出租人在房屋租赁纠纷中的减损义务

出租人在房屋租赁纠纷中的减损义务
案情介绍：2005年6月20日，上海三泰服饰有限公司（以下简称三泰公司）与上海万通商贸有限公司（以下简称万通公司）签订《房屋租赁合同》，约定：“三泰公司将一处房屋出租给万通公司，用于生产家具；租期五年，自2005年9月1日起至2010年8月31日止，年租金人民币30万元；租金支付方式为先付后用，第一年租金在房屋交付时付清，第二年起在每年的9月1日前付清。”之后，三泰公司将房屋交付给了万通公司，万通公司支付了第一年租金30万元。2006年5月16日，万通公司在无正当理由的情况下腾空了租赁房屋，并向三泰公司寄交了租赁合同终止书以及租赁房屋钥匙。2006年5月22日，三泰公司出具书面答复表示不同意解除租赁合同，并将钥匙退回。2006年9月4日，。
【解析】
对于本案的处理，主要存在两种意见：第一种意见认为，不应当完全支持原告的诉讼请求。依照合同法的规定，当承租人没有正当理由而向出租人明确提出解约要求的，应视为明示的逾期违约。在这种情况下，出租人作为守约方负有减少损失的义务。因此，自2006年5月16日起，三泰公司的减少损失义务就产生了。三泰公司应当在合理的期限内寻找新的承租人，由此产生的费用由万通公司承担。，同类房屋从挂牌到租出大约需要三个月的时间。因此，三泰公司仅有权主张从2006年5月16日起至2006年8月16日的租金。超出三个月以外的租金损失，系出租人未尽到自身减损义务所造成的，只能由其自行承担；第二种意见认为，应当完全支持原告的诉讼请求。承租人万通公司虽然向出租人三泰公司寄交了租赁合同终止书，并试图退还钥匙，但该终止合同的意思表示始终没有为出租人所接受，因此，租赁合同始终对双方具有拘束力。当2006年9月1日（第二年租金的付款日）届满后，出租人有权依照合同的约定收取第二年的租金。此外，在通过诉讼或仲裁途径确定合同是否已经被解除之前，出租人不负有减少损失的义务。此时，双方的权利义务均不明确，出租人无法对房屋进行确定的处分，如将房屋出租给第三人等，否则，可能损害第三人的利益。
笔者赞同第一种意见，主要原因在于：
第一，当承租人违约时，出租人负有减少损失的义务。对此，有观点认为，出租人不负有减少损失的义务：出租人在签订了租赁合同后，理应取得合理的期待权，即承租人将在合同所约定的租赁期限内履行租赁合同，而不是半途毁约。当承租人违约时，出租人没有义务“费事”去寻找新的承租人。否则，出租人在租赁协议下所取得的期待权就无法获得保障。承租人如果要剥夺出租人的此项期待权，就必须支付足额的补偿，也就是未获履行期间的租金；但也有观点认为出租人负有减少损失的义务：减损有利于提高租赁房屋的使用效率，避免房屋的闲置。原承租人可以摆脱租赁协议的束缚，获得重新选择住所的机会；而新的承租人也可以对租赁房屋进行利用，租赁市场的可选房源将会因此而增多。
笔者认为，出租人负有减少损失的义务。《合同法》第119条规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本条规定出现在《合同法》总则当中，当然适用于包括租赁合同在内的各类合同当中，因而当承租人违约时，出租人应当负有减少损失的义务。立法者将减少损失的义务设定在出租人身上的原因在于：与承租人相比，出租人具有更加良好的减少损失的条件。在承租人已经腾空租赁房屋并交还钥匙的情况下，出租人重新取得了对租赁房屋的占有和控制。在这种情况下，无论从法律层面还是实际操作层面上来讲，出租人通过重新出租的方式来减少损失都比承租人方便的多。要减少不必要的社会资源损失，法律只能寄希望于出租人做出理性的选择。
但立法对于出租人的负面影响也是显而易见的：明明签订了长期的租赁合同，却无法安心享用稳定的租金收入；明明是承租人违约，却要求出租人尽力寻找新的承租人。为了实现当事人之间权利义务的平衡，，必须对出租人有所倾斜。比如，依照《合同法》的规定，出租人解除合同应当通知承租人，租赁合同自通知到达承租人时解除。在租赁纠纷当中，即应当对出租人解除合同的意思表示尽量做宽松认定。如出租人将租赁房屋重新在中介挂牌、发布招租广告等行为，尽管未必为承租人所知悉，但都应当能够产生解除合同的效力。通过这种方式，才能够尽可能降低出租人采取减损措施所可能面临的法律风险。
第二，出租人的减少损失义务产生于承租人违约之日，而不是租赁合同通过仲裁或诉讼确定解除之日。尽管《合同法》第119条规定已经将守约方履行减损义务的时间点设定为“当事人一方违约后”，但实践中有观点仍然认为，应当将出租人的减少损失义务设定在租赁合同通过仲裁或诉讼确定解除之后，其主要的理由为：当承租人做出终止合同的意思表示后，双方的权利义务即处于不确定的状态之中。在经过诉讼或仲裁之前，双方均无法确定合同是否已经因承租人的通知而解除。在这种情况下，无论出租人是否将房屋另行出租以减少损失在法律上来讲都是存在风险的：如果出租人将房屋另行出租，仲裁机构事后确认合同未被解除，则出租人在合同仍然存续的情况下另行出租房屋的行为无疑构成违约；如果出租人未将房屋另行出租，，则出租人又将因没有尽到减少损失义务而无法获得足额赔偿。诉讼或仲裁结果的不确定性，导致出租人处于一种“进退两难”的境地。因此，在租赁合同通过诉讼或仲裁解除之前，要求出租人采取措施减少损失明显不公。
但笔者认为，出租人的减少损失义务产生于承租人违约之日，而并非租赁合同通过诉讼或仲裁确定解除之日。主要原因在于：在租赁合同纠纷当中，经常出现双方当事人在很长的时间内均不提起诉讼或仲裁、将房屋闲置而导致损失扩大的情况。双方处在一种“对峙”的状态之中：出租人认为，只要租赁合同还未解除，不管承租人是否继续使用房屋，都应当照样支付租金；承租人认为，既然已经腾空了房屋，并表示不再履行合同，则自己当然不应当继续支付租金。从公共利益的层面上来讲，无论是出租人还是承租人最终胜诉，这种“对峙”都是对社会资源的一种浪费。如果认为出租人的减少损失义务产生于租赁合同通过仲裁或诉讼确定解除之日，则在双方均不提起诉讼或者仲裁的情况下，损失将不可避免地扩大下去。比如在本案中，如果出租人要求支付第二年租金的诉讼请求得到全部支持的话，则其完全可以将房屋继续闲置下去，并向承租人收取第三年、第四年、第五年的租金。明确出租人自违约之日起即负有减损义务，有利于尽早打破当事人之间的僵局。
第三，当承租人违约时，出租人有“义务”提起诉讼或者仲裁，以确定租赁合同的效力。如在本案当中，当承租人已经向出租人发出了终止租赁合同协议书、并将房屋钥匙寄回的情况下，出租人不予接受，并将房屋钥匙退回的行为是否表明出租人存在过错呢？出租人是否有权利将房屋无限期地闲置下去，坐等向承租人收取租金呢？《合同法》第96条规定，“当事人一方依照本法第93条第二款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，。”据此，有观点认为，当出租人对承租人解除合同的通知存有异议时，法律规定出租人“可以” 。因此，提起诉讼或者仲裁对于出租人来讲是一种权利，而并非是一种义务。
但笔者认为，当出租人认为承租人违约时，出租人必须及时提起诉讼或者仲裁，以明确租赁合同的效力。租赁合同效力是否明确与减少损失是紧密相关的两个问题：如果出租人有权不主动提起诉讼或者仲裁，租赁合同的效力将长期处于不确定的状态之中。如果将《合同法》第96条作为权利条款，则出租人将以该条合法地否定自己的减少损失义务。因为在租赁合同通过诉讼或仲裁确定解除之前，其可能对于双方当事人仍然具有拘束力，出租人将房屋重新租赁可能构成违约，并可能因此向承租人承担违约责任。法律毕竟不能 “逼”出租人以违约的方式来减少损失。可以说，明确租赁合同的效力是出租人减少损失的前提条件，法律既然要求出租人减少损失，就必须赋予出租人提起诉讼或者仲裁、明确租赁合同效力的义务。