买房交易过程：有多少售房技巧忽悠你进圈套

不管是新楼盘，还是二手房交易过程中，购房人时常被“忽悠”着掏了钱有多少售房“技巧”诱你进圈套装成看好同一处房子的购房者，以造成热销气氛“囤积”销售火爆的房子，再高价转让赚取差价不时还来点“苦肉计”。

　　最近，本报连续报道了个别二手房中介公司违规操作，坑骗消费者的事情。现实中，不管是购买新楼盘，还是购买二手房，好多购房者在不知情的情况下，就被“忽悠”着心甘情愿地掏钱买房了，其实他们并不知道，自己中了圈套。

　　一位售楼经理和一位中介公司员工告诉记者，在他们这行，有很多销售“技巧”，新员工入行，都要经过培训。

　　“逼订”是最常见手段

　　买房者最常遇到的方式是“逼订”。“逼订”的方法有很多，目的是让客户产生紧张感，越快掏钱越好。客户没有充分考虑权衡的时间，往往匆匆购房。还有在与客户洽谈时，售楼人员互相配合打假电话，或假装成顾客，就是售楼“托儿”，要的也是客户想要的那套房，或者说另外一个客户也看好了同一套房子，正准备交钱，或是把房子同时介绍给另外的购房者，以造成热销气氛。如客户对某套房有了初步意向后，过几天售楼处会告诉他：“此套房有人要购买，你要的话马上来付定金。”有的客户就经不住“忽悠”，怕房子被别人买走，在没考虑清楚的情况下，一冲动，就签了合同，交了钱。

　　另外，有些售楼人员会判断买房者的购买意向，假如客户购买意愿很强烈，售楼员会收些钱，叫“小订”或“封房金”，钱不多，可以是100元、200元，最多1000元，承诺可以不再把这套房子介绍给其他顾客，让消费者有了“归属感”。交了钱，你就不得不再去那家楼盘了。

　　封杀客户的第一需求

　　在一些开发商的售楼处里，会张贴一张楼盘销售进度表，里面经常有两种标志，已售出的，已被预订的。如果客户完全相信这个进度，可能又被“忽悠”了。

　　客户第一眼看中房子后，有的售楼人员便用某些暗语问销售控制柜台，控制柜台的人员会说这套房子已售出。原来有些开发商为先推出位置不理想的公建或房子，把位置较好的后期出售，对外宣称已售出。然后根据销售进度逐步放出，价格涨了，好房子也卖个好价钱。这在楼盘开盘初期比较明显。不明就里的客户会以为这个楼盘销售相当好，再不买就晚了，结果买了套自己不是完全中意的房子。有的售楼人员“囤积”房子

　　还有一种情况是一些售楼人员的个人行为，他们在楼市销售火爆的某一时期，可能会自己手握一些房源，看有客户购买意向强烈，这些售楼人员会加价“转让”，赚取差价。

　　市民黄先生就是受害者，他看了一个新楼盘均价为每平方米6000元左右，综合地段、房型、交通等因素后，黄先生非常中意。开盘后，黄先生到售楼处，发现看中的房子已售完，而剩余的几套也已涨到每平方米7000元。就在他大失所望时，售楼小姐称自己有个客户是投资人，订了好几套房子，可以劝说这个客户让出一套，而她还可以和领导打个招呼，把已登记的合同撤销。

　　由于楼层、朝向都是黄先生所喜欢的，他当即要求和这位客户见面。售楼小姐随即联系上客户，双方经过协商确定按照每平方米6400元成交并办理了相关手续。黄先生后来惊讶地发现将房子转让给自己的客户竟然是售楼人员之一，所谓的转让不过是一场骗局。

　　个别人练就“势利眼”

　　有的售楼人员除了这些外，还练就了一双“势利眼”，会从客户的衣着打扮准确地判断出客户的经济实力。从衣着看，是国产名牌还是世界名牌，哪个牌子属第几等级，搭配得如何；从言谈举止看，已经在别处购得房产，经常提及某名人或与其他城市相比较，都是有来头的。最明显的标志是可根据来人的“坐骑”判断他的身份和购买力。

　　个别售楼人员还要时不时来点“苦肉计”，有意选择下着倾盆大雨的天气拜访客户，湿漉漉地赶着把资料送到客户手里，你怎能不感动？零下十几摄氏度的大雪天身穿裙子陪客户看房子，冻得嘴唇发紫。这种情况下客户往往最容易动恻隐之心。

　　面对这些“错觉”别冲动

　　“冲动是魔鬼”，好多人拿这句话来告诫自己。通过业内人士的话，记者也给消费者提个醒。

　　楼书广告没有完全真实的，千万别相信其中的外立面颜色，很多建出来比印的难看多了。楼书说大话，如果发生法律纠纷，楼书不能做证据，除非双方签字认可，并附在购房合同的补充协议中。楼书所提出的条件仅表明开发商的一种意愿，并没有法律效应。即使楼书内容适度夸大，也可看作是为了达到一种广告效应。

　　不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理，开发商通常只买他们的一个名字，然后称其物业顾问，这些外资物业公司通常只为每平方米一万元以上的楼盘服务，别的其实都由本地公司来管理。

　　样板间的墙壁比正常的房子都薄，这样就显得整体空间比较大了，可是实际上并没有那么大。小区绿化覆盖率和绿地率是不一样的，绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积的总和与小区用地的比率，树的影子、露天停车场上可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，而绿地率是指小区范围内各种绿地的总和与小区用地的比率。千万别被文字游戏蒙蔽了。

　　由于灯光和视线的影响，购房者会对沙盘产生一种错觉，再加上一些沙盘用特殊材料且做工精细，看上去会更富有立体感。现实中你买的房子即便层数、朝向、角度、视野再怎么好，也绝对看不到沙盘这样的效果。