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土地使用权抵押合同的限制

发布时间：2019-08-04 21:57:15

土地使用权抵押合同的相关限制
土地使用权抵押，是指土地使用权人以不转移土地占有的方式，将其所合法拥有的土地使用权作为债权担保，在债务人不履行债务时，债权人有权依法处分该土地使用权，并就处分所得价款优先受偿。根据《担保法》第37条的规定，土地使用权抵押合同中关于抵押标的的限制一般包括：1．土地所有权；2．除抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地之外的耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，以及乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押；3．学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；4．所有权、使用权不明或者有争议的财产；5．依法被查封、扣押、；6.依法不得抵押的其他财产。上述法定限制在实践中一般较少引起争议，但是相对于《城市房地产管理法》第38条对土地使用权转让的严格限制而言，该类土地使用权在设定抵押权时却缺乏相应的限制性条件，造成实践中当事人往往通过设定土地使用权抵押的方式规避法律有关转让的限制规定。多表现为：不具备转让条件的出让土地经由设定抵押权然后加以实现而达到转让或炒卖的目的；以划拨土地上建成的房屋设定抵押后实现抵押权而达到规避国家对划拨土地转让的控制；对乡镇企业的厂房等建筑物设定抵押后实现并达到农村集体建设用地土地使用权的流转；以及国有企业对其厂房等设定抵押而导致国有资产产权的变更等。因目前尚无统一法律或相当层次的规范性文件对其予以界定限制，对实践中的上述现象，司法审判中应严格审查其是否属于合法形式下的恶意规避行为，并可适用相关地方性规定予以限制。