房地产开发的融资渠道

　　房地产业是一个高度资金密集性行业，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时房地产开发融资方式的优劣，直接影响着融资成本的大小，紧密关系到开发风险的大小，开发效益的好坏，因此如何通过多渠道的融资活动来满足开发对资金的需求，是房地产开发企业所面临的一个迫切需要解决的问题。

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　　融资包括内部和外部融资两部分：内部融资是开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。尤其当开发项目预计利润率大大高于银行存款利率时，房地产开发企业就应根据自己的能力适时投入自有资金。

　　开发企业的自有资金包括现金、其他速动资产(应收的银行票据;可以抵押、贴现而获得现金的股票和债券;其他可以立即售出的建成的楼宇)，以及在近期内可以回收的各种应收款(已定合同的应收售楼款，近期可以出售的各类物业的付款等)。从此意义上讲，开发商向消费者预收购房定金或购房款也可属于内部融资的一种。

　　外部融资有主动性融资和债务性融资两种。

　　一、。是指融资者以出让一部分利润为条件而向出资者融资的行为。这种方式融入的资本是企业的永久资本，其使用方向不受限制，出资者与融资者共担风险，共享利润，但融资程序比较复杂，融资成本较高。

　　(一)发行股票融资。

　　依托于证券市场，通过发行股票筹资对股份制房地产开发企业具有重大的意义。它不仅能进行大量地直接融资，使企业获得永久资本，提高企业自有资本率，降低负债率，而且将经营风险分散给投资者或投机者共同承担。目前我国的资本市场还不够成熟，但随着日益完善的市场体系、优化的市场氛围和国家相关法规的出台、相关政策的支持，房地产开发企业改组成股份制企业或新成立房地产开发企业时直接组建成股份制企业，在投资开发房地产项目时通过发行股票来筹措资金将是最佳的融资渠道。

　　(二)合作开发融资。

　　1、合资。开发期贷款人在提供房地产项目开发所需的贷款时，要求开发商先将一定数量的自有资金投入该房地产项目。如果开发商缺乏所需的自有资金，就会寻找合资伙伴。当然，有些开发商即使有充足的自有资金，也不想全部投入，因为尽管他必须将开发利润与合资伙伴分享，但这种方式可以减少他自己所需投入的自有资金，相应地减少风险，而且还可以将其有限的自有资金投入到多个项目的开发中。这种融资方法是目前房地产开发企业采用较多且可行的。如果合资一方是外国某企业，这就打通了一种利用外资进行融资的渠道。这种方式通常是由中方提供土地，将全部或部分土地使用权作为权益投入房地产项目，而由外方提供开发资金，双方形成合资关系，以各自投入的比例分享利润。

　　2、前沿货币合约。是一种非常美国化的高比率房地产融资方式。它是通过贷款机构出资、开发商出地和技术，成立合资公司的形式进行的。与合资所不同的是，参与合作的资本投入者也是贷款方，要分期收回投资并取得利息，故这种融资方式又称为“双重身份贷款合作”。由于贷款方本身又是合作方，因而贷款利率一般比较低，但同时作为合作方，他也与开发商共享利益、均摊风险。所以采用这种贷款合作的融资方式，开发商不仅能减少相应的风险，而且能够扩大项目规模，使房地产项目的贷款价值比达到较高的水平。

　　3、房地产辛迪加。是国外房地产开发商广泛采用的融资方式。它是一个由一群被动投资者以有限合伙形式组成的投资房地产的实体。其组织由经理合伙人与有限合伙人组成。经理合伙人负责房地产的经营管理，负无限责任;有限合伙人享有所有权，不参与经营，以其出资额承担有限责任。辛迪加可以汇聚开发商自己无法获得的所需权益或短期资金，而且由于投资多极化、物业的选择和管理专门化，减少了风险，资金资源有限或缺乏投资经验的开发商也可以获得房地产投资的收益。

　　(三)房地产投资信托(REIT)。

　　在美国已发展成为一种较成熟的房地产证券化模式，有效地为房地产开发商筹集资金。它是由房地产投资信托基金公司负责对外发行受益凭证(普通股票、商业票据和债券)，向投资大众募集资金，之后将资金委托一家房地产开发公司负责投资标的开发、管理及未来的出售，所获利润在扣除一般房地产管理费用和买卖佣金后，由受益凭证持有人分享。它采用股份公司的所有制形式，将被动投资者股东的资金吸引到房地产业中来，其发行的受益凭证可通过证券公司公开上市及流通，比房地产有限合伙方式更具流动性，且投资者享有不必缴纳公司税项、享受有限责任、集中管理、自由进出转让等优惠条件，在这一利益的吸引下，房地产开发能筹集到更多的资金。

　　二、债务性融资。指融资者以还本付息为条件而向出资者融资的行为。包括企业直接与债权人确定债权债务关系而获取资本的直接债务融资和企业通过各种房地产融资机构而融入资本的间接债务融资两种。企业通过债务性融资所融入的资本不能永久使用，要还本付息，而且其使用方向大多受债权人限制，但债权人不参与企业利润分配，且融资程序较简便，融资成本较低。

　　(一)直接债务融资

　　1、工程承包融资。在建筑市场竞争激烈的情况下，许多有经济实力的承包商为争取到建设任务，愿意带资承包建设工程。这样，开发商就可将一部分融资的困难和风险转给承包商。相当于建筑承包商贷款给开发商，开发商按照合同还款并支付利息。这个利息率要高于银行存款利率，低于银行贷款利率，更要低于开发项目的投资收益率，才会对双方都有利。当开发商采用这种融资方式时，还必须对承包商的经济实力进行严格的审查，对其筹资方案也要进行认真的分析。

　　2、租赁融资。可分为以下两种：

　　(1)出租人的房地产。如果某开发商拥有一块土地，可根据某租户的要求开发建设房地产，并与其签订长期租赁合同。开发商可用每年将定期获得的租金作为抵押，申请开发项目全额的长期抵押贷款。只要开发商每年获得的租金收入大于他每年需偿付的抵押贷款本息，他就有利可图。而且，开发商除了有权获得租赁期间的租金收入之外，在租赁期间他仍保留出租物业的所有权，租赁期满后，可重新获得物业的占用权，视情况自己经营或出租或转卖。此外，由于贷款利息是在税前支付的，开发商保留物业的所有权，物业的折旧计入成本，也在税前支付，开发商还能因此获得一定的免税额度。而对承租人来说，只要其经营收入足以支付租金，他当然愿意做这样的投资。