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关于要约邀请--这是否构成写字楼出租合同?

发布时间：2019-08-25 18:16:15

（案情）
某贸易中心对外进行写字楼招租，一天，顺通公司的人来询问租价并表示有意承租300平方米，双方谈的很好。顺通公司表示："基本上可行，请你们公司写个东西我们看看，没有什么问题的话就这样定了"。次日，贸易中心给顺通公司发传真称："感谢你们来商谈租用写字楼事宜，根据你们的要求，我们准备了一份意向书，详文如下。"在详文中，介绍了顺通公司有意租赁单元的面积、租期、租金、付款方法、物业管理费、免租期、押金、租区移交状况等条件。并称："此意向书已得到我公司董事会批准，在十日内有效。如果贵公司同意，则请于10日内盖章确认，否则被视为取消。如果需要询问或清楚了解上述条款，请及时与我公司联系。"
第二天，顺通公司即盖章确认，表示完全接受，并传真告知了贸易中心。没想到再也得不到回音。第七天，顺通公司了解到贸易中心刚刚将该单元租给了另一家公司，而该公司比顺通公司联系的晚得多。顺通公司大怒，认为自己与贸易中心已经达成了租赁合同，贸易中心怎能再将房屋租出？而贸易中心却认为，自己与顺通公司并没有确定合同，将房屋出租给别人没有错，双方因此分歧很大。

（评析）
我们来评判是非，从哪儿入手呢？应该从《合同法》中要约与承诺的规定入手。
《合同法》第十三条规定："当事人订立合同，采取要约、承诺方式"。如果当事人双方的要约、承诺均合法有效，则承诺生效时合同成立。所以上述纠纷的关键在于，贸易中心与顺通公司是否采用了合法有效的要约与承诺方式。如果是这样，则贸易中心与顺通公司就已经确定了房屋租赁合同，贸易中心另将房屋出租给他人就是不对的。反之，则双方间根本没有合同存在，贸易中心有权将房屋出租给他人。
先说要约，《合同法》第十四条规定："要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。"
贸易中心给顺通公司发的传真是否算是一个要约呢？我认为不能算是要约。因为其内容是不具体确定的，传真中称："如果需要询问或清楚了解上述条款，请及时与我公司联系"，这就意味着，如果顺通公司愿意，还可以了解其他单元的内容，也可以就该单元进行讨价还价，当然贸易中心可能是一口价，但不妨碍顺通公司行使权利。贸易中心在传真中明确地自称为"意向书"，说明内容是可变的，至少原则上是可变的，因而并不具有约束力。
所以，我认为这份传真实际上是一个要约邀请。所谓"要约邀请"，是一个希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。贸易中心发出要约邀请，其目的在于吸引顺通公司向自己发出要约。
在顺通公司后来向贸易中心发出的传真中，顺通公司明确接受贸易中心提出的交易条件，但这不是承诺，而是新的要约。即顺通公司确定了特定房屋单元，同时确定了具体的交易件，并表示只要贸易中心没有不同想法，自己则完全受要约内容的约束。所以，这应当理解为是一个要约。
单独一个要约是不能成立合同的，还必须有相应的承诺。承诺是受要约人同意要约的意思表示。在顺通公司发出要约后，如果贸易中心认为合适，其应该发出承诺。假设有这样的承诺，则承诺通知到达要约人时生效，此时就认为合同成立。
但实际上贸易中心并没有发出承诺，《合同法》第二十条规定："有下列情形之一的，要约失效：……（三）承诺期限届满，受要约人未作出承诺；……"，因此，顺通公司的要约已经失效，双方间根本没有确立合同关系，因此也没有约束力可言。此时，贸易中心可以将该房屋单元另行出租给他人，顺通公司也可以不租该单元，双方之间没有法律关系，也就没有法律上的权利、义务、责任。本案中，贸易中心处理问题时确实存在着一些不妥之处，并使得顺通公司很不高兴，但从法律上看，贸易中心并无过错。