首页法律知识民商法合同法合同知识办公楼租赁合同解除纠纷案

办公楼租赁合同解除纠纷案

发布时间：2019-08-09 09:22:15

　　核心内容：合同法编辑在下文中为您整理了一个有关企业办公楼房租赁合同纠纷案例。案例的争议焦点主要是围绕甲公司是否具备合同解除权的问题?而乙公司的反诉请求是否能够成立的问题。

　　案情介绍

　　2001年11月21日，甲公司与乙公司签署了一份房屋租赁合同。合同约定：由乙方(乙公司)承租甲方(甲公司)所有的位于A市西大街2号面积约1100平方米砖混结构楼房两层，租赁期间为2001年12月1日至2007年12月1日止，年租金66000.00元，乙方一次性付清1年房租66000元，并预交2003年房租10000元。乙方应在合同到期前一个月，预交下一年房租，合同到期后与甲方签订续租合同，否则乙方必须在合同到期之日将房屋退还甲方。乙方在承租期间不得毁坏房屋门等基本结构设施，否则，甲方有权采取必要措施，要求赔偿，恢复原貌。合同履行中，乙公司于2001年10月24日向甲公司交纳房租66000.00元，并预交下一年房租10000.00元;2002年2月26日，乙公司对承租房屋进行了装修，在装修过程中乙公司擅自改变房屋结构，毁坏房屋设施，致使租赁物部分受损。2003年1月11日，甲公司作为出租人向承租人发出了《收费通知单》，明确告知乙公司应在2003年1月15日之前预交2003年度租金，逾期将终止租赁合同。乙公司收到《收费通知单》后，于2003年1月21日，向甲公司作出《缴费说明》，明确表示，甲公司发出的《收费通知单》于2003年1月20日收到，但拒绝预交2003年度租金，并提出了续交房租的条件，即“我公司继续履行原合同，三楼由我公司出租或继续使用，你公司不予干涉，我公司续交第二年房租。”2002年6月12日，乙公司与B市丙公司签订了销售维修部(以下简称维修部)签署联营协议一份，《联营协议》约定：乙公司与丙公司双方以联营合作的方式，由乙公司提供经营场地，本着照章纳税，合法经营的原则。丙公司提供年租柒万元(70000元)的，作为丙公司联营投入的股金。双方联营中，无论盈亏，丙公司付给乙公司年股金70000元，不得以任何理由拖欠，否则乙公司有权停业，停业期间造成的一切损失均由丙公司承担。丙公司承担经营的所有费用(税金，管理费，水、电、暖费)必须每月30日前付清所有费用。丙公司负责经营场地的所有维修费用。甲公司与乙公司由此引发争议，甲公司起诉要求解除租赁合同，，致三楼出于空置状态;诉讼中，乙公司提出反诉，要求甲公司赔偿装修费、可得利益、办公用品等各项损失共计518000.00元。

　　争议与分歧意见

　　第一种观点认为：同乙公司作为承租人与维修部签署的联营协议虽名为联营，实为转租，且乙公司有拒绝支付租金和擅自改变房屋结构、毁坏房屋设施、致使租赁物受损的违约、违法行为，甲公司得行法定解除权，所以甲公司有权行使行法定解除权解除双方的租赁合同，对承租人乙公司的损失不承担赔偿责任。

　　第二种观点认为：乙公司与维修部签署《联营协议》是乙公司自主的经营行为，甲公司作为出租方无权干涉乙公司正常的经营行为。甲公司因干涉乙公司的正常经营行为并错误的申请先予执行，应当对乙公司的损失承担赔偿责任，乙公司的反诉请求依法有据，应当得到支持。

　　案例分析

　　笔者认为，本案争议的两个焦点实际上是一个问题的两个方面，其核心是甲公司作为承租人是否具备了法定的合同解除权。结合本案案情，笔者认为甲公司有权行使法定的合同解除权。

　　第一、关于乙公司与维修部签署的《联营协议》的法律性质的认定问题。

　　2002年6月12日，乙公司作为甲方与维修部(乙方)签署了一份《联营协议》，细究《联营协议》的核心条款和实质内容，笔者认为，《联营协议》虽名为“联营”，实为“出租”，即乙公司的该行为实际上是一种违法的转租行为。