处理预售商品房面积误差纠纷应引入过错赔偿

　　[案情]

　　购房者A与房地产开发商B签订了《商品房买卖合同》，合同约定：A购买B开发的商品房一套，房屋套内面积为100平方米，单价为每平米4000元。若产权登记面积与合同约定面积发生差异，则按产权面积据实结算。B的房屋预售宣传资料中也有“套内面积为100平方米”的房屋特征表述。工程完工后，B委托某房地产测量事务所对该房屋面积进行实测，其实测面积为106平方米，B要求A补交超出合同约定面积部分的房款。A认为，其误差面积超过房屋约定面积的3%，只认可面积误差3%以内的房款，而超出部分的房款应由开发商B自行承担。

　　[争议]

　　该案属典型的商品房面积误差纠纷，对此案的处理存在三种不同的意见：

　　1.按照诚实信用原则，A应承担面积误差比在3%以内部分的房价款，而超出部分房款应由B自行承担。

　　开发商依诚实信用原则负有向买受人如实、客观、全面告知真实情况的义务。本案中，因B具备房屋面积设计、测量的专业能力，故可以推定，其在房屋广告宣传资料和买卖合同中隐瞒了房屋套内真实面积。尽管双方签订的合同中对房屋误差面积约定了按产权面积据实结算，但因B在隐瞒房屋套内面积的情况下与A签订该买卖合同，该合同有显失公平的情况，A可以请求变更该合同房屋面积处理的约定，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(简称《解释》)第十四条第(二)项的规定处理面积误差。按此规定，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款，由A按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由B承担。

　　2.按照当事人意思自治原则，房屋价格应依合同约定按产权面积据实结算，超出合同约定面积的房款也由A全部承担。

　　双方在签订合同时，A应当预见合同的后果，并对自己的行为承担相应的义务和责任。在该买卖合同中，双方约定了房屋登记面积和合同约定面积的差异处理办法，说明A对房屋登记面积与合同约定面积可能存在差异这一事实是能预见的。双方意思表示真实，且约定未违反法律强制性规定，也未对A的实际利益造成损害。因该房是期房销售，且合同双方均预见了房屋实际面积与合同约定面积是有差异的，故不能推定开发商B隐瞒了房屋实际面积。若按照“面积误差比超出3%部分的房款由B承担”来变更合同，对B则有失公允。《解释》第十四条规定，对于出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。因此，超出合同约定面积的房款，应由A全部承担。

　　3.按照过错责任原则，开发商对于消费者的承诺存在自身过错，尽管依照约定超出合同约定面积的房款由A全部承担，但B应对A承担相应的补偿责任。

　　双方签订的合同意思表示真实，没有违反国家强制性规定，应认定为合同合法有效。合同对房屋面积误差的处理方式作了明确约定，若产权登记面积与合同约定面积发生差异，则按产权面积据实结算。因此，A应严格遵守合同约定，支付B超出合同面积部分的房款。但是，在商品房买卖合同关系中，因买卖双方对交易房屋所拥有的信息不对称，作为消费者的购房者通常处于弱势地位，作为开发商明显处于优势地位，故对于消费者权益应当加以特别保护。且开发商按照规划法的规定，在取得商品房预售许可之前，必然是得到了政府相关部门的规划批准，否则是不可能施工建设的。故应当推定，开发商预先掌握了房屋面积的真实信息，发生变动后，开发商就有义务及时履行通知义务，明确告知消费者，以保证消费者一方的知情选择权。购房者基于对开发商的信任而约定了房屋面积差异的处理方式，并不排斥享有对于相关信息的知情选择。当房屋产权面积与合同约定面积的差值超过了合理范围(即《解释》认定的3%)，可以认定其损害了购房者的信赖利益。根据合同法第四十二条的规定，B应当对A的信赖利益损失做适当补偿。

　　[结语]

　　对于此类有约定的处理意见，笔者倾向于第三种意见,原因主要基于对当事人的利益平衡,适当制裁开发商的不诚信行为,维护预售合同的严肃性,做到保护购房户和开发商的利益并举。在目前商品房买卖市场中，开发商在掌握优势信息的情况下，可能利用自身的优势，免除自己的责任或加重买方的责任，甚至严重损害购房者的利益。在商品房面积误差纠纷中，处于弱势地位的购房者在格式合同中通常只能被要求按房屋实际面积据实结算房屋价款。基于诚实信用和公平原则，该房屋面积误差应当在合理范围内，即最高人民法院司法解释认可的3%。当事人双方的约定应受到该面积误差比的约束，而不是没有止境的据实核定。超出了该面积误差比就不应当认定为合理，即推定开发商在没有明确告知消费者的情况下，随意变更房屋面积损害购房者的期待利益，应依据其过错对当事人加以补偿。因此，在购房者承担超出合同约定面积部分房款的同时，开发商也应当对其违背诚实信用和公平原则、侵害购房者信赖利益的行为承担责任，以达到双方利益的平衡，更有利于促进商品房交易市场的健康发展。

　　重庆市第五中级人民法院：阳 路 郝绍彬

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