把原告周千二和被告张光瑞都关了起来。关周千二的理由是他诬告，关张光瑞的理由则是他带领黑社会强闯民宅。原告被告在看守所里待了个把月，染了瘟疫，都死了。
　　这个案子中的张光瑞，就是个玩虚假签名的高手，如果不是他后来玩得太过分，把洪百四吓死，应该不会被关起来。
　　早在北宋，也有人在土地交易中玩虚假签名。《宋史》第295卷记载了这么一个小故事：
　　仁宗时，刘沆知衡州，大姓尹氏欺邻翁老子幼，欲窃其田，乃伪作卖券。及邻翁死，随夺而有之。其子诉于州县，二十年不得直。
　　同样是玩虚假签名，这个姓尹的恶霸要比前面那位张光瑞更有耐心，他一直等到邻居去世才去收地，不像张光瑞，刚造完假合同，就去收房子了。
　　刚才说，邻居的儿子告了二十年状都没有告赢，那么二十年之后能不能告赢呢？理论上说，不能。因为按照宋朝的法律，有两种不动产纠纷是不予受理的。哪两种？一、“契约不明者”，就是购房合同写得不清楚的不受理；二、“过二十年者”，就是距离合同签订之日起超过二十年的不予受理。
　　现在我们总结一下，古代房地产市场上发生的合同纠纷主要是由两种情况引起的，一是虚钱实契，二是虚假签名。
　　二、价格纠纷
　　古代房地产市场上除了有合同纠纷，还有价格纠纷。
　　都有什么样的价格纠纷呢？一是买主强行压价所造成的纠纷，二是卖主在房子出手之后又去找后账所造成的纠纷。
　　先说买主强行压价。还是宋朝的例子，宋朝宰相向敏中在开封买一套房，花了500万文。您会说，500万文一套房，这房子卖得可不便宜。不，按当时开封的房价，这套房子实际上能卖800万文，向敏中是依靠手中的权势，硬逼着卖主签的合同，属于强行压价，让卖主吃了亏。如果卖主只是个普通市民，那吃亏也就只能吃亏了，人家向敏中是当朝宰相，去哪儿告状也告不赢。可是这个卖主也很厉害，他是已故宰相薛居正的儿子。俗话说，老虎死了不倒架，薛居正虽然死了，毕竟做过宰相，宰相的儿子在京城跺一脚，那也是天下震动。薛居正的儿子在向敏中威胁之下签了合同，把房子低价卖了，怎么想怎么不是味儿，就去告御状，结果告赢了，皇帝狠狠地责罚了向敏中，让向敏中把房子退给了薛居正的儿子。
　　这一桩购房纠纷记载于《续资治通鉴长编》第53卷，是典型的因为买主强行压价所造成的价格纠纷。
　　再说卖主找后账。
　　古人跟我们不一样，他们买房买地虽然也签契约，但是契约意识很差，尤其是卖主，常常觉得产业是卖不断的，我把房卖给你了，没错，可这只是暂时的，哪天我有钱，还会把它赎回来，而且不管房价涨了多少，我都要按原价去赎。还有就是，他们经常会毁约，合同上写的是一平米5千把房子卖掉，等真的按一平米5千卖掉了，他们又后悔了，找到买主说：“你看现在房价已经涨到一平米两万了，我当时按一平米5千卖给你，真是吃了大亏。按现在的行情，你一平米得再补偿给我一万五。”买主当然不肯再掏钱，于是他们就去告你。