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物业服务合同双方的任意解除权

发布时间：2020-08-24 19:45:15

　　【案情】

　　原告某业委会于2006年4月通过招标程序与被告某物业公司订立了小区物业管理合同(hetong)。合同(hetong)约定：原告委托被告对小区进行管理，服务期限为3年。物业管理服务费标准为：住宅建筑面积每平方米1.05元，非住宅建筑面积每平方米2.2元。合同任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付10万元违约金。

　　在合同履行中，被告由于业主拖欠物业服务费、垫付的水电费等问题，于2006年6月27日向原告发出告知函，以经营出现亏损为由，提出退出小区物业管理服务。在双方未就提前终止合同达成一致的情况下，被告于同年9月27日撤离该小区。原告请求判令：解除物业服务合同;被告向原告支付违约金10万元。

　　被告辩称，同意原告解除合同的诉讼请求，但认为原告违约在先，不同意支付违约金。理由是：原告始终没有依约向被告提供物业用房;原告没有依据《物业管理条例》的规定，出面督促业主交纳物业费;原告招标时说明的小区物业建筑面积与实际建筑面积不符，造成被告4.62万元损失;原告招标过程中未将底商水电费缴纳方式告知被告，造成被告6万余元的损失。以上造成被告直接经济损失达30余万元，致使其无法继续履行合同，其经履行法定程序后撤离该小区。

　　【裁判】

，双方签订的物业管理服务合同依法成立、有效，双方应按约定全面履行合同义务。物业管理服务合同约定履行期限为3年，但被告仅进行了5个多月的物业管理服务即撤场，应当承担违约责任。现双方均同意解除合同，。被告提出的物业用房问题，双方已协商搭建了物业用房，被告也已实际使用。原告当庭表示愿意支付被告垫付的搭建物业用房的费用28539元，。此外，双方在合同中并未约定物业管理服务的具体面积，也未约定被告垫付水、电费的问题，原告不存在瑕疵缔约和先期违约的行为。据此，：解除双方签订的物业管理服务合同;被告向原告支付违约金10万元，扣除被告垫付的搭建物业用房费用28539元，被告实际向原告支付71416元。

　　【评析】

　　一、物业服务合同当事人双方对合同应当享有任意解除权

　　一般认为，物业服务合同具备委托合同的特征，由业主、业主大会委托物业服务企业对其物业小区进行服务与管理。物业服务合同又是一种综合性的委托合同，其中涉及的委托事务不仅仅是某一项而是多项，如小区的绿化、卫生、治安、公共设施的运行及维护等事项。在这种综合性的委托合同中，包括承揽、保管、服务等多种性质的委托关系。

　　二、物业公司应当就合同解除条款的特别约定承担责任

　　物业服务合同的解除权，并不是物业服务合同的违约责任形式，而仅仅是物业服务合同不履行时的处理方式。物业公司行使合同任意解除权合法，并不意味着物业公司不需要承担违约责任。本案被告在合同履行期尚未届满前，告知原告将要撤场的行为，已经构成明示毁约。而明示毁约当然是违约行为的一种形态，在此情形下，必然要承担相应的违约责任。虽然物业公司基于委托合同而享有解除权，但解除权不能豁免违约责任的承担，否则合同事先确定的履行期将变得毫无意义。这也是合同意思自治原则的具体体现。

　　根据合同法第一百一十四条的规定，在合同有特殊约定的情况下，应当根据约定承担支付违约金的责任。本案双方当事人在物业服务合同中特别约定：合同任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付10万元违约金。。此外，就一般合同而言，违约金作为违约后生效的补救方式，是独立于履行行为之外的给付，只要当事人没有特别约定，支付违约金的行为不能替代履行合同，当事人不得在支付违约金后而免除履行主债务的义务。但是物业服务合同因其委托合同的性质而例外，物业服务企业在行使任意解除权后，业委会无权要求其继续履行合同。

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