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合同登记的具体三种情况

发布时间：2021-01-01 08:08:15

　合同的登记形式为成立要件还是生效要件？学者们有不同的看法。一种观点认为，登记为成立的特别要件，另一种观点认为，登记为生效的特别要件。我们认为需视登记的具体情况而定。

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　从目前情况来看，实践中的登记具体包括三种情况：

　1.作为所有权转移要件的登记

　在涉及到特殊的物权变动的交易中最为典型的，如城市房地产、汽车、轮船、航空器等特殊的动产和不动产。登记机关的登记是一种公法行为，一般不涉及对合同当事人意思表示内容的审查，而仅仅将所有权的变动登记于特定的登记簿上，并给当事人发出权利证书或证明，通过公示使登记事项具有绝对的公信力，起到保护产权人、抵押权人、善意第三人利益的作用。这类登记既不是合同的成立要件，也不是生效要件，仅仅是所有权转移的要件。没有办理该项登记的，不能取得相应的财产权利，但是，合同的成立和生效不受影响。如城市房地产交易，。这就混淆了该项登记的法律性质，错误认定了没有登记的后果。实际上，没有办理过户登记说明一方没有完全履行合同义务，。，应当支持原告的诉讼请求。

　2．作为合同生效要件的登记

最典型的是担保法第41条规定的抵押登记和第78条、第79条规定的出质登记。第41条规定：“当事人以本法第42条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”第7s条第1款规定：“以依法可以转让的股票出质的，出质人与质权人应当订立书面合同，并向证券登记机构办理出质登记。质押合同自登记之日起生效。”第79条规定：“以依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权出质的，出质人与质权人应当订立书面合同，并向其管理部门办理出质登记。质押合同自登记之日起生效。”因法律强行规定了上述情况下合同自登记之日起生效，因此，没有办理登记手续的，合同不生效①。当然，合同不生效不影响合同已经成立。

　3．作为行政管理要求的登记

　最典型的是房屋出租备案登记。：“房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。”第16条规定：“房屋租赁申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发（房屋租赁证》。”第17条规定：“《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。”该办法只规定城市房屋出租应当办理登记备案手续，没有规定未办理备案登记手续的，房屋租赁合同无效。（合同法解释（一））第9条第1款规定：“依照合同法第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”参照该规定，房屋租赁备案登记性质仅仅是行政机关行政管理的要求，不是合同成立、生效的必备条件。当事人没有办理房屋租赁备案登记手续的，只能引起相应的行政法律后果，不发生民事权利的产生、变更和消灭。具体说，行政机关可以根据《城市房屋租赁管理办法》第32条第2项处理，但不能认定房屋租赁合同无效。实际上，该办法仅属行政规章，并非法律、行政法规，因此，即使其明确规定未办理备案登记手续的租赁合同无效，根据《合同法解释（一）》第4条“合同法实施以后，，，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，也不能作为认定合同无效的根据。