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附随义务之涉外房产买卖

发布时间：2019-08-30 07:13:15

　　附随义务是指在法律无明文规定、当事人之间亦无明确约定的情况下，为了确保合同目的的实现并维护对方当事人的利益———主要是人身和财产利益，遵循诚实信用原则，依据合同的性质、目的和交易习惯所承担的作为或不作为的义务。

　　【案情回放】

　　2010年9月15日，在上海生活多年的马来西亚籍叶女士与某房地产开发公司签订《购房定金合同》，欲购买坐落于上海市青浦区某处别墅，支付购房定金100,000元。后叶女士经了解，外籍人士在境内只能购买一套自住自用商品房，并签署《境外个人、港澳台居民和华侨购房自住承诺书》，否则房地产权部门不予登记，而叶女士在闵行已有一套房产，故叶女士欲解除定金合同，要求开发商返还购房定金。开发商则坚持要求叶女士继续履行《购房定金合同》并与其签订《上海市商品房预售合同》，不愿意解除定金合同并退还购房定金。双方多次协商不成，叶女士委托本团队骆文龙律师与开发商谈判交涉，要求返还购房定金。骆律师认为，开发商在与叶女士签订《购房定金合同》时，未告知叶女士外籍人士在境内只能购买一套自住自用商品房的相关规定，而叶女士事先已声明自己在闵行区已有一套房产，开发商存在明显过错，导致叶女士作出了错误的判断签署了《购房定金合同》，根据相关政策规定，境外人士购买第二套房是无法在房地产交易中心办理登记手续的。开发商最终同意了叶女士的要求，双方协商解除了购房定金合同，开发商返还叶女士购房定金10,000元，纠纷得到圆满解决。

　　【适用法规】

　　《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》

　　(十)境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产业的企业除外)和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。

　　(十一)符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明(境外机构应持我政府有关部门批准设立驻境内机构的证明，境外个人应持其来境内工作、学习，经我方批准的证明，下同)到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。

　　【律师分析】

　　为规范房地产市场的健康发展，抑制房地产领域外资增长较快的趋势，限制境外机构和个人在境内购房，2006年7月11日，、、发改委、央行、工商总局、。该文第(十)条规定：“……在境内工作、学习超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。”第(十一)条规定：“符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。”

　　171号文出台后，限制境外人士购房的政策在上海各区县的房地产交易中心全面执行，在办理房屋产权登记时，房产交易中心要求境外人士签署《境外个人、港澳台居民和华侨购房自住承诺书》，保证购买房屋是“唯一一套自用，自用商品房”，并提供出入境记录或其和工作单位签订的劳动合同或者入学证明，以证明其在境内居住满一年。根据相关政策规定和房产交易中心的实践操作，叶女士如购买第二套房是无法办理房产登记手续的，继续履行《购房定金合同》签署《上海市商品房预售合同》是无法实现合同目的，叶女士要求解除《购房定金合同》和要求返还购房定金的要求合法合理，开发商最终同意了叶女士的请求。