购房无合同 产权下不来开发商须赔偿一倍购房款
发布时间：2021-02-19 06:32:15
案件人物：佟先生
案件时间：2009年9月
案件焦点：没有按时办理按揭贷款，想要缴纳违约金，但开发商要求回收房屋后进行再次销售
案件楼盘：朝阳区某楼盘
案件经过：佟先生2005年时购买了一套房屋，当时约定的付款方式是按揭贷款，但是由于自身原因，没有及时办理，房屋也一直没有居住。2009年4月份，佟先生决定去按照规定办理按揭贷款，可是因为已经超过期限，按照合同上的要求，佟先生需要缴纳2万元钱的违约金。佟先生就此问题与开发商协商，而开发商则要求必须缴纳8万元，然而还未等佟先生同意是否缴纳时，开发商变更了决定，准备收回房屋再次销售。佟先生是在2009年5月提出的申请，而开发商是在2009年9月份给予的回复，佟先生查阅了合同法，上面规定3个月内是拒绝期，过了3个月之后就只能同意并接受佟先生缴纳违约金，然而开发商则不同意。就此，佟先生想咨询一下律师该如何解决。
吉林良智律师事务所邱刚律师说法：首先，佟先生在2005年签订合同后，超过4年迟迟没有办理贷款手续，佟先生的行为已经构成了违约。如果合同中有明确的约定，即：当事人一方不履行义务，超过一定期限后合同自动解除的条款，那么佟先生没有权利主张继续履行合同，如果合同中没有此类条款，那么则根据佟先生违约的起始期计算违约金，合同继续履行。
结合本案的实际情况，自2005年开始佟先生违约行为存在后，开发商应该催告佟先生履行合同，如果佟先生在接到催告通知后3个月内仍然没有履行付款即办理贷款的义务，那么开发商可以要求解除合同，但是开发商没有行使;在长时间的等待中，佟先生首先向开发商发出了要求继续履行合同的要求，这时可以视作佟先生向开发商进行了催告，开发商应该在3个月内答复是否解除合同，如果开发商在3个月内答复佟先生，要求解除合同，那么合同不能继续履行，但是开发商是在4个月后才提出要求解除合同的，故根据解释的规定，解除权已经消灭，所以合同应该继续履行，但是佟先生要向开发商支付违约金，及因为佟先生的违约行为给开发商造成的其他实际损失。
买房子与开发商有纠纷，违约金怎么算?明明房子都开始正常居住了，却发现自己家的位置不是住宅而是车库……这些问题都该如何解决?这里请您详细看看。
无购房合同哪来产权备案
金女士：在美景天城2期买的门市，2009年7月份房子就下来了，但是房产证一直没有，而且连正规的购房合同都没有。打电话到房地产交易中心查询，说此处门市没有备案。该怎么办呢?
吉林良智律师事务所邱刚说法：正规的《商品房买卖合同》尚未签订的情况下，房地产交易中心当然不可能有备案。当事人目前应该积极协调开发商签署合同，在签署合同后，才能进行下一步的合同备案，以及产权办理。如果开发商就该栋房屋没有取得预售许可证，那么购房合同是无法签署的，但是根据《解释》第九条的规定，订立商品房买卖合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
自家房无登记可咋办
刘先生：美印雅苑2007年的一楼，产权证一直没下来，去房产网查询自己房子位置却说是车库，根本无产权，请问这样该咋办?
律师支招：此种情况下，要区分两种情况再选择解决方法：
一、如果该位置没有产权的原因是由于该位置已经被列入公摊范围，那么该部分房屋实际上是全体业主共有的，那么开发商的行为视作“一房二卖”，根据《解释》第八条的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。所以，如果是基于此种原因导致不能办理产权的，购房者只能选择解除合同，并且要求开发商返还购房款、支付利息、赔偿损失，并要求按照所付购房款一倍的金额进行赔偿。
二、如果该位置并没有列入公摊范围以内，那么实际上该位置的产权仍然在开发商名下，购房者应该依据购房合同，起诉，要求开发商履行合同义务，办理房屋产权。
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