商品房出现风险责任谁承担
发布时间：2020-06-13 19:19:15
在商品房预售合同中，由于买卖的标的是尚未建成的房屋，买卖双方签订买卖合同后，并不能马上完成产权过户手续，因而会有一定的风险责任。这里所说的风险责任是指因为不可抗力或意外事件而非当事人的过错导致标的物毁损灭失，损失由谁承担的责任。通常而言，标的物的风险责任随着所有权的转移而转移。一旦开发商将商品房交付给购房者、但未办理所有权相关手续时发生意外毁损，购房者可否依据该房屋的产权人是开发商而要求其承担责任呢？问题好像不那么简单。
最近江南某地区连绵不断降雨，某房产开发公司的负责人李某心境也是极为抑郁：其开发的楼盘房屋预售很好，房屋已经交付购房者，但未来得及办理房屋的大产证，由于降雨导致泥石流，十几户购房者的房屋遭到部分毁损，这十几位购房者要求房产公司承担责任，并要求退房。李某为此问题头痛不已，到笔者所在事务所寻找法律解决之道。
这个问题的实质涉及到标的物的风险转移责任承担主体问题：通常而言，标的物的风险责任随着所有权的转移而转移；但有时标的物的所有权不发生转移，标的物的风险责任也发生转移，如买卖合同中“所有权保留”等。对于本案件标的物的毁损完全是因为意外事件造成，当事人均没有过错，房屋的风险责任应当自房屋交付时起转移给买受人，主要法律依据有二：第一，房屋交付时起转移给买受人，由于未办理房屋的相关产权手续，所以该房屋的产权人是开发商；但由于买受人实际接收并占有、控制、使用该房屋，已经不在产权人的控制之下，所以风险责任由买受人承担，这符合民法公平原则。第二，根据合同法规定：标的物的毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，鉴于本案房屋的占有已经发生转移，所以也应当是房屋意外毁损的风险自房屋交付时已发生转移。
综上分析，本案件开发商无需为房屋的意外毁损买单。笔者也建议购房者为了降低法律风险，最好在合同中约定：房屋意外毁灭失的风险在买受人未取得房屋的产权时，由出卖人承担。由于我国合同法尊重当事人的意思自治，购房者完全可以通过约定避开上述合同规则的适用。本案件同时也提醒了购房者应有较强的保险意识，通过购买保险，当事人完全可以降低上述风险。
上海市国和律师事务所 龙陈律师 烁东
最近江南某地区连绵不断降雨，某房产开发公司的负责人李某心境也是极为抑郁：其开发的楼盘房屋预售很好，房屋已经交付购房者，但未来得及办理房屋的大产证，由于降雨导致泥石流，十几户购房者的房屋遭到部分毁损，这十几位购房者要求房产公司承担责任，并要求退房。李某为此问题头痛不已，到笔者所在事务所寻找法律解决之道。
这个问题的实质涉及到标的物的风险转移责任承担主体问题：通常而言，标的物的风险责任随着所有权的转移而转移；但有时标的物的所有权不发生转移，标的物的风险责任也发生转移，如买卖合同中“所有权保留”等。对于本案件标的物的毁损完全是因为意外事件造成，当事人均没有过错，房屋的风险责任应当自房屋交付时起转移给买受人，主要法律依据有二：第一，房屋交付时起转移给买受人，由于未办理房屋的相关产权手续，所以该房屋的产权人是开发商；但由于买受人实际接收并占有、控制、使用该房屋，已经不在产权人的控制之下，所以风险责任由买受人承担，这符合民法公平原则。第二，根据合同法规定：标的物的毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，鉴于本案房屋的占有已经发生转移，所以也应当是房屋意外毁损的风险自房屋交付时已发生转移。
综上分析，本案件开发商无需为房屋的意外毁损买单。笔者也建议购房者为了降低法律风险，最好在合同中约定：房屋意外毁灭失的风险在买受人未取得房屋的产权时，由出卖人承担。由于我国合同法尊重当事人的意思自治，购房者完全可以通过约定避开上述合同规则的适用。本案件同时也提醒了购房者应有较强的保险意识，通过购买保险，当事人完全可以降低上述风险。
上海市国和律师事务所 龙陈律师 烁东
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