业主车辆丢失物业应否担责？

　　【案情】

　　业主电动车小区内丢失

　　11月19日，洛阳市中级人民法院对一起物业服务合同纠纷案件进行了终审宣判。郑州家家美物业管理有限公司因疏于管理导致业主丁先生的电动车在小区内丢失，被判决赔偿30%即744元的赔偿责任。

　　丁先生是洛阳宜阳县某机关的一名普通工人。2005年12月，丁先生购买了河南科达置业有限公司开发的位于宜阳县某小区的一套房屋，成为该小区的业主。2006年年底，河南科达置业有限公司委托郑州家家美物业管理有限公司全权管理该小区。2007年1月，郑州家家美物业管理有限公司与丁先生签订《物业管理合约》，并为丁先生发放其印刷的《住户手册》一份。在《住户手册》中，该物业公司承诺：“本小区实行封闭式管理，住户凭业主出入证出入，外来人员凭有效身份证登记进出。

凡个人携带大件物品等出门须由业主签名登记，由门卫值班人员验证后方可出门。门卫值班人员负责24小时值班服务，禁止外来人员出入本小区。”同日，丁先生向该物业公司交纳了2007年3月1日至2008年2月29日的物业管理费456元。2008年2月24日中午，丁先生于2007年5月花2580元新购的电动车在自家楼下被人盗走。丁先生发现电动车被盗后，即向郑州家家美物业管理有限公司的工作人员报告了情况，但经多方查找并未找到丁先生的电动车。丁先生同时也向当地派出所报了案，但案件至今未破。丁先生的电动车丢失时，该小区某处正在施工，围墙没有封闭。门卫对车辆物品的出入管理也登记不严，值班表未记载案发当天小区内车辆物品的出入情况。

　　业主丁先生认为，小区主干道安装有摄像头但没有启用，围墙没有封闭，门卫把关不严，自己的电动车丢失与物业公司疏于管理有关。在多次与郑州家家美物业管理有限公司协商无果的情况下，丁先生于2008年6月将该物业公司起诉到宜阳县人民法院，要求郑州家家美物业管理有限公司赔偿其电动车损失2580元。

　　郑州家家美物业管理有限公司认为，物业公司无财产保管义务，物业管理费构成中的“公共秩序维护费用”在安全方面指的是“秩序维护费用”，不是业主人身和财产的看管和保险费用。另一方面，丁先生的电动车丢失仅有其个人陈述，无其他证据证明，故不同意赔偿，请求驳回丁先生的诉讼请求。

　　宜阳县人民法院审理后认为，丁先生与郑州家家美物业管理有限公司之间是物业服务合同关系。丁先生的电动车在小区内丢失这一事实，派出所的证明及物业公司工作人员沈某、李某的证言等证据能够予以证明。尽管双方对业主财产的保管未作约定，但郑州家家美物业管理有限公司在小区因施工没有完全封闭的情况下，没有采取有效的安全管理措施，门卫也管理不严，对车辆物品的出入缺乏严格登记。由于其疏于管理，未尽到安全防范义务，对业主丁先生的电动车丢失存在过错，应当承担与其过错相应的赔偿责任。据此，该院判决郑州家家美物业管理有限公司赔偿丁先生损失的30%即774元。

　　一审判决后，郑州家家美物业管理有限公司不服判决，向洛阳市中级人民法院提起上诉。洛阳市中级人民法院审理后，驳回郑州家家美物业管理有限公司的上诉，维持一审判决。

　　【律师观点】

　　哪些情况下物业应对业主的车辆丢失承担赔偿责任?

　　刘忠 开物律师集团(郑州)事务所律师 该案提醒广大业主，物业管理公司不是管理者，而是服务者，与物业公司发生纠纷，可以拿起法律武器来维护自己的合法权益。同时，该案也为所有物业公司敲响了警钟，尽管在与业主没有特别约定的情况下，物业公司对业主财产没有保管义务，但物业公司必须履行其承诺的义务以及最低限度的安全防范义务。我国《物业管理条例》第三十六条第二款规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”今年10月1日刚刚施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”

　　魏俊卿 河南金晖律师事务所律师 目前，业主的车辆在小区内丢失的情况很普遍，对物业公司是否应当承担责任问题，业主和物业公司都存在认识上的误区。部分业主认为，我交了物业管理费，物业公司就有责任保管我的财产，我的财产丢了，你物业公司就要赔偿;部分物业公司认为，我们收业主的物业管理费只是为了维修、养护小区的公共部分，对业主的个人财产我们不负保管责任，因此，业主车辆的丢失，我们一概不负赔偿责任。实际上，这两种认识都是错误的。

　　物业公司与业主之间实际上是一种服务合同关系，由于“服务”这个概念的范围非常广泛，因此，这种合同具体包含哪些服务项目，我国《物业管理条例》没有也不可能作出相应的规定，因此，物业公司和业主之间具体的责任、权利和义务，必须以他们之间签订的合同和有关的法律规定为依据。

　　具体到业主的车辆在小区内丢失这个问题，物业公司是否应当赔偿，不能一概而论，关键取决于两点：一是看在物业服务合同中有没有明确约定物业公司对业主的车辆负有保管责任;二是看物业公司是否尽到了管理义务。

　　如果在物业服务合同中明确约定物业公司对业主的车辆负有保管责任，那么，基于这样的约定和我国《合同法》关于保管合同的规定，物业公司毫无疑问要承担赔偿责任。反之，如果在物业服务合同中没有这样的约定，则物业公司对业主的财产不负有保管责任。那么，在这种情况下，物业公司是不是就一概不承担赔偿责任了呢?答案是否定的。在这种情况下，判断物业公司是否应该承担赔偿责任，就要看物业公司是否尽到了管理义务、在管理上有没有瑕疵以及这种瑕疵与业主的车辆丢失之间有没有因果关系、有多大的因果关系。

　　那么，怎样判断物业公司是否尽到了管理义务、在管理上有没有瑕疵呢?这就存在一个如何认定物业公司的管理义务范围问题。物业公司的管理义务范围来源于三个方面：一是业主和物业公司之间的物业服务合同的约定(约定义务)，这里要强调的是，物业公司单方制定的适用于该小区的各项《规定》、《细则》、《规范》以及其以各种方式作出的各项承诺视为物业服务合同的组成部分;二是国家有关物业管理的法律、行政法规、地方性法规、法定义务);三是按照行业习惯和物业服务的特点，即使合同没有约定、有关法律也没有规定，但是作为物业公司起码应尽的义务(最低限度的义务)，比如设置门卫，进行必要的登记。如果物业公司完全履行了上述约定的、法定的以及最低限度的义务，那么，对业主车辆的丢失，物业公司就不承担赔偿责任;反之，如果物业公司没有履行或者没有完全履行这些义务，就属于管理瑕疵。