不动产物权行为效力的认定

　　案例1：

　　甲出资委托乙购置商品房一套，并以乙为房屋产权所有人进行了登记。甲在儿子结婚时，将该房赠送给了儿子丙。不久，丙与妻子丁离婚，约定住房归丁所有。，主张自己为房屋产权人并要求丁迁出。

　　案例2：

　　基于案例1的事实，乙又将房屋转售给了戊，且双方办理了房屋产权的变更登记手续。若戊与丁形成诉讼纷争，双方各应主张何种权利。

　　上述案例，提示了不动产物权的确认及其变动的有关法律原则，物权行为与原因行为之间的相互关系。

　　在以往的审判实践中，就不动产交易行为效力的认定先后有两种值得反思的观点：

　　一是将债的效力作为物权变动的基础，即使物权变动的事实已经发生，债的无效仍可直接导致物权变动无效，更有甚者将一方不履行债的行为视为物权变动无效的原因。如一方以艺术品与另一方置换房屋，房屋产权变更登记后，艺术品于交付前毁损或者经鉴定属文物而不得交易，由此而发生合同无效或不能履行的事由，依此观点，房屋产权的变动应为无效。

　　二是以物权变更登记是否完成为标准进行衡量，已完成变更登记的，则承认物权变动的效力；反之，不仅物权未发生变动，债的效力亦属无效，且无履行之必要。

　　此第二种观点在若干年前机动车交易案件中体现得最为充分。机动车虽为动产，但其物权的公示与变动无异于不动产，因此，机动车虽已转移占有，若未经变更登记，处理结果只有一种——退车还款。综上而言，审判实践中以债的方式实现不动产物权变动的行为，是按一个整体的行为来对待的，属于同一之债的履行内容。

　　有人引用德国、台湾地区学者的观点认为，以债的方式实现物权变动的过程包括两种不同性质的行为：其一是负担行为（债的行为），指以发生债权债务为内容的法律行为，如买卖合同中对债权债务的设定；其二是处分行为（物权行为），指直接使某种权利发生、变更或消灭的行为，如依合同约定交付标的物的行为、办理物权变更登记的行为或者单方抛弃所有权的行为。

　　对法律行为内容作如上区分，目的是为了建立物权行为的无因性理论。在无因性理论中，负担行为系物权行为的原因，负担行为的效力不能影响物权行为的效力，如果作为交易对象的物已转移占有（动产）或变更登记（不动产），则就物权的处分行为即发生法律效力。易言之，物权行为具有独立意义，物权行为的效力仅依法律规定的权利变更的形式要件予以判断，而不受物权变动原因的拘束。

　　承认物权行为的无因性，目的是为了维护交易的安全。这与我国票据法中所规定的票据行为的无因性，出于同一原理。物权的确定且无瑕疵，是债的设立及实现的基础。当事人基于转移物权的目的决定债的内容时，其中一方必然要顾及物的原所有人权利的合法性，由此首先要确立物权的公示标准，使交易相对人的注意义务得以明确。

　　从立法的通常情形看，不动产以登记为公示方法，动产以占有为公示方法，相对人可据此确认物权的存在。纵使表征与实际的权利不符，基于对相对人或第三人信赖利益的保护，绝大多数国家在立法及实务上皆肯定依登记及占有的表征而实施民事行为的人，不具有可归责性，其行为应为有效。

　　不过，同一结论在解释上存在差别：一种解释认为，法律就普遍的社会现象进行规定，动产占有和不动产登记是证明物权的一般情形，个别与之相左的现象，不是法律决定某项原则时应予考虑的因素，故而动产占有人及不动产登记中载明的权利人为处分权人，相对人与之发生的民事行为是当然生效的民事法律行为；另一种解释认为，在实际情形与推定的权利人不一致时，法律关系中的相对人无主观上的过错，应适用善意取得制度，承认其民事行为的合法性。

　　物权行为的无因性，是交易过程中的一般原则，对于不支付对价的物权行为是否适用？

　　争议源于前述解释上的不同。依当然有效说，不支付对价的行为仍为生效民事法律行为，自应适用无因性原则；而依善意取得说，此种行为不符合善意取得制度中支付相应对价的特征，若转移物权的债的一方为无处分权人，则债的无效将导致物权行为亦无效。有关这一点，我国正在制定的物权法（草案）建议稿认为，设立、转移不动产物权的，受让人自登记时取得物权；以不动产登记簿为根据取得不动产物权，不受任何人追夺，但取得人于取得权利时知悉权利瑕疵或者登记有异议抗辩的除外。此处表明，不动产物权的变动，不以支付对价为生效条件，取得人主观上的善意，除已然明知权利瑕疵或登记有异议抗辩外，其内容并无其他限制。

　　因此，目前审判实践中关于动产善意取得制度的认识，与不动产物权行为所要求的善意，具有不同的法律属性。

　　物的经济价值在多数场合下取决于物的效用，流通是体现物的价值的重要手段。在物权辗转变动的过程中，虽然第一手交易中的物权行为，没有发生以物权变动为目的的原因行为或原因行为无效、可撤销，对后手任何第三人的物权行为不具有影响力。但在直接的第一手交易当事人之间，原因行为应当占据何种法律地位，理论上不无争论。

　　批评无因性原则的人认为，无因性理论违背了一般的交易观念，不利于保护原物权人的利益。坚持无因性原则的人则认为，物权行为的效力不受原因行为影响，原物权人得以债权人的地位主张权利，亦即现权利人取得物权缺乏法律上的根据，并与原物权人利益受到损害存在因果关系，故而应按不当得利的方式由现物权人返还财产或赔偿损失。

　　物权法（草案）建议稿中规定，在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，推定该人享有该项权利，其立法理由是：以登记权利为正确性权利的立法体例，主要是从国家公信力的角度对物权相对人的利益进行保护，从而达到建立以客观标准可以确认的公正，而不是以权利人个人的意思表示来确认公正的经济秩序。因此可以认为，物权法（草案）建议稿肯定经登记后物权变动的效力，而利用不当得利制度对原物权人权利的保护，并非对已经生效的物权行为的无效宣告，而仅仅是物权的又一次变更，是债权得以实现的结果。只有这样，当物权回归到原权利人之前，标的物之上新设的其他物权才不会与原物权人的权利发生冲突，并可按物权优先的原则先行受到保护，原物权人所受到的损失则可由侵害其债权的人作出赔偿。

　　不过，在已经生效的以转移物权为目的的债的关系中，出让物权的一方不得借物权优先为由拒绝履行，而应当按债的实际履行原则办理标的物的权利变更登记。