买房定金

核心内容：房子作为固定资产，价值较大。因此，在认购房屋时，一般要求支付定金。如今普遍存在定金难归还的情形，该怎样处理这一纠纷呢？下面由小编为您详细解读，希望对您有帮助。

买房定金

　　“认购定金难归还”是中消协列为签订商品房买卖合同需警惕的九大陷阱之首。围绕购房定金可不可以退这一个问题，引发了不少购房者与发展商的纠纷。

　　2002年3月5日，家住国贸大道的梁先生欲买一套房子，与海南S房地产开发公司(简称S公司)签订了一份实际是认购合同的《定金合同》，双方约定：梁先生交纳定金3万元，认购“海怡豪圆”商品房一套，总价款53.2803万元，双方商定2002年3月5日到3月7日签定《商品房买卖合同》。并约定，梁先生若在约定的期限内不签署《商品房买卖合同》，视为自动放弃认购，定金不于返还。然而，在签订《商品房买卖合同》的过程中，梁先生对合约中不如意的地方进行修改，因协商未果，合约无法在规定的时间内签署。梁先生为此将开发商告上法庭，要求判令开发商退还购房定金3万元。在2004年4月29日的判决中，，但由于彼此在合同条款上有分歧而未能达成协议，那是由于客观原因导致购买行为不能完成，双方都没有过错，发展商应退还定金。

　　本案的代理人海南瑞来律师事务所的黄文灿律师告诉记者，如有合法成立的定金合同购房者逾期无正当理由不签合同开发商有权没收定金。但如能证明购房者已在规定期限内与发展商进行了谈判，系由于不可归责于双方的原因而无法达成协议的，可要求退还定金。因此购房者应特别要注意留下协商合同的证据。

　　黄律师还特别提出，定金有很多种类型，有担保合同履行的履约定金，有担保合同订立的立约定金。而目前最容易引发争议的是立约定金。开发商往往在消费者没有充分了解房屋和合同文本的情况下，就诱使消费者与之签订认购书、定购书、定金合同?在法律性质上为立约定金合同?并收取相应的金钱。如果开发商这样做，并以没收定金相要挟胁迫消费者在格式合同上签字，将严重侵犯了消费者的知情权、自由选择权，违反了“合同自由”和“公平”的法律原则，剥夺了消费者公平谈判的权利。开发商的这种做法，其实质是一种“经济暴力”，妨碍了社会公正，法律不应支持。

　　另一律师事务所的何律师则告诉记者，并不是所有的协商合同都有利于购房者，2003年12月，张先生在某楼盘看楼，售楼小姐介绍了一套5楼的单位。讲究生活质量的张先生提出要了解房间的采光情况。销售小姐称采光肯定没问题，阳光可以照到中午，并且催促他签《认购书》。由于看楼时间是下午，张先生无法实地检测，于是相信了售楼小姐的话，交了1万元定金。可是，后来张先生再去实地查看，却发现情况大相径庭，阳光照射时间大约在不到上午9点就没有了。张先生认为被售楼人员误导，购买的房子并不符合自己的要求，和开发商就购房合同协商未果后，要求发展商退还定金，但被拒绝了。

　　何律师认为，。因为他所认购的房子虽然有部分不符合要求，但从主体上看并没有受到欺骗，所以发展商不承担主要责任，无需退款。

　　何律师指出，在以下三种情况下，购房者是可以向开发商拿回定金的：

　　一、在开发商没有取得《房地产预售许可证》，即不具备商品房预售法定条件的情况下，其与购房者约定的购房定金是无效的。根据《合同法》无效合同的处理原则，不论双方是签订《认购协议》，也不论双方是否约定定金退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。

　　二、如果开发商没有取得《房地产预售许可证》，却故意隐瞒重要事实或提供虚假情况谎称已取得《房地产预售许可证》，开发商须对此承担缔约过失责任，除退还购房者定金外，还应该赔偿购房者利息等资金损失及其他有关财产损失。

　　三、在开发商具备商品房预售法定条件，取得《房地产预售许可证》的情况下，如果双方只约定了购房者拒绝订立《商品房买卖合同?预售?》便无权要求退还所交付定金，购房者则可以该约定有失公平为由，仲裁机构变更或撤销该约定，要求开发商退还所支付现金。

　　徐州金合律师事务所杜主任认为，消费者买房时须先签订认购协议书，并交付一定数额的定金，在我市乃至全国的房地产行业内都是一个惯例。消费者支付购房定金主要有两种情况：

　　一是开发商在尚未取得《房地产预售许可证》，即不具备商品房预售法定条件的情况下，有时会以打折、优先选房等优惠吸引有意购买楼盘的消费者交付“临定”或“诚意金”。这种定金并不具有法律约束力，所以无论何种因素，消费者在不购房的情况下都可以要求开发商退还。

　　第二种是开发商在取得《房地产预售许可证》后，与消费者签订《认购书》并收取定金。这笔定金是以合同形式规定，具有法律效应。

　　根据规定，如果由于消费者的个人因素而未能订立合同时，开发商无需退还定金;反之由于开发商因素而造成的，开发商需全额退还。此外，不能归责于当事人双方的原因而导致买卖合同未能订立的，开发商应当将定金返还消费者。同时，如果双方都有责任，，开发商也应退还定金。

　　因此，消费者与开发商纠纷的主要焦点就集中在责任在哪方。争议最多是第二种情况。消费者在购房过程中，由于种种问题中止购房，向开发商索取定金时，往往受到各种阻扰，因而产生纠纷。购房是非常专业的，一般的消费者都是无法全面掌握其中的情况。所以，消费者也要增强法律意识，要养成请律师买房的消费习惯，避免落入陷阱。