律师答疑二手房买卖合同要细签

记者日前对近期打进《黄金楼市》热线0871-4155246反映的各种“买房烦心事”进行了整理，并邀请云南亮剑律师事务所律师范培红等进行了详细解答。

　　李先生问：我于今年3月底意向购买了一套新房，各种合同、手续基本都签完了。由于我的户口在外省，之后的一段时间我就开始四处准备各种银行贷款资料。但是，没多久，国家就出台了各种调控措施，频繁贷款细则的调整，让我有些眼花缭乱。银行负责贷款的人员也一直催促我赶紧补齐各种资料，担心后期万一政策出现调整，我的贷款可能办不下来。这两天，我刚把全部资料交齐给银行，由于我买房的时点正好是政策调整的临界点，我担心按揭贷款不能顺利批下来。我想问问，像我这种情况，如果按揭贷款没批下来，而导致违约怎么办？有没有办法让我的损失降到最低？

　　范培红答：经常看到和听到购房者因为违约，导致后期需要多支付十余万元违约款的事情。

　　一般来说，购房者逾期或拒绝支付房款，都需要承担违约责任。但如果遇到特殊原因无法支付，可以从下面两个角度申请免责。一是，如果是因为国家政策出现大调整，类似不可预见性等因素的影响，导致无法顺利获得银行的按揭贷款并支付房款，可以从不可抗力的角度考虑，申请免责。另一点是，。因为开发商提供的购房合同一般是格式条款，经常是购房者填好空白合同后，再交由开发商补充合同中的细节内容。合同签订走了非正常程序，这样的购房合同是没有经过平等协商的，属于霸王条款，加重了购房者的义务却相对忽视了购房者的权利，购房者只要找到其他购房者作证，就可以尽量保证自己的权益。

　　目前，由于国家政策调整等不可抗力影响购房，购房者免责的成功案例已经有不少。

　　刘女士问：我近期刚刚买下了一套二手房，购房合同、买房公证、过户等各项手续都办完了，就等银行按揭贷款批复。如果没有银行按揭贷款，总房款近60万元我是无法全部支付的。当时房东和我约定了要一个月内银行贷款必须到位，否则我需要支付给房东一定的损失。现在回想起来，好像在购房合同以及与中介签订的一些合同中，也有不少违约条款的约定。我现在担心如果按揭贷款因为政策调整没有办下来，我是不是只能承担违约责任？

　　范培红答：与一手房交易相比，二手房买卖的合同就简单很多，基本以购房合同为准。如果一些细节问题没有约定清楚，出现纠纷的可能性比较大。一旦双方按了手印，签订了合同，就对当事人发生法律效力。任何一方出现违约的情况，都应该按合同中约定的情况承担相应的违约责任。

　　刘女士问：因为我是第一次购买二手房，很多相关法律知识不是很明白，当初基本都是按照中介的要求签订各种合同、承诺书的。我还想了解，如果不是因为我，而是中介方或银行方面出了问题，导致我的贷款没有顺利办理，原来我签订的一些对我不利的条款，可以申请无效吗？

　　范培红答：一般来说，如果购买一手房出现这样的情况，业主有权要求退款退房，并不需要承担违约责任。二手房买卖则不同。如果没有详细的约定，买方一旦违约，就要按合同约定的方式承担责任。除非有明确的约定。

　　值得提醒的是，在签订二手房买卖合同前，购房者一定要加强防范意识，充分了解国家法律规范。同时，一定要量力而行，对风险有一定的预见能力，使自己在买房后期出现问题时，能够很好地应对。另外，如果实在担心买房过程中出现状况，可以在合同中增加附加条款，约定当某个条件不成立时，双方的购房合同将失效。此外，中介没有协助完成买卖房产的义务。如果没有仔细约定中介的义务，出现问题打官司时，购房者会很吃亏，所以在与中介签订各种合同时，一定要谨慎，必要的时候通过录音的方式维护权益。如果可以，建议购房者不要与小中介合作，风险比较大，最好找已经有多年开店经验的品牌二手中介买房。

　　代女士问：我是某大学的教师，此前购买了位于呈贡新城的一套房子，开发商承诺可以享受7.1折的贷款优惠，但由于开发商逾期向银行提交相关材料的原因，导致我没能享受到这么好的贷款优惠，因此每月需要多支付三四百元银行月供，总共需要多支付银行贷款12万元之多。我的权益该怎么维护？

　　范培红答：这种情况是可以起诉开发商的。开发商有通知购房者的附属义务。这种情况下起诉，胜算比较大。

　　万先生问：我以前和银行签订的购房贷款合同，贷款是享受7折利率优惠的。在目前这种利率波动之下，我还能继续享受这样的利率优惠吗？还是只能随行就市？

　　有关律师分析：一般说来，在央行上调利率的时候，银行可相应跟进上调贷款利率，但在央行的基准利率还未发生变动的时候，银行是否可自行上调贷款利率，要看当初的贷款合同中是否有约定。如果当初签订的合同中并未有该项约定，那么银行的做法就涉嫌违约，贷款购房者可据此要求银行按原利率执行。目前，中行已经率先宣布上调存量房贷利率，其他银行尚未跟进。中行相关人士透露，银行与客户签订的按揭贷款，一般每两年检讨一次利率方式。如果真如该负责人介绍的，那么中行此举合法。如果其他银行跟进上调，而合同中并未列明此条款时，客户可告银行违约。