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出租人出售房屋时租赁合同的效力问题

发布时间：2019-08-27 22:09:15

　　原告黄某与被告于2002年签订了《房屋租赁合同》，约定由原告租赁被告某商铺，租赁期限5年。2005年，被告在原告不知情的情况下将商铺转让给了第三人刘某，且第三人向被告支付了购房款，但双方并未签订书面的《房屋买卖合同》，过户手续亦尚未办理。之后，原告获悉被告将上述房屋出卖给第三人后，连向商铺所在地人民击院提起诉讼，，并确认原告对被告商铺在同等的条件下享有优先购买权。

租赁合同关系。房屋买卖合同是要式合同，也就是说买卖房屋的当事人必须签订书面转让合同。被告与第三人协商，由被告将原告承租被告的房屋出卖给第三人，但各方当事人至诉讼之日没有提供有被告与第三人签字(或盖章)的房屋买卖的书面合同，因而被告与第三人之间是否存在房屋买卖合同关系，成为本案的争议焦点。

　　《合同法》第36条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，第三人交付了购房款，可见第三人已经履行了主要义务，被告并接受，应认定被告与第三人之间的房屋买卖合同成立。

　　另按照《合同法》第230条的规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”被告将原告承租的房屋出卖给第三人，但其没有履行通知原告的义务，被告与第三人的行为侵犯了原告的优先购买权，因而，被告与第三人之间的房屋买卖合同无效。，合法有理，应予支持;如被告再转让该房屋的，原告在承租期内享有以同等条件优先购买的权利。

　　律师评析

　　根据法律规定，房屋在存在出租的情况下出售的，承租人有优先购买权，因此，房屋的购买人在购房时也要了解一下房屋的“出租”状况，如存在出租的，最好让卖方提供一份由承租人签字的放弃优先购买权的声明，以避免产生不必要的纠纷。

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