谁有权解除《房屋购销合同》

　　导读：在实践中，解约定金是租赁合同中最常见的担保方式。当事人通过约定解约定金，事先约定了合同解除时的赔偿额，这既能够作为合同履行的担保，也解决了合同解除时的赔偿问题。

　　【案情】

　　赵×(乙方)与××房地产公司(甲方)于2001年2月2日签订《房屋购销合同》。约定：乙方购买甲方122.479平方米商用房一套，计款303747.92元;一次性付清购房款，甲方给乙方优惠5‰，乙方实际支付购房款为291594元;乙方在所付款项中，将所购房屋总价款的10%作为购房定金;甲方于2001年10月1日前将所购房屋交付乙方使用;甲方不能按合同约定时间交付乙方所购房屋时，每逾期1个月，按乙方所付购房款总额的5‰给予乙方经济补偿。合同订立后，赵×于2001年2月3日交付××房地产公司购房款291594元。××房地产公司未按约定时间交付赵×房屋。

　　2002年3月20日，，要求解除双方之间的购销合同，退还房款并双倍返还定金。××房地产公司在赵×起诉后，于同年4月19日电话通知赵×接房，被赵×拒绝。

　　【审判】

，赵×、××房地产公司签订的《房屋购销合同》，意思表示真实一致，权利义务明确，合法有效。合同订立后，赵×依约履行合同，××房地产公司未按合同约定交付房屋，引起纠纷××房地产公司应承担全部责任。因××房地产公司的行为违约，赵×有权要求解除合同。本案合同总价款是303747.92元，赵×实际交纳购房款为291594元，并且合同规定按所购房屋总价款的10%作为购房定金，因此，赵×请求解除合同、双倍返还定金合法，予以支持。合同法》第94条、第97条、第115条之规定，判决：一、赵×与××房地产公司于2001年2月2日签订的房屋买卖合同解除;二、××房地产公司于判决生效后10日内返还赵×购房款291594元，双倍返还定金60749.58元。

　　××房地产公司对一审判决不服，上诉称：一、原审判决认定事实错误。上诉人在本案中只是没有按照合同约定的时间交付房屋，并不是未交付房屋，应承担违约责任只能是迟延履行的责任。二、原审判决适用法律错误。双方当事人在《房屋购销合同》中已对逾期交房问题作了约定。按照《合同法》规定和双方约定，在上诉人逾期交付房屋时，处理的方法只能是上诉人向被上诉人支付违约金而不是解除合同。其次，按照《合同法》规定，使用定金条款承担违约责任的前提是当事人“不履行约定的债务"。所谓不履行约定的债务是指当事人不履行或不能履行债务，当然不包括迟延履行和履行不完全这两种情况。。

　　赵×则提供如下答辩意见：双方当事人签订的购房合同中明确规定：上诉人于2001年10月1日前将被上诉人所购商业用房交付使用。但事实上，上诉人是在2002年4月20日，也就是在被起诉1个月之后才电话通知被上诉人接房。被上诉人所购房屋是商业用房而非住宅房，迟延200天，已经给被上诉人造成严重的经济损失，根据《合同法》的规定，上诉人已构成根本违约，被上诉人要求上诉人退还购房款并双倍退还定金，既合法又合情合理，请求驳回上诉，维持原判。

　　东营中院终审认为，双方当事人于2001年2月2日签订的《房屋购销合同》，意思表示真实一致，权利义务明确、具体，合法有效，双方均应严格按约履行。合同订立后，赵×依约支付购房款，合同义务已履行完毕，但××房地产公司未按合同约定时间交付房屋，系违约行为，依法应承担违约责任。关于违约责任的承担方式，《房屋购销合同》虽然规定将所购房屋总价款的10%作为购房定金，但该定金从法律性质上讲是解约定金而非违约定金，并且，该合同已明确约定了逾期交房承担的责任。因此，××房地产公司在本案中承担的违约责任是从2001年10月1日起至2002年4月19日通知赵×接房之日止，按照合同约定每逾期1个月，给予赵×所付的购房款总额的5‰的经济补偿，而不是适用返还两倍定金的定金罚则。当然，××房地产公司在承担违约责任的同时，仍应按《合同法》第114条第3款的规定，在向赵×支付违约金后继续履行《房屋购销合同》，向赵×交付所购房屋。××房地产公司在本案中违约的事实清楚，证据确凿，但赵×以此为由要求解除《房屋购销合同》，，一审判令双方解除《房屋购销合同》，法律依据不足，是错误的。但在二审过程中，双方均表示同意解除《房屋购销合同》，二审过程中，针对赵×要求退房的主张，，同意为赵×退房，并按合同约定承担违约金，在本案中一并解决违约责任问题，对此予以准许。、第114条、第119条、、第158条之规定，作出如下判决：一、，即：解除赵×、××房地产公司于2001年2月2日签订的房屋买卖合同;二、：××房地产公司于判决生效后10日内返还赵×购房款291594元;三、××房地产公司于判决生效后10日内支付赵×违约金9671.20元。

　　【评析】

　　本案是一起因当事人一方违约引发的房屋买卖合同纠纷，解决纠纷的关键在正确处理两个问题：一是如何认识《房屋购销合同》中约定的定金，二是如何认识××房地产公司的违约行为。

　　一、《房屋购销合同》中规定的定金是解约定金而非违约定金

　　定金，是合同当事人为了确保合同履行，依据法律规定或者当事人的约定，由当事人一方在合同订立时或订立后履行前，预先给付对方当事人的金钱。定金属于以金钱担保的担保方式，也称之为金钱质。