别墅面积计算“八项注意”　避免购房时“中招”

一、阳台、晒台、平台、露台

　　这几种可以接触室外的面积范围是绝大数购房者搞不清的地方，也不懂哪种才算面积。首先，需要澄清的是“露台”是香港地区房地产常用的术语，是近几年才传到大陆的“舶来品”，在上海的房屋计算规范里并没有这一说法，在合同里看不到露台这一名词。

　　所谓晒台（平台）是指：底层突出、高于地面的延伸部位，通常无顶。大多数别墅都有2-5个这样的晒台，开发商通常把它们叫作露台，按照上海的面积测绘计算方式，这部分面积也是不能算进去的，所以开发商方面宣传的送露台不能算是很大的卖点。

　　所谓阳台是指：挑出楼板的突出部位，且阳台上方有盖。这样的阳台在建筑面积上按照阳台护拦内部面积的一般计算建筑面积。需要注明的是，阳台“盖”的规格小于阳台的规格者，判定该阳台无盖。如阳台宽1.5米，上面的檐1.0米，则该阳台定为无盖，自然不算面积了；而盖要是大于等于檐的宽度，则该阳台定为有盖。

　　二、花园

　　很多购房者听说别墅的花园有多大多大时，都砰然心动，有的甚至就因为这一点才签下合同，一心以为大花园今后将属于自己的私人领域了。这是一种误解，按照规定，花园面积不是能写进合同的，只能在合同里面做相关约定，也正是因为这一点，经常有开发商与购房者在这方面发生纠纷，所谓的花园“缩水”事件也就层出不穷。

　　专家指出，通过对花园面积作补充约定，是避免和解决纠纷的好办法。首先，在合同中明确花园的具体面积，这一点一定要写清楚；其次，明确花园面积的误差范围，以及在误差范围内如何结算钱款；最后，对面积超过误差范围的处理作出约定，如花园少于一定面积，购房者可以选择退房或得到较高的赔偿，若大于一定的面积，购房者无需补钱。

　　三、地下室和阁楼

　　“买两层送一层”，别墅开发商通常这样做概念营销。如果别墅附带地下室，它还是很吸引人的。地下室有送的，也有不送的。一般来说，上海地区的别墅地下室，只要高于2.2米层高的，都要算做建筑面积。但是也有的别墅地下室2.8米层高的也不算面积，在签合同的时候，仍然把地下室列进去，不过这时合同上的单价就要比原先定下的要少许多。例如，某别墅地上有三层共200平米，地下有一层2.8米层高100平米面积的地下室，商量结果是地上建筑面积的单价为10000元/平米，地下室不算面积，在签合同时，会将按照当初商量好的总价，即200万除以共四层的面积300平米，得出单价6666.7元/平米，单价与当初商量好的不同，不过总价都是200万。

　　高于2.2米的写进建筑面积，购房者无需担心，但是2.2米以下层高的地下室不算建筑面积，属于开发商附送，购房者一定要把这部分约定进合同，与花园一样，要明确面积误差范围和赔偿办法。

　　眼下有不少开发商都把送阁楼作为一个卖点。阁楼通常是顶层比较高的别墅才能做的，由于顶不一样高，所以层高也不相同，有1米的部位也有2.5米的部位，按照规定层高高于2.2米以上的都要算面积。这里有一个准则，即通过房产部门规划的都要算作建筑面积，反之则不算，至于到底有没有通过规划，购房者可查阅该别墅的审照图，如果没有阁楼，它就不算面积。

　　四、外廊

　　别以为建筑面积都是室内的，外廊作为室外部分，一样计算进建筑面积。作为独栋别墅中常用的建筑元素，外廊一直受到购房者的青睐，冬日的午后在悠长的私家走廊上，一把躺椅，一壶热茶，多惬意的场面。外廊除了美观和冬日晒晒太阳，近50平米的面积几乎没作用，但是它却是实打实地与室内算一样的面积。具体的规范为：按照标准外包水平面积测算。

　　五、电梯

　　上海有不少别墅楼盘拿电梯作卖点，其实，业主在上下楼方便的同时，也付出了许多今后并不能放置东西的面积。按照上海房产测绘办法，带电梯的别墅，电梯内部同样算面积，而且要乘以自然层数。比如，某别墅有三层带地下室，共四层，别墅也直通上下四层，这样的情况下，如果电梯为8平米，建筑面积实际为8×4，共32平米，这可是个不小的数字。事情要两面的看，方便的同时，可利用的面积也大大减少。

　　六、壁炉

　　壁炉看起来很美观，有点西式味道，但是据笔者所知道，只有很少的一部分业主能真正用起壁炉，往往也就是是摆个电力的壁炉做做样子，要知道，有至少10余平米的面积被浪费了！与电梯一样，其面积也是内部水平面积乘以层数，如壁炉内部面积为2平米，该别墅又有4层，这样的话，有8平米被算进了建筑面积。

　　七、叠加别墅公摊

　　叠加别墅如何计算公摊面积呢？在房地产测绘部门里，从来都没有叠加别墅的概念，按照行业说法，它们叫低层公寓。公寓就会有公摊面积。一般上海的“低层公寓”有4层，两层为一户。这样的情况下，其公摊面积，由与楼道相连的业主共同分摊，例如有4户人家共用50平米的楼道，每户分摊面积为12.5平米。

　　八、内庭

　　内庭是不少经济型别墅卖点，它的作用是美观、采光，很多阴暗楼道因为内庭而明亮许多。与地下室一样，有的开发商也是送内庭的，不过如果开发商没提到送不送，但是别墅内部确实存在一个内庭，那么购房者就要多问一句了，这部分到底送不送。按照上海市相关规定，内庭如果有玻璃顶窗，是必须算作单层的建筑面积，即内庭通往的最底下一层面积，这一点有点像挑空的客厅，算最下面一层面积。如果是透天窗的，没有加玻璃窗，就不能算面积。

　　总之，别墅面积测算里面有很多的门道，购房者不明情况，往往会“中招”，自身利益受到损失，在搞不懂的时候，可以向房产测绘部门的专业人士请教，做个明白人，才能在购房时不吃亏。