aa公司诉公司bb等土地使用权转让合同纠纷案

　　上诉人柳州市aa电器有限责任公司、柳州xx房地产开发有限责任公司与被上诉人南宁bb房地产有限公司土地使用权转让合同纠纷一案，，柳州市aa电器有限责任公司、柳州xx房地产开发有限责任公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2004年7月15日进行了开庭审理。本案现已审理终结。

：2003年9月18日，柳州市aa电器有限责任公司(以下简称aa公司)、柳州xx房地产开发有限责任公司(以下简称xx公司)与南宁bb房地产有限公司(以下简称bb公司)签订《土地开发合同》约定，aa公司、xx公司同意将aa公司位于柳州市柳石路153号51.9979亩土地转让给bb公司，土地转让价款为2860万元。鉴于xx公司在与aa公司签订2003年3月31日《协议书》之后投入了前期资金并作了一些前期工作，本协议签订后，aa公司同意bb公司支付给xx公司补偿款1640万元。土地转让款的付款期限和办法：根据aa公司的要求，bb公司同意于2003年9月30日前，将200万元转入aa公司账户作为合作定金，逾期视为bb公司违约，aa公司、xx公司有权单方解除合同;aa公司、xx公司必须在两个月内办理完成市政府同意该宗土地转让给bb公司控股或bb公司法定代表人控股的、在柳州新成立的公司，并给予今年或明年上半年土地开发计划指标;bb公司在得到开发指标批准可以进行房地产开发时起一个月内，代aa公司支付向中国工商银行柳州分行所借的795万元贷款及表内利息96万元(此利息如能减免，此款便加在厂房拆迁费里支付)，此贷款经银行同意可转贷给bb公司，aa公司应积极协助bb公司办理，并提供该宗土地作贷款担保抵押，如银行确认，由于此贷款转给bb公司的原因，而不能免去表内利息96万元(准确金额以银行确认的为准)，此利息应由bb公司承担，其他任何原因aa公司未得到银行的免息，均由aa公司承担;bb公司在得到市政府将土地转让给bb公司控股的或bb公司法定代表人控股的柳州成立的新公司，并得到开发指标批准可以进行房地产开发时起一个月内必须代aa公司支付该宗土地办理土地使用性质变更(由工业用地变更为商业用地)向土地管理部门交纳的土地变性费用及契税约600万元;aa公司在办理完成将该宗土地过户给bb公司在柳州的控股公司或bb公司法定代表人控股的公司三个月内，bb公司在柳州的控股公司或bb公司法定代表人控股的公司代aa公司分期支付职工安置费、厂房搬迁费及代aa公司偿还零星欠款，此三项共约600万元。以上共计2300万元在bb公司支付给aa公司的土地转让费中扣除，余下2200万元(bb公司根据aa公司和xx公司的要求，支付给aa公司560万元、支付给xx公司1640万元)，bb公司在得到土地使用和开发指标批准，可以进行房地产开发时起一年内支付给aa公司和xx公司。由于政府和房地产开发建设管理部门因总体规划、市政建设和市政管理原因以及aa公司、xx公司两方的原因(包括aa公司职工、aa公司周边单位及个人的原因)，以及aa公司、xx公司两方债权人追债等非bb公司原因，半年内不能办理完成本项目工程开工报建手续进行开工建设的，按实际延续的时间，付款期间相应顺延。如aa公司、xx公司愿意购买bb公司在该宗土地上所开发的商品房，其购房款可在bb公司支付给aa公司的费用中扣减。在bb公司代aa公司、xx公司向土地局支付该宗土地变性费及契税的同时，aa公司须将该宗土地过户给bb公司控股或bb公司法定代表人控股的在柳州新成立的公司。但bb公司在付清aa公司、xx公司4500万元之前，不得将该宗土地转让给bb公司控股的或bb公司法定代表人控股的公司以外的其他人。aa公司向bb公司所转让的该宗土地使用权年限按政府的有关规定办理。bb公司计划该宗土地分期开发，从bb公司支付完需开发部分土地的厂房搬迁费和职工安置费之日起算，aa公司必须在三个半月内搬迁完毕，并将所拆除的垃圾清除干净，将达到三通一平的土地交付bb公司。bb公司未付给aa公司、xx公司的部分款项，由bb公司或bb公司在柳州的控股公司或bb公司法定代表人控股公司提供相应价值的土地和房产作为抵押担保。aa公司、xx公司因自己的原因未按合同约定的期限办理完成土地过户手续、土地使用性质的变更和土地开发指标的办理及未按期搬迁完毕该宗土地上的所有附作物和完成三通一平，每逾期一日，按bb公司已支付金额的千分之一向bb公司支付罚息，逾期达30日以上，bb公司有权单方解除合同。bb公司因以上原因提出解除合同的，aa公司、xx公司应双倍返还200万元定金。bb公司未在合同约定的时间内代aa公司全额支付有关款项给有关单位及未付清aa公司、xx公司土地转让费和补偿费，每逾期一日，bb公司应按应付金额的千分之一分别向aa公司和xx公司支付罚息，逾期达30日以上，aa公司、xx公司有权单方解除合同。aa公司、xx公司因以上原因单方提出解除合同，bb公司以支付的200万元定金作为对aa公司、xx公司的违约赔偿等。且约定本合同为三方执行合同，aa公司与xx公司于2003年3月31日签订的《协议书》及aa公司与bb公司于2003年9月1日签订的《房地产项目合作开发合同书》于本合同签订之日同时作废。2003年9月29日，bb公司将200万元定金转入aa公司账户。2003年11月18日，柳州市发展计划委员会批准将本案所涉及的土地用途改变为经营性用地。2003年11月3日，bb公司函告aa公司、xx公司，授权bb公司法定代表人罗先友控股的柳州市盛源房地产有限公司代其履行合同，要求aa公司xx公司按合同约定将土地过户给柳州市盛源房地产有限公司。2003年12月15日，bb公司又函告aa公司、xx公司，将代其履行合同的公司变更为柳州恒贸源房地产有限公司，要求aa公司、xx公司按合同约定将土地过户给该公司。2003年11月21日，aa公司与xx公司函告bb公司，其已于2003年11月18日将柳州市发展计划委员会批准土地用途改变的文件办妥，并将复印件交于bb公司，要求bb公司提前支付600万元款项，其中300万元用于交纳土地收益金，办理土地过户及办理解封和搬厂，另300万元在办理完土地过户手续后的一个月内支付。2003年11月25日，aa公司提出资金计划：第一期资金计划总计300万元，包括：1.支付河北科技有限公司欠款42万元，用于办理土地解封事宜;2.交纳土地收益金120万元;3.搬迁厂房所需费用100万元;4.偿还其他零星欠款38万元。第二期资金应在土地过户后一个月内到位。2003年12月2日，xx公司、aa公司再次致函bb公司：一、根据xx公司、aa公司于中国工商银行柳州分行主要负责领导处得到的结果是，今年内还清银行欠款的本金，则所欠表内和表外利息全部免掉，明年的政策目前尚未明确。因此，要求bb公司今年内全部按合同代柳州市磁电机厂(即aa公司)还清银行欠款，如果采用承担债务的作法，bb公司必须承诺承担所有的利息。二、bb公司必须尽快书面确认最终合作公司并给予该公司有关法律认证的复印件。三、bb公司必须提供合同规定的抵押担保手续，使双方得以尽快进入下一步的土地办理程序。在该函中aa公司、xx公司还提出：其曾于2003年11月21日给bb公司发函，未见bb公司复函。为了表示合作诚意，现再次发函，希望bb公司在五日内给予函复，使双方合作的操作程序得以进行，否则产生的一切后果和全部责任由bb公司承担。2003年12月18日，aa公司、xx公司致函bb公司：由于《土地开发合同》第七条对bb公司提供抵押担保的时间、抵押物、保证范围及担保金额均未作出明确约定，为此，三方都认为有修改并完善该条款的必要并于2003年11月5日、12月15日、12月16日开会讨论了此问题，但没有达成一致意见。2003年11月22日、12月2日，aa公司、xx公司也曾两次给bb公司发函，要求bb公司提供抵押手续，但bb公司至今未予答复。由于bb公司能否提供并办理抵押担保登记手续，对确保aa公司、xx公司今后利益的实现至关重要，因此再次发函，希望bb公司务必在2003年12月8日前到aa公司商谈修改完善上述问题并最终达成一致意见，否则，《土地开发合同》无法履行，三方将全面终止该合同。2003年12月20日，柳州恒贸源房地产有限公司函复aa公司、xx公司：《土地开发合同》充分体现了三方意志，是公正合法的，违约方在对方无违约行为或不同意解除合同的情况下，是不能随意终止合同的。我公司在2003年11月15日、16日的协商会议及19日协商时都表态，只要是合同上约定的，都会坚决执行且将土地过户给我公司是安全的、无风险的。现aa公司、xx公司以根本就不存在的不安全因素为由拒不办理该宗土地过户，已属严重违约，aa公司、xx公司应以实际行动表明其合作诚意，在实实在在履行合同的前提下，三方才可以对合同约定以外的事项进行协商。2003年12月29日，aa公司、xx公司致函bb公司，以三方没有就办理抵押担保登记的时间及担保金额、保证范围达成一致意见、bb公司又不愿商谈及aa公司是一个改制企业，bb公司能否提供有效的抵押担保将关系到企业职工未来生活安置问题和社会安定问题为由，决定从即日起终止《土地开发合同》，并要求bb公司商谈办理定金退还事宜。2004年1月3日，bb公司致函xx公司、aa公司，拒绝终止合同。

，2004年1月18日，中国工商银行柳州分行鱼峰支行函复柳州恒贸源房地产有限公司：1.只要全部归还所欠我行贷款本金，我行即按规定解除该宗土地使用权的抵押关系;2.根据以上原则，贵公司能代债务人柳州市磁电机厂归还所欠我行的全部贷款本息，我行即解除该宗土地使用权的抵押关系。

，aa公司系柳州市磁电机厂于2003年改制成立，其营业执照所载明的营业期限为2003年6月8日;本案所涉及的位于柳州市柳石路153号土地属国有出让土地，土地证号为柳国用(2003)字第188461号，土地面积为34665.3平方米(合51.9979亩)，用途为工业用地，系aa公司根据与柳州市国土资源局2003年6月26日所签订的《国有土地使用权出让合同》受让取得;该宗土地按抵押合同设定土地使用权抵押登记，抵押面积为34537.3平方米，抵押金额为837万元，抵押期限从1997年7月11日至1999年7月9日，抵押权人为中国工商银行柳州分行，目前该笔抵押已到期，尚未办理注销登记;aa公司经企业改制后以出让方式处理该宗土地使用权，尚欠292.5万元的职工经济补偿金未支付;2003年11月18日，柳州市发展计划委员会通知aa公司：柳州市土地收购储备与审批委员会2003年第9次工作会议已同意你单位位于柳石路153号土地的用途改变为经营性用地，请于《通知》发出之日起至2004年6月30日，到市计委、规划局、国土局等有关部门办理相关手续，期限内未办理的，视为自动放弃，并告知：一、房地产开发公司宗地改变用途的，请按房地产开发项目的有关程序办理;二、非房地产开发公司宗地改变用途的，应在获得房地产开发资格后，按房地产开发项目的有关程序办理。

　　2004年1月13日，，该公司与aa公司、xx公司于2003年9月18日签订《土地开发合同》约定，bb公司以2860万元受让aa公司位于柳州市柳石路153号51.9979亩土地作为房地产开发用地，bb公司在2003年9月30日前将定金200万元支付给aa公司，合同即为生效。合同签订后，bb公司按期支付了定金200万元。依合同约定，aa公司必须在合同生效后两个月内办理完成将该宗土地转让给bb公司或bb公司法定代表人控股的、在柳州新成立的公司，并给予今年或明年上半年土地开发计划指标，但aa公司已逾期四十日仍不向土地管理部门办理过户手续，且于2003年12月29日函告bb公司终止《土地开发合同》，使合同无法履行，给bb公司造成和即将继续造成巨大的损失。故请求：一、判令2003年9月18日签订的《土地开发合同》合法有效，aa公司与xx公司应当继续履行。二、aa公司、xx公司双倍返还定金400万元，并赔偿由此给bb公司造成的一切经济损失;三、判令由aa公司、xx公司承担本案全部诉讼费用。

　　aa公司答辩称：一、不同意继续履行合同。aa公司是一个特困企业，在得到开发指标后，要求bb公司提供未付款项的抵押担保。bb公司对aa公司这一正当要求予以拒绝。因此，aa公司已对bb公司失去信任，若再继续履行，aa公司将承担很大的风险。二、不同意双倍返还定金。aa公司在本案中不存在违约行为，aa公司是依法终止与bb公司的合作。三、不同意赔偿bb公司的经济损失。bb公司对此没有具体的诉讼请求且赔偿的前提是aa公司存在违约行为。

　　xx公司答辩称：一、本案《土地开发合同》于2003年9月18日签订之时，aa公司并不具备独立的民事主体资格，该合同应为无效合同且xx公司要求bb公司对1000多万元应付款提供担保，bb公司不提供，xx公司对此承担很大的风险，故xx公司不同意继续履行合同;二、xx公司没有收到200万元的定金，也不存在违约行为，因此不同意双倍返还200万元定金;三、不同意赔偿bb公司的经济损失，bb公司没有具体的损失数额，xx公司在本案中亦未违约，定金罚则和违约金罚则不能同时适用，主张双倍返还定金则不能主张损失赔偿。

：本案性质为土地使用权转让合同纠纷。三方当事人签订的《土地开发合同》是在自愿、协商一致基础上签订的，合同约定转让的标的物亦系aa公司通过出让而取得的拥有使用权并经有关部门批准进行房地产开发的土地，该土地可以进入市场，合同内容没有违反法律规定。至于xx公司所提出的在订立该合同时，aa公司已超过了营业期限的问题，，法人的民事行为能力始于设立，终于法人的终止，而本案中aa公司并未随着营业期限的到期而终止，其营业执照并未被注销或者吊销，其作为一个企业法人至今仍然合法存在，法人资格并未终止。且本案合同亦不属其营业执照所确定的营业范围之内，而是其对自身财产的自愿处分，符合合法的意思自治原则，故本案合同为有效合同。xx公司主张合同无效没有法律和事实依据，不予支持。对于有效合同，根据诚实信用原则，各方当事人均应恪守合同的约定，全面履行合同。bb公司已按照合同履行了合同交付了定金并将合同中所约定的代其履行的公司告知了aa公司与xx公司，而aa公司与xx公司却没有按照合同的约定履行自己的义务，而是以三方在合同中对抵押担保问题约定不明确，又没有协商一致、其利益存在着风险为由，拒绝按合同的约定办理有关土地手续，并进而要求终止合同，显然有悖于合同的约定。根据合同约定，在bb公司将200万元定金转至aa公司账户后，aa公司和xx公司就应当履行合同第三条第2款所约定的义务，此间并不存在bb公司应先行办理抵押手续的问题，因为合同并没有将bb公司办理抵押手续作为aa公司和xx公司履行该义务的前置条件，且综观合同分析，合同第七条所指的“bb公司未付给aa公司、xx公司的部分款项”也不是指200万元定金之后其余应付款项，而是合同第三条第3款所指的在支付2300万元之后余下的2200万元，也只有在其时并办理过户手续中才存在风险，才有要求bb公司办理未付余款担保抵押的必要性。由此可见，合同约定的抵押担保条款并非不明确。何况，即使存在着aa公司和xx公司所主张的抵押担保条款不明确的问题，也不影响合同的履行。根据合同约定中，bb公司在履行本案合同中，除已支付给aa公司的200万元定金外，还需代aa公司履行相关的义务，支付约1500万元的款项后，方能实际取得土地过户且bb公司也承诺以过户的土地使用权作为对未付款项的抵押担保，该承诺不违反法律规定且是切实可行的，故aa公司与xx公司所主张的风险没有事实依据，是不存在的，不予支持。综上所述，aa公司、xx公司在本案中的行为已构成违约，应承担违约责任，其无权主张终止本案合同;bb公司作为守约方主张继续履行合同的诉讼请求于法有据，是成立的;其主张aa公司、xx公司赔偿一切损失的诉讼请求，由于没有提出具体的损失数量和相应的证据，不予支持，予以驳回;由于bb公司在本案中要求继续履行合同的诉讼请求已得到本院的支持，故其主张由aa公司与xx公司双倍返还200万元定金的诉讼请求，既与三方当事人在本案合同中的约定不符，又不符合定金罚则的适用范围，该罚则中的双倍返还只适用于履行落空的情形中，故bb公司的该诉讼请求亦不能成立，不予支持，予以驳回。据此，、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、bb公司、aa公司、xx公司继续履行三方于2003年9月18日所签订的《土地开发合同》，aa公司与xx公司应于判决生效之日起五个工作日内依该合同第三条第2款的约定，办理完成土地过户的相关手续;二、驳回bb公司的其他诉讼请求。案件受理费179010元，由bb公司负担35802元，xx公司负担71604元、aa公司负担71604元，财产保全费143629元，由xx公司、aa公司负担。