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二手房买卖中不平等的定金条款

发布时间：2019-08-04 09:04:15

二手楼买卖中，存在很多不平等的定金条款，二手房大部分的交易都是通过中介机构进行的，房地产中介机构与置业者所签订的代理合同中，基本上都能看到这样的定金条款：置业者签订委托合同以后，须交纳一定金额的定金，如果置业者不要这套房，则定金不得要求返还，如果中介机构不能提供这套房给置业者，则中介机构只须退还定金给置业者。

这种定金条款是既不合理也不合法的，违背了法律设定定金的立法原意，侵犯了置业者的合法权益，是一种不平等条款，要了解为什么不平等，就要首先了解定金的性质、种类和罚则。

定金，是指合同当事人为了确保合同履行，依据法律的规定或者当事人双方的约定，由当事人一方合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱或其替代物。

定金作为一项合同制度，既有履行担保功能，也有违约救济功能，我国合同法律制度中的定金既有证明合同成立的作用，也有担保合同履行的功能，同时也包含违约救济的价值，所以，我国合同法律制度中的定金既是证约定金，也是违约定金。

定金的罚则，是指定金对违约方经济利益惩罚的规则，《合同法》和《担保法》中明确规定：给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金，接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。定金作为我国合同的履行担保制度和违约救济制度，正是通过定金罚则的功效体现出来的。

根据以上定金的法律属性，结合二手楼买卖委托合同中的定金条款，我们再来看其不平等性体现哪里，委托合同中约定，买方向中介机构支付定金后，如果买方违约，即不购买合同约定的房产，则买方无权要求返还定金。如果中介机构不能按约联系到合同约定的物业，则中介机构只要如数返还定金。

从以上约定中，可以看出该条款违背了我国《合同法》和《担保法》关于定金的罚则规定，对买方来说则是极不公平的，因为当买方违约时，中介机构可以凭此条款制裁买方，而当中介机构违约时，根据此条款中介机构不承担任何违约责任，只须把原本属于买方的钱退还给买方而已，显失公正。

也许中介机构会说，我已经将该定金给了业主了，我自己并没有收取，如果出现违约的情形，而叫我承担双倍返还的责任，那是否公平呢?这里是中介机构的一个误解，那么这里首先要理清中介机构与业主的关系。

中介机构与业主之间，是一种委托代理关系，代理人以被代理人的名义，被代理人的授权范围内所从事的代理行为，其法律后果，则由被代理人承担。这里，业主是被代理人，中介机构则是代理人，业主将其所有的房产委托中介机构卖出，属于典型的民法上的委托代理关系，其法律后果即卖出房产，收取房款则由业主承担。所以不管是中介机构的原因，还是业主的原因，导致买方与中介机构的合同无法履行时，中介机构都应按定金罚则承担违约责任。

所以，当置业者遇到这种情形，即与中介机构订立合同，并且将定金交付以后，如果中介机构没有按照合同中约定的期限为置业者联系到合同约定的房产，或者没有按照合同约定的期限办好房产转让过户手续，置业者可以向人民法院起诉，要求人民法院确认该条款违反法律的规定而无效，要求中介机构按合同定金的金额双倍予以返还，以维护自己的合法权益，制裁不良中介机构的违约行为。