签订房产合同 小心八大“霸王条款”

市消委会昨召开新闻发布会，曝光我市房地产交易合同的不平等格式条款

　　八大“霸王条款”

　　1.产权证备案过长时间，不利商品房买受人办理产权证；

2.楼宇屋面外墙业主不能主张权利；

　　3.双方逾期付款及逾期交房时间及违约金约定不对等；

　　4.以格式条款明确限制买受人对合同条款不能提出调整主张；

　　5.开发商延期交房免责范围过大；

　　6.认购书只规定认购人责任，不规定出卖人责任；

　　7.出卖人单方指定物业管理公司；

　　8.以条款形式规定广告不构成合同组成部分。

　　倾半生积蓄，举全家之力，普通百姓买房实在不是一件轻松容易的事。然而，比沉重经济负担更让买房人郁闷、懊丧，甚至愤慨的，则是随时可能遭遇的“霸王合同”、“霸王条款”。 昨日，市消费者权益保护委员会召开新闻发布会，将我市房地产交易合同的不平等格式条款公之于众，提醒消费者对这些“霸王条款”说“不”。

　　10家企业查出8条“霸王条款”

　　来自市消费者权益保护委员会的信息显示，近年来楼市日益火爆，开发商“牛”气十足，房产中介机构和房产销售机构常常利用自身的优势地位，拟订对消费者不公平、不合理的合同条款，加重消费者的责任，而此类问题目前已经成为消费者投诉的焦点。仅今年1月1日至7月11日，我市12315受理的有关房产中介、房产销售的投诉就达到31件，其中涉及利用格式合同条款侵害消费者权益的投诉占了大半。

　　为推动房产市场的整治与规范，市工商局从今年5月开始，对我市10家房地产龙头企业在交易中使用的各类格式合同进行了检查，对检查发现的格式合同中的不平等格式条款，督促房地产开发企业及时改正。据悉，此次检查的10家企业包括4家国有企业，5家私营企业，以及1家外资企业。日前，市消保委邀请福建联合信实律师事务所的邱兴亮律师，对房产合同中具有典型意义的不平等条款进行了公开点评。

　　霸王条款多“藏身”于补充协议

，很多开发商利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。据介绍，房地产合同中的这些不平等条款主要出现在房地产交易合同的补充协议和附加协议里。

　　记者了解到，购房时不注意看合同内容就草率签字的人不少。马丁说，一些公司就利用这一点，在自己事先拟订的格式条款上用不引人注意的“备注”来制订一些不公平的条款。对这种格式条款，消费者务必多长一个心眼。

　　签订购房合同多长个心眼

　　工商部门提醒说，购房者签订房地产合同时，应特别注意交房条件的界定，是单项验收，还是综合验收。验房时，要按交房约定合同上的约定内容标准对照进行验收，若房产不合条件则不予接收；其次，明确交房通知的送达方式，如购房者在合同约定的地址有变动时应立即与开发商联络；再次，针对不可抗力因素要进行统一界定，不能让开发商自主扩大不可抗力范围；最后，保存好书面材料，若是复印件则要求房地产商盖章。这些材料在交房前，开发商都会支持配合，遇房产不合要求，应拒不接收房产。

　　此外，购房者对精美诱人的房产广告要有更多的冷思考。市消费者权益保护委员会也提醒说，买房时应多了解、多比较开发商的诚信。尤其在签订合同时，更应分清房地产合同中的“要约”与“邀请”，以及“定金”和“订金”的内涵界定，搞清合同赋予双方的权利、义务等。遇到分不清的地方，要多请教有经验人士或专业法律人士，对合同中的补充协议要特别慎重。

　　霸王条款实例

　　违约责任有“陷阱”

实例? 钟先生在其购房合同中发现，关于产权登记的约定是，买受人不能在规定期限内取得产权证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。

点评? 对于钟先生所涉及的开发商产权违约，专家指出，房地产合同对延期办理产权证作出了明确的赔偿责任，而不是开发商自行拟定的1%赔偿，如果以30万元的总房价计算，1%就是3000元，也就是说，无论产权证拖多长时间（也许10年、也许是20年），开发商只需要赔偿3000元。

　　而违约的另一个问题是逾期交房。王小姐与某开发商签署的买卖合同中，关于逾期交房的约定被填写为：逾期交房超过3个月，开发商按已付款的10%支付违约金。

　　但开发商逾期交房超过3个月，开发商只按王小姐累计已付款的10%向王小姐支付违约金。也就是说无论延期多长时间，开发商的赔偿金额是一个定数。无论是1年、2年还是10年，都只是10%的违约金。

　　屋顶、外墙使用权有“猫腻”

实例? 高先生在购买某楼盘时，发现合同附件中约定：该商品房所在楼宇的屋面使用权不属于买受人，该商品房所在楼宇的外墙面使用权不属于买受人，买卖双方同意屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属于卖方。

点评? 屋顶、外墙面等使用权应该属于全体业主所有，可现实情况是不少楼盘，特别是一些地段好、位于商业闹市区的楼盘，开发商往往受利益驱使，把屋顶、外墙面等使用权据为己有。

　　如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归全体业主共有，要在此安装广告牌就必须要经过业主委员会同意，并且所收取的广告费的主要部分归业主委员会所有，由业主委员会统一保管使用，开发商只能收取一小部分的管理费。但是，如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归开发商所有，开发商安装广告牌就不需要经过业主委员会同意，只要做到不影响全体业主的正常生活，广告内容不会降低小区的整体形象，开发商就可以安装广告牌，所收取的广告费就可以收归自己囊中，这明显损害了业主的共同利益。

　　开发商单方“指派”物业公司

实例? 业主还没入住，开放商就已经指派好了小区的“管家”？不久前，陈女士就在开发商提供的购房合同中发现了这样的条款，“购房者前往办理交房手续的同时，必须与出卖人指定的物业管理公司签订物业管理协议……”，并写明了物业收费的标准。

点评? 律师指出，根据《物业管理条例》等规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。据此，房地产开发企业在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，应当通过招投标方式选聘物业管理企业，房地产开发企业不得违反前述规定指定物业管理企业。此外，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适当的原则合理厘定。